抵当権抹消を放置するとどうなる？

不動産を購入する際、ローンを組まれる方が多いと思います。ローンを無事返済した後も法務局の手続が必要なのはご存じでしょうか？「法務局の手続はしないといけないのか？」、「法務局の手続きを放置するととどうなる？」等の疑問をお持ちの方もおられると思います。今回は抵当権抹消を放置するととどうなる、抵当権の抹消方法を説明していきます。抵当権抹消についてお知りになりたい方は参考にしていただければ幸いです。

抵当権とは？
抵当権抹消を放置するとどうなる
- - 不動産の売却が困難になる
  - 抵当権抹消に必要な書類や費用が増加する可能性
抵当権の抹消方法当
まとめ

抵当権とは？

金融機関は融資をする際に、お金を借りる人から担保を取ります。担保には、人的担保と物的担保の２種類に分かれます。

このうち、お金を貸すときに家や土地などの不動産を担保する権利のことを「抵当権」と言います。

1-1. 人的担保と物的担保

人的担保とは、対象の債務に対して、債務者以外の第三者が責任を負う担保のことです。代表的な人的担保は保証契約です。単なる保証契約では、保証人が債権者から支払いを要求された際に、先に債務者に返済の請求をするように主張できる「催告の抗弁権」、保証人が債権者に対して、債務者が弁済可能な資産などを所有している際に保証の責務を拒否出来る権利の「検索の抗弁権」が保証人に認められているため、実務上はそれらがない連帯保証契約が用いられることが多いです。

それに対し、物的担保とは、物を担保として取るということです。代表的なものとして、抵当権や質権があげられます。返済が滞った場合は、担保として提供された物を競売にかけ、その競売代金などから、優先的に債権を回収することができます。

抵当権が設定されても、所有者は担保にした不動産を使用することができます。ただし、返済が滞った場合は、金融機関などの抵当権者は担保不動産を競売にかけて売却し、その代金から他の債権者に先立って優先的に弁済を受けることができます。

1-2. なぜ抵当権は登記されるのか？

抵当権を含む不動産の権利は、登記をしなければ第三者に主張できないと条文によって定められています。そのため、金融機関などは債券回収の際に権利を主張するために、抵当権を設定した時は登記をします。

抵当権の登記は、債権額、債務者の氏名または名称および住所、利息などが登記事項となります。返済が滞った場合には抵当権が実行されますが、多くの場合は、債務者の弁済により消滅します。しかし、債務を弁済しても、登記された抵当権は自動的に抹消されることはありません。抵当権抹消登記を申請し、登記が完了して初めて、土地や建物に設定されていた抵当権が登記簿から消滅します。

抵当権抹消を放置するとどうなる？

２０２４年４月１日から相続登記の義務化が始まりました。相続登記を放置した場合、過料の対象になりますが、以下では抵当権抹消を放置するとどうなるかについて説明していきます。

不動産の売却が困難になる

登記簿上に抵当権が残ったままでも、すぐに実害があるわけではありません。

しかし、長い目で見れば、抵当権抹消登記をしないことによるデメリットは存在します。

一番のデメリットは、抵当権抹消登記をしないと不動産の売却が困難になる点です。

ほぼすべての売買契約書で、売主は抵当権などの登記のないきれいな状態で不動産を引き渡さなければならない旨の条項が記載されています。

実際に抵当権の登記がある不動産の売買では、既に完済していれば売買による名義変更と、事前または同時に、売却代金をもって完済の手続きをするということであれば名義変更と同時に、抵当権抹消登記の手続きをおこないます。

第三者からすれば登記簿を見て、抵当権が抹消されているかの判断するしかないので、実際にはローンを完済していたとしても、登記簿上に抵当権の登記が残ったままだと完済したかどうかの判断ができません。

不動産を売買する際、買う側としては、抵当権の登記が残ったままの不動産を買おうとは思いません。法律上は、抵当権の登記が残ったままでも売却をすること自体は問題ありませんが、抵当権の登記が残ったままの不動産に基本的に買い手がつかないため、そういった意味で、実質的に抵当権抹消登記をしないと売却はできません。

抵当権抹消登記をしないでいると、いざ処分しようとなったときに抵当権の登記が障害となってしまう場合があります。

抵当権抹消に必要な書類や費用が増加する可能性

その他のリスクとしては、いざ手続きをやろうとしたときに余計な手間や費用がかかってしまう恐れがあるということです。

住宅ローンの完済後に金融機関から交付される書類には、金融機関名や所在地、その代表者の氏名が記載されているものがあります。

書類を受け取った後に放置すると、代表者が変わったり、所在地を移転したりと、書類に記載されている内容に変更が生じる可能性があります。

中には、合併などによりそもそも金融機関が消滅してしまったということもあります。

手続きをしない間に、別の書類が必要になったり、場合によっては金融機関に書類の再発行を依頼するこ手間がかかります。

もし、抵当権抹消の手続きを自身でやろうにも、非常に困難になり、余計な費用もかかってしまう可能性もあります。

また、抵当権抹消登記の手続きをしないまま名義人が亡くなると、その相続人が抵当権抹消登記の手続きをすることになり、相続人に手続きの手間や、金銭面において負担をかけることになってしまいます。その為、抵当権抹消登記は金融機関から書類を受け取ったら、すぐに手続きを済ませることをおすすめします。

抵当権の抹消方法

次に、抵当権抹消登記の申請方法を説明します。

3-1. 登記手続きの流れ

登記手続きの流れは以下の通りです。

➀資料、書類の収集

抵当権者から必要書類を受け取ります。必要書類としては、委任状、登記原因証明情報（解除証書など）、抵当権についての登記識別情報または登記済証が必要となります。

次に法務局で、抵当権が設定されている不動産の登記事項証明書を共同担保目録付きですべて取得します。共同担保目録には担保に入っている不動産が記載されているため、証明書の取得漏れがないかを確認します。クレジットカードを持っている場合は、インターネットの『登記情報提供サービス』で登記情報を見ることができ、法務局で証明書を取得する手間を省くことができます。

➁登記申請書の作成

書式は法務局のホームページからダウンロードできます。

主な記載内容は、登記の目的（抵当権抹消）、原因内容（弁済など）やその年月日、権利者・義務者名などです。

③ 法務局への申請

申請方法は、管轄の法務局の窓口に申請書を提出、または郵送する方法があります。電子署名ができ、登記原因証明情報をＰＤＦファイルにすることができる人は、オンライン申請（添付書類は窓口提出か郵送）も可能です。不動産の所在地によって申請先の管轄法務局は変わるため、法務局のホームページで確認が必要です。

3-2. 抵当権抹消登記の費用は？

抹消登記には登録免許税が課税されます。

登録免許税は、不動産の個数×1000円です。登録免許税としては、物件数が多くなければ高額にはなりませんが、書類を集めて申請することは、手間と時間を要するため、司法書士のような専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

以上が「抵当権抹消を放置するとどうなる？」についてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものは以下のとおりです。

抵当権とは？

・お金を貸すときに家や土地などの不動産を担保する権利のことを「抵当権」と言います。

・担保には、人的担保と物的担保の２種類に分かれます。人的担保とは、対象の債務に対して、債務者以外の第三者が責任を負う担保のことで、物的担保とは、物を担保として取るということです。代表的なものとして、抵当権があげられます。返済が滞った場合は、担保として提供された物を競売にかけ、その競売代金などから、優先的に債権を回収することができます。

・抵当権が設定されても、所有者は担保にした不動産を使用することができます。ただし、返済が滞った場合は、金融機関などの抵当権者は担保不動産を競売にかけて売却し、その代金から他の債権者に先立って優先的に弁済を受けることができます。

抵当権抹消を放置するとどうなる？

・２０２４年４月１日から相続登記の義務化が始まりました。相続登記を放置した場合、過料の対象になりますが、登記簿上に抵当権が残ったままでも、すぐに実害があるわけではありません。

・長い目で見れば、抵当権抹消登記をしないことによるデメリットも存在し、一番は、抵当権抹消登記をしないと不動産の売却が困難になる点です。

ほぼすべての売買契約書で、売主は抵当権などの登記のないきれいな状態で不動産を引き渡さなければならない旨の条項が記載されているためです。

・実際に抵当権の登記がある不動産の売買では、既に完済していれば売買による名義変更と、事前または同時に、売却代金をもって完済の手続きをするということであれば名義変更と同時に、抵当権抹消登記の手続きをおこないます。

・住宅ローンの完済後に金融機関から交付される書類には、金融機関名や所在地、その代表者の氏名が記載されているものがあり、書類を受け取った後に放置すると、代表者が変わったり、所在地を移転したりと、そもそも合併などにより金融機関が消滅している場合もあり、いざ手続きをやろうとしたときに余計な手間や費用がかかってしまう恐れがあります。

抵当権の抹消方法

・抵当権者から委任状、登記原因証明情報（解除証書など）、登記識別情報または登記済証の必要書類を収集します。

・法務局で、抵当権が設定されている不動産の登記事項証明書を共同担保目録付きですべて取得し、証明書の取得漏れがないかを確認します。クレジットカードを持っている場合は、インターネットの『登記情報提供サービス』で登記情報を見ることができます。

・書式は法務局のホームページからダウンロードでき、主な記載内容は、登記の目的（抵当権抹消）、原因内容（弁済など）やその年月日、権利者・義務者名などです。

・申請方法は、管轄の法務局の窓口に申請書を提出、または郵送する方法があり、不動産の所在地によって申請先の管轄法務局は変わるため、法務局のホームページで確認が必要です。

・抹消登記には登録免許税が課税され、抵当権抹消登録の登録免許税は、不動産の個数×1000円です。

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