家が売れない!?不動産売買で必要な権利証。無くした場合はどうなるの？

不動産の売買で権利証が必要というお話を聞かれた方も多いと思います。しかし、お持ちの不動産の権利証を失くしてしまったという方もおられると思います。本ブログでは不動産の権利証を失くしてしまった場合の手続について簡単に説明していきます。不動産の権利証を失くしてしまったという方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

1 不動産の権利証とは？

1-1 不動産の権利証とは？

1-2 登記識別情報とは？

2 権利証または登記識別情報を失くしても売買はできるの？

2-1 事前通知

2-2 本人確認情報

3 権利証または登記識別情報を失くして不安な場合の手続

3-1 不正登記防止申出の制度

3-2 登記識別情報の失効の申出の制度

3-3 登記識別情報の不通知

4 まとめ

不動産の権利証とは？

　はじめに不動産の権利証とは何かについて説明します。不動産の権利証について知りたい方は参考にしていただければ幸いです。

不動産の権利証とは？

権利証（登記済証）とは、登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付する書面です。その後、新しい登記名義人が登記を申請する場合に、本人を確認するために登記所に提出をする、登記手続固有の本人確認手段です。権利証はどの様な理由があっても、再発行はできません。

しかし、この権利証（登記済証）は、書面のままではオンライン申請時において、登記所に提供することが出来ないため、オンライン申請には適していません。そこで、権利証に代わる本人確認情報の手段として、オンライン申請においても利用可能な登記識別情報の制度が導入されました。

権利証には登記が完了したことを証明する機能もありましたが、この機能の代わりとなるものとして、登記完了証が交付されます。

登記識別情報とは？

登記識別情報とは、登記が完了した際に登記所から登記名義人に通知される、１２桁の英数字の組合せからなる識別情報です。この登記識別情報は、例えば登記記録上の登記名義人が売主として所有権の移転の登記を申請する場合に、登記名義人本人からの申請であることを確認する資料として登記所に提出します。登記識別情報も権利証同様、再発行はできません。

権利証または登記識別情報を失くしても売買はできるの？

　以下では権利証または登記識別情報を失くした場合の売買登記の手続について説明をしていきます。

事前通知

登記識別情報は、不動産に関する所有権の移転の登記などに使用しますが、登記識別情報を提供することができない正当な理由があるときは、他の方法による申請ができることがあります。具体的には、登記識別情報による本人確認の代わりに、登記所から登記名義人宛てに送られる、「事前通知」により本人であることの確認をしてもらうことができます。この「事前通知」とは、登記識別情報を提供すべき登記名義人の住所地に、本人限定受取郵便で送られてきます。

通知内容は、登記の申請があった旨、その申請の内容に間違いがない時はその旨を２週間以内に申出をすべきことが通知されています。

この通知に対して、２週間以内に申請に間違いがない旨の申出をすることで、本人からの申請であるということを確認するというものです。

一見便利そうに見えるこの事前通知制度ですが、不動産売買の際には利用されることはありません。なぜなら、事前通知を受ける売主側が事前通知に対する回答を行わない場合、登記申請が却下されてしまうからです。登記申請時に売却代金の授受を行う不動産売買決済時において、確実に売買登記がされる保証のない事前通知制度は事故のもとになってしまうのです。

2-本人確認情報

登記識別情報や権利証を添付できない場合、事前通知を省略して登記申請を行う方法として、司法書士・土地家屋調査士・弁護士の資格者代理人等による本人確認の制度があります。

この制度は、代理人である資格者が申請人と面談を行い、登記名義人本人であることを確認します。この資格者が「本人であることに間違いがない」と確認ができると、事前通知の手続きをすることなく、登記手続きができます。

本人確認のために使用した資料や面談日時、本人確認を行った場所などを明らかにし、本人確認情報として、法務局に提出します。それらが認められれば、登記が実行されます。認められなければ、事前通知の方法で申請を行わなければなりません。

その他にも、公証人から必要な認証をもらい、登記官がその内容を認めれば、事前通知を省略することができます。

権利証または登記識別情報を失くして不安な場合の手続

権利証または登記識別情報を盗難されるまたは失くした場合、悪用される恐れがないかと不安になると思います。以下では権利証または登記識別情報の悪用防止についての手続に説明します。

不正登記防止申出の制度

登記識別情報を取得した者が、登記名義人になりすまして不正な登記を行う可能性が全くないとは言い切れませんし、不正な登記がされた場合には、登記名義人が思わぬ損害を被るおそれもあります。このような場合、登記名義人の権利を防衛するために、不正登記防止申出の制度があります。

この制度は、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に、申出から３か月以内に不正な登記がされることを防止するための制度であり、権利の移動を禁止する趣旨の制度ではありません。

紛失した権利証を不正な登記（犯罪）に利用される差し迫った危険があるというような具体的な不安がある場合には、３か月ごとに不正登記防止申出の手続をしなければなりません。

不正登記防止申出の手続は、申出人本人の出頭が原則ですが、やむを得ず、本人が登記所に出頭できない事情があると認められる場合には、委任による代理人が登記所に出頭して行うこともできますので、申出先の登記所に問い合わせてみると良いでしょう。

登記識別情報の失効の申出の制度

登記識別情報の失効の申出のとは、登記名義人の請求によって、一度、有効に取得した登記識別情報を失効させる制度です。この制度は、登記識別情報を紛失した場合や、盗まれてしまった場合など、登記識別情報を使用した不正登記の防止に利用できます。この請求には登記識別情報の提出は必要はありません。しかし、この請求が登記名義人による請求であることを確認する必要があります。

オンラインによる請求であれば電子署名と電子証明書、書面による請求であれば印鑑証明書付きの印鑑で確認されることになります。

登記識別情報の不通知

登記識別情報は情報そのものであるため、他人に知られるだけで悪用される可能性があります。権利証のように物理的に処分することができません。

そこで、登記識別情報を適切に管理できない・したくないという登記名義人は、事前に登記識別情報の通知を拒否することができ、通知されないようにすることができます。

通知を拒否した者がその後、権利に関する登記を行うには、事前通知制度や資格者代理人などによる本人確認制度を利用することになります。

まとめ

以上が不動産売買で必要な権利証。無くした場合はどうなるの？についてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものは以下のとおりです。

不動産の権利証とは？

・登記が完了した際に登記所から登記名義人に交付する書面です。

登記識別情報とは？

・登記識別情報とは、登記が完了した際に登記所から登記名義人に通知される、１２桁の英数字の組合せからなる識別情報です。

事前通知とは？

・登記識別情報を提供することができない正当な理由があるときは、登記識別情報による本人確認の代わりに、登記所から登記名義人宛てに送られる、「事前通知」により本人であることの確認をしてもらうことができます。この「事前通知」とは、登記識別情報を提供すべき登記名義人の住所地に、本人限定受取郵便で送られてきます。

ただし、不動産の売買などでは利用されることはありません。

本人確認情報の方法

・登記識別情報や権利証を添付できない場合、事前通知を省略して登記申請を行う方法として、司法書士・土地家屋調査士・弁護士の資格者代理人等による本人確認の制度があります。

権利証または登記識別情報を失くして不安な場合の手続

・不正登記防止申出の制度があります。

登記識別情報の失効の申出の制度

・登記名義人の請求によって、一度、有効に取得した登記識別情報を失効させる制度です。

登記識別情報の不通知

・登記識別情報を適切に管理できない・したくないという登記名義人は、事前に登記識別情報の通知を拒否することができ、通知されないようにすることができます。

この記事の監修者

代表社員　　柳本　良太（やなぎもと　りょうた）

柳本良太

「法律のトラブルで困っている人を助けることができる人間になりたい」という思いから18歳の時に一念発起し、2004年に宅地取引主任者試験に合格。続いて、2009年に貸金業務取扱主任者試験、司法書士試験に合格し、翌2010年に行政書士試験に合格。2010年に独立開業し、「やなぎ司法書士行政書士事務所（現：司法書士法人やなぎ総合法務事務所）」を設立し、代表社員・司法書士として「困っている人を助ける」ことに邁進する一方で、大手資格予備校講師として多くの合格者も輩出。

その後、行政書士法人やなぎKAJIグループ（現：行政書士法人やなぎグループ）を設立、桜ことのは日本語学院の開校などより広くの人のための展開を行いながら活躍中。

モットーは「顧客満足ファースト」と「すべてはお客様の喜びのために」。

＜保有資格＞

・宅地取引主任者（2004年取得）

・貸金業務取扱主任者（20009年取得）

・司法書士（2009年取得）

・行政書士（2010年取得）

＜所属法人＞

・司法書士法人やなぎ総合法務事務所　代表社員

・行政書士法人やなぎグループ　代表社員

・やなぎコンサルティングオフィス株式会社　代表取締役

・桜ことのは日本語学院　代表理事