今回は2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法について解説してきたいと思います。

「不動産登記法の改正といえば相続登記が義務化されるという話では？」と思われる方もいるかと思います。

しかし、実は他にも改正があります。今回は2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法をふまえて、休眠担保権について解説します。

「休眠担保権って何？」「昔の抵当権があるがどうやって消すの？」という方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

 

 

目次

1 休眠担保権とは？

1-1 休眠担保権とは？

1-2 休眠担保権は抹消すべき？

2 休眠担保権はどうやって抹消するの？(現行の法律の場合)

2-1  休眠担保権の抹消方法

2-2 除権決定による抹消

2-3 完済した証拠書類による抹消

2-4 供託による抹消

3 休眠担保権の抹消は改正でどう変わった？

4 まとめ

 

1 休眠担保権とは？

「そもそも休眠担保権って何？」と思う方も多いと思います。この節では休眠担保権の基本について説明します。

1-1 休眠担保権とは？

休眠担保権とは現在でも抹消されずに残っている明治・大正・昭和初期に設定された古い抵当権等をいいます。

 

休眠担保権は前述のように明治・大正・昭和初期に設定されたものですので抵当権者（債権者）が死亡・合併・解散などにより不明になっている、お金を借りていた本人も亡くなっているので当時の状況が聞けない等により困ってしまう場合が多いのです。

 

1-2 休眠担保権は抹消すべき？

休眠担保権を抹消しないことにより、過料を支払う必要があるというわけではありませんが、抹消の手続きをしない限り、休眠担保権はそのまま残り続けます。

 

「休眠担保権が残っている不動産は売却できるの？」という疑問を持つ方もおられると思います。これに関して法律は以下のように定めています。

 

民法第５７７条　買い受けた不動産について契約の内容に適合しない抵当権の登記があるときは、買主は、抵当権消滅請求の手続が終わるまで、その代金の支払を拒むことができる。この場合において、売主は、買主に対し、遅滞なく抵当権消滅請求をすべき旨を請求することができる。

 

簡単に言うと買主は担保を抹消するまで代金の支払いを拒否できるうえ、売主に「担保権を消す手続きを早くしろ」と言えると定めています。つまり、休眠担保権を抹消することなく売却することは難しいということです。

 

「休眠担保権が残っている不動産を担保に新たに金融機関からお金を借りることができるのか？」という疑問を持つ方もおられると思います。これについても、金融機関は１番での抵当権設定を希望する事が多いため休眠担保権が残っている不動産を担保に新たに金融機関からお金を借りるのは難しいと思われます。

 

また、休眠担保権を放置すると関係者が増加し、手続きが複雑化するため早めに抹消することをお勧めします。

 

2 休眠担保権はどうやって抹消するの？(現行の法律の場合)

ここまで読んでいただいた方は「休眠担保権の抹消はどうするの？」と思われたかもしれません。この節では休眠担保権の抹消方法について説明します。

 

2-1 休眠担保権の抹消方法

休眠担保権の抹消方法は複数存在します。休眠担保権の抹消方法について定めた法律は以下のとおりです。

 

不動産登記法第７０条　登記権利者は、登記義務者の所在が知れないため登記義務者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法（平成２３年法律第５１号）第９９条に規定する公示催告の申立てをすることができる。 ２　前項の場合において、非訟事件手続法第１０６条第１項に規定する除権決定があったときは、第６０条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独で前項の登記の抹消を申請することができる。 ３　第１項に規定する場合において、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したときは、第６０条の規定にかかわらず、当該登記権利者は、単独でそれらの権利に関する登記の抹消を申請することができる。同項に規定する場合において、被担保債権の弁済期から２０年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも、同様とする。

 

「何を言っているかわからない・・・」と思われる方が多いと思います。以下の表が簡単にまとめたものです。

 

①     除権決定による抹消 ②     完済した証拠書類による抹消 ③     供託による抹消

 

2-2 除権決定による抹消

裁判所に公示催告の申立を行い、除権決定を得ることで休眠担保権を抹消することができます。公示催告の申立には要件があります。要件は証明することが必要です。要件は以下のとおりです。

 

①     抹消対象の登記につき申立人が権利者であること ②     抹消対象の登記につき実態法上、不存在または消滅していること ③     抹消対象の登記につき登記義務者が行方不明であること ④     抹消登記申請であること

 

除権決定による休眠担保権の抹消はあまり利用されていません。理由としては上記の要件につき②の要件を満たすことが難しいからです。休眠担保権はその多くが抵当権者（債権者）死亡・合併・解散などにより不明になっている、お金を借りていた本人も亡くなっているので当時の状況が聞けない等であり、証明することが困難であるからです。

 

2-3 完済した証拠書類による抹消

休眠担保権を完済した証拠書類による抹消もあまり利用されていません。なぜなら、休眠担保権は前述のように明治・大正・昭和初期に設定されたもので完済した証拠書類がないことが多いからです。

 

2-4 供託による抹消

実務上、最も多い休眠担保権の抹消方法は供託による抹消です。その要件は以下のとおりです。

 

①     弁済期から２０年を経過 ②     債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭の供託 ③     登記義務者の所在が知れないこと ④     先取特権、質権又は抵当権の登記の抹消であること

 

供託とは法務省の説明によると「供託とは，金銭，有価証券などを国家機関である供託所に提出して，その管理を委ね，最終的には供託所がその財産をある人に取得させることによって，一定の法律上の目的を達成しようとするために設けられている制度です。」とのことです。

3 休眠担保権は改正でどう変わった？

2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法で以下の条文が追加されます。

 

不動産登記法第70条の2 解散した法人の担保権（先取特権等）に関する登記について清算人の所在が判明しないために抹消の申請をすることができない場合において、法人の解散後３０年が経過し、かつ、被担保債権の弁済期から３０年を経過したときは、供託等をしなくとも、登記権利者（土地所有者）が単独でその登記の抹消を申請することができる

 

法務省によると改正の背景として「被担保債権が弁済等により消滅しても担保権の登記が抹消されず、登記がされてから長い年月を経た担保権の登記が残存していることがあり、これがあると不動産の円滑な取引を阻害する要因となる・登記義務者である法人の「所在が知れない」と認められる場合が限定されている上、貨幣価値が大きく変動しない現代においては供託要件を満たすことが困難な例が生ずることが予想される」としています。

 

この条文は①法人の解散後３０年が経過していること、②弁済期から３０年を経過している場合に単独で休眠担保権が抹消できることを意味しています。前述の供託による抹消との違いは供託の有無となります。

 

4 まとめ

以上が、2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法をふまえた休眠担保権編についてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

休眠担保権とは？	・休眠担保権とは現在でも抹消されずに残っている明治・大正・昭和初期に設定された古い抵当権等をいいます。
休眠担保権が残っているとどうなる？	・売却が困難 ・眠担保権が残っている不動産を担保に新たに金融機関からお金を借りることは困難
休眠担保権の抹消方法	①除権決定による抹消 ②完済した証拠書類による抹消 ③供託による抹消   ・③が実務上、多い
改正でどう変わる？	・①法人の解散後３０年が経過していること、②弁済期から３０年を経過している場合に単独で休眠担保権が抹消できるようになった

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

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民法総則　　　（No.２７）

 

　 　時効　⑤

 

４．時効の完成

 

( １ )　時効の援用

 

（時効の援用）

第百四十五条　時効は、当事者（消滅時効にあっては、保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者を含む。）が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができない。

 

民法の２３回目でやっています。忘れてしまっている人は見なおして下さい

 

• 援用：時効の利益を受ける旨の意思表示

※一定の事実状態が一定期間経過したのみでは、

時効の効果は発生しません。

必ず当事者の「援用」が必要です。

 

• 援用権者

当事者及び正当な利益を有する者・その承継人

 

 

( ２ )　時効利益の放棄

 

（時効の利益の放棄）

第百四十六条　時効の利益は、あらかじめ放棄することができない。

※関連項目：相続放棄と同じ

 

原則：時効放棄の意思表示が必要

例外：時効放棄の意思表示が不要（援用権の喪失）

放棄の意思表示がなくても、時効完成後に弁済するなどの法律行為があった場合。援用権を喪失し時効援用ができなくなる。

※時効完成の事実を知らなくても喪失する（債権者の保護）

 

 

( ３ )　時効完成の効力

 

（時効の効力）

第百四十四条　時効の効力は、その起算日にさかのぼる。

 

• 取得時効：「はじめから権利者であった」

※原始取得：後の取得者や抵当権者に対抗できる

 

• 消滅時効：「起算日に権利は消滅した」

※利息も発生しなかった事になる

※起算日：権利を行使できる時

民法の２６回目でやっています。忘れてしまっている人は見なおして下さい

 

 

(４)　第三者との関係

 

• 時効完成前の第三者

原始取得の為当然に対抗できる

※当事者の関係になる

 

• 時効完成後の第三者

２重譲渡と同じように考える

※不動産においては登記が対抗要件

また物件変動で細かく解説します。

民法総則　　　（No.２６）

 

　 　時効　④

 

３．消滅時効

 

( １ )　債権等の消滅時効

 

（債権等の消滅時効）

第百六十六条　債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

一　債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。

二　権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

２　債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から二十年間行使しないときは、時効によって消滅する。

 

時効によって消滅する権利は、債権（金銭消費貸借・賃料債権

など）及び所有権以外の財産権(地上権など)です。

※所有権は、時効によって消滅することはありません。

 

• 権利を行使することができる時（起算点）

確定期限・不確定期限

→その期限の到来時

※期限の定めのない場合

債権成立の時

 

b.)  一定期間

確定判決により確定した債権　　１０年

※その他、法律の定めによる例外がある

・遺留分減殺請求権

・不法行為による損害賠償請求権

・税金債権

今回は2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法について解説してきたいと思います。

「不動産登記法の改正といえば相続登記が義務化されるという話では？」と思われる方もいるかと思います。

しかし、実は他にも改正があります。今回は2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法をふまえて、買戻特約について解説します。

「買戻しって何？」「買戻し特約が付いているがどうやって消すの？」という方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

 

 

目次

1 買戻し特約とは？

1-1 買戻し特約とは？

1-2 買戻特約の登記は抹消すべき？

2 買戻し特約はどうやって抹消するの？(現行の法律の場合)

2-1 必要書類の入手

2-2 申請書の書き方

3 買戻し特約の抹消は改正でどう変わった？

4 まとめ

 

1 買戻し特約とは？

「そもそも買戻し特約って何？」と思う方も多いと思います。この節では買戻し特約の基本について説明します。

1-1 買戻し特約とは？

買戻し特約は法律によると以下のとおりになっています。

民法第５７９条 不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金（別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。第５８３条第１項において同じ。）及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる。(以下略)

 

「何を言っているのかわからない・・」と思う方が多いと思うので具体的に事例を交えて説明します。

 

事例 Aは土地甲を所有していましたが、Bに売却することにしました。３月７日、AとBは土地甲を１０００万円で売却する旨の売買契約を締結しました。

 

買戻し特約は売買契約と同時にする必要があります。今回の事例でいうと３月７日の契約のときに買戻し特約をつける必要があります。

 

今回の事例で買戻しが可能な人物は売主であるAです。Aが甲を買戻すためには、売買代金(今回の事例では１０００万円)と契約費用を、Bに支払う必要があります。なお、売買代金については契約で金額を決めることができます。

 

「買戻しはいつまでできるの？」と思われた方もいると思います。買戻しは期間を定めなかったときは、５年以内です。期間を定めたときは、最長で１０年以内です。なお、期間の伸長はできません。

 

1-2 買戻特約の登記は抹消すべき？

買戻特約の登記を抹消しないことにより、過料を支払う必要があるというわけではありませんが、抹消の手続きをしない限り、買戻特約の登記はそのまま残り続けます。

 

買戻特約の登記が残っていると、住宅ローンの借換の際に金融機関から、売買の際に買主や不動産業者から買戻特約の登記の抹消を求められる場合があるので早めに買戻特約の登記は抹消手続をすることをお勧めします。

 

2 買戻し特約はどうやって抹消するの？(現行の法律の場合)

ここまで読んでいただいた方は「買戻特約の登記の抹消はどうするの？」と思われたかもしれません。この節では買戻特約の登記の抹消方法について説明します。

 

2-1 必要書類の入手

以下は必要書類の一覧です。

①     登記原因証明情報 ②     登記識別情報または登記済証 ③     印鑑証明書(前の節の事例の場合、Ｂさんのもの) ④     司法書士などに委任した場合は委任状 ⑤     登録免許税(不動産１個について１０００円)

 

買戻し特約の当事者として多いのが各地方の住宅供給公社と日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)です。

 

各地方の住宅供給公社または日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)の場合は必要書類等を提出することで買戻権を抹消してくれる場合と、上記①～③等を受け取って自分で登記を行う場合があります。詳しくは各地方の住宅供給公社または日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)のホームページを確認してください。

 

なお、上記以外の場合は①の書類を作成する必要がある場合があります。

 

2-2 申請書の書き方

以下は申請書のサンプルです。

登　記　申　請　書   登記の目的　　　番付記　号買戻権抹消　　　　(注１) 原　　　因　　令和　年　月　日買戻期間満了　(注２) 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地　　(注３) 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地　　　　(注４) 総合住宅供給公社 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書   令和５年３月７日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）(注５)   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   登録免許税　金１，０００円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

(注１)　登記簿謄本等をみて、買戻登記の順位番号の番号を記載します。

(注２)　買戻期間の満了日の翌日を記載します。

(注３)　不動産の所有者の氏名・住所を記載します。

(注４)　買戻しをする権利を有していた人の氏名・住所を記載します。

(注５)　不動産の所在場所を管轄する法務局に申請書を提出します。

 

3 買戻し特約の抹消は改正でどう変わった？

2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法で以下の条文が追加されます。

 

不動産登記法第６０条の２ 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から１０年を経過したときは、第６０条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。

 

法務省によると改正の背景として「所有権以外の権利についても、例えば、登記された存続期間が満了している地上権等の権利や、買戻しの期間が経過している買戻しの特約など、既にその権利が実体的には消滅しているにもかかわらず、その登記が抹消されることなく放置され、権利者（登記義務者）が不明となったり、実体を失ってその抹消に手間やコストを要するケースが少なからず存在するとの指摘がある」としています。

 

簡単に言い換えると「法律上権利が消滅しているが手続を忘れて放置したことによって手続きが複雑になり、コストがかかる場合があります。」ということです。この問題を解決するために簡単な手続きとして新たに追加された条文が不動産登記法第６０条の２です。

 

この条文は契約の日から１０年が経過している買戻しの特約に関する登記は単独で抹消できることを意味しています。つまり、前述した申請書では買戻しをする権利を有していた人が登場していましたが、関与が不要となります。

 

「なぜ１０年？」と思われる方もいると思います。理由は前述したとおり、買戻し特約の期間は最長で１０年以内ですので、契約の日から１０年経過すると、買戻し特約は法律上消えていることが明らかだからです。

 

4 まとめ

以上が、2023年4月１日施行予定の改正不動産登記法をふまえた買戻特約についてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

買戻し特約とは？	・売買代金と契約費用を支払うことで不動産を買戻せる制度 ・期間は最長１０年以内
買戻特約の登記が残っているとどうなる？	・住宅ローンの借換の際に金融機関から、売買の際に買主や不動産業者から買戻特約の登記の抹消を求められる場合がある。
現行の法律で買戻し特約の抹消に必要な書類	①登記原因証明情報 ②登記識別情報または登記済証 ③印鑑証明書 ④司法書士などに委任した場合は委任状
改正でどう変わる？	・契約の日から１０年が経過している買戻しの特約に関する登記は単独で抹消できるようになった

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。

 

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.２５）

 

　 　時効　➂

 

２．取得時効

 

( ２ )　所有権の取得時効

 

（所有権の取得時効）

第百六十二条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

２　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

 

④  占有期間

「一定の期間」継続する必要があります。

• 占有の開始の時に善意・無過失

10年(短期取得時効)

※占有の途中で悪意に変わっても良い。

b.)  占有の開始の時に悪意または有過失(善意)

20年です

 

※占有は継続している必要があります。

（例）占有者が任意に占有を中断したり、他人に占有が

奪われて中断したときには時効は完成しません。

 

⑤  占有の開始　（占有の承継）

 

（占有の承継）

第百八十七条　占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができる。

２　前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継する。

 

➀占有開始　　　　　   ②承継（売買）

A（７年占有）　　A　→  B（５年占有）       B（１２年占有）

善意無過失　　　　　　 悪意　　　　　　　　時効取得

 

Aが、甲所有の土地の占有を善意かつ無過失で開始し、7年間占有を継続した後、悪意の B に譲渡し、Bはその後5年間占有を継続した。

→Bは、Aの占有期間と善意無過失の両方を承継し、占有期間が12年となるので、当該土地の時効取得を主張できる。

 

前の占有者から占有を引き継いだ者は,自身の選択により、

自身（B）の占有のみを主張すること、又は前主の占有を合算し

て主張することができます。

※前主の占有をあわせて主張するときは、瑕疵(占有の開始時

に悪意であったこと)も承継しなければなりません。

なお、瑕疵のないことも承継が可能。

（例）前主が悪意なら自分も悪意となり、前主が善意・無過

失なら、自分も善意・無過失であると主張できる。

※占有者は、前主・及び連続する前々主の占有期間を合算し

て主張することもできる

 

 

➀占有開始　　　　　   ②承継（売買）

A（７年占有）　　A　→  B（５年占有）       B（１２年占有）

悪意　　　　　　 　　善意無過失　　　　時効取得不可

 

Aが、甲所有の土地の占有を悪意で開始し、7年間占有を継続し

た後に善意かつ無過失のBに譲渡した。

その後Bは5年間占有を継続した。

BはAの占有期間とともに悪意も承継するので、当該土地の時効

取得を主張できない。

※Bはさらに5年間占有を続ければ、自己の占有のみで時効取

得を主張できる。

 

( ３ )　 所有権以外の取得時効

 

（所有権以外の財産権の取得時効）

第百六十三条　所有権以外の財産権を、自己のためにする意思をもって、平穏に、

かつ、公然と行使する者は、前条の区別に従い二十年又は十年を経過した後、そ

の権利を取得する。

 

(例)Aが不動産（他人物）を賃借した場合、Aは、その不動産の真の所有者が他人物であることを過失なく知らずに10年間、占有を継続すると(賃料は貸主に支払っている)賃借権を時効で取得できる。

「不動産の継続的な使用収益」という事実が存在し、賃料支払いにより、占有が賃借の意思に基づいているからである。

 

民法総則　　　（No.２４）

 

　 　時効　②

 

２．取得時効

 

( １ )　対象となる権利

占有の継続により、所有権（物件）の時効取得が認められます。

所有権以外の賃借権など（債権）についても時効取得が認められます。

土地の一部についても時効取得が認められます。

 

( ２ )　所有権の取得時効

 

（所有権の取得時効）

第百六十二条　二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。

２　十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

 

➀　所有の意思

自分が所有者であり、その物を排他的に支配

（自分だけのもの）しようという意思をもって行わなければ

ならない。（自主占有）

 

（例）賃借人（借主）として行う占有は、所有の意思がな

い占有(他主占有)であり、そのまま何年占有を続け

ても時効で取得することはできない。

※他主占有から自主占有への転換は認められている。

 

②　占有

事実上の支配(物を所持している状態)

自分自身が占有（持っている状態）する代わりに、他人に

占有させてもよい(代理占有)。

（例）他人の車を貸して（賃貸借）賃借人に占有させて、

その車の所有権を時効で取得するような場合です。

 

 

➂　平穏かつ公然

暴力的に占有を奪ったりせず、かつ、隠したり（隠匿）していないこと｡

 

今回は離婚の種類について解説させていただきたいと思います。

離婚といっても離婚に至るまでの手続き方法が複数存在します。

 

今回は離婚の各種類についての概略について解説していきます。

これから離婚を検討される方や興味を持っていただけた方等ご覧になって頂ければ幸いです。

目次

１ 協議離婚

１－１ 協議離婚とは？

１－２ 協議離婚は公正証書を作成しておくべき？

２ 調停離婚

２－１ 調停離婚とは？

２－２ 申立方法

３ 審判離婚

３－１ 審判離婚とは？

３－２ 審判離婚後の手続き

４ 裁判離婚

４－１ 裁判離婚とは

４－２ 裁判離婚で離婚できる場合とは？

４－３ 裁判離婚後の手続き

５ まとめ

 

１ 協議離婚

 

１－１協議離婚とは？

 

「協議離婚」と言われてもピンとくる方は少ないかもしれません。

具体例を挙げると夫婦で話し合って離婚を決めて離婚届を市町村の役所に提出する場合です。

日本では協議離婚での離婚が最も多いです。

 

１－２協議離婚は公正証書を作成しておくべき？

 

離婚をする際に決めておかなければならないことがあります。

 

以下の表は決めておくべきことの一部です。

 

お金に関すること	・財産分与 ・慰謝料 ・年金分割　等
子供に関すること	・親権者（監護権者）の指定 ・養育費 ・面会交流　等

 

離婚をするために公正証書を作成する必要はありません。

しかし、公正証書を作成しておくことで、養育費を支払ってもらえないという状況になった場合に強制執行の手続きが容易になります。

 

２ 調停離婚

 

２－１ 調停離婚とは？

 

調停離婚は、家庭裁判所に申し立て、家庭裁判所から選出された調停委員が二者の間に入り関係を取り持ち（仲立ち）、話し合いをまとめる手続きです。

 

離婚の調停が成立した場合は、調停が成立してから10日以内に、申立人が市区町村役場に離婚の届出をする必要があります。

 

２－２ 申立方法

 

申立方法については裁判所が必要書類をホームぺージ

（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_07_01/index.html）

で案内しています。

 

以下の表は必要書類等を表にまとめたものです。

 

申立人	・夫または妻
申立先	・相手方の住所地の家庭裁判所 または ・当事者が合意で定める家庭裁判所
必要な費用	・収入印紙1200円分 ・連絡用の郵便切手(各家庭裁判所により異なります。 　詳しくは各家庭裁判所にお問い合わせください)
必要な書類	・申立書とその写し１通 ・夫婦の戸籍謄本（全部事項証明書） ・年金分割のための情報通知書 　（年金分割割合についての申立てが含まれている場合） 審理のために必要な場合は、追加書類の提出を求められる場合があります。

 

以下は裁判所が公開している調停離婚の申立書記入例です。

 

３ 審判離婚

 

３－１ 審判離婚とは

 

離婚調停が不成立になった場合、家庭裁判所が離婚することが適切であると判断したときに離婚を認める審判をする場合があります。これを「審判離婚」といいます。

上述のとおり、審判離婚は離婚調停が不成立になった場合にされるので、前提として調停離婚が申し立てられている必要があります。

 

なお、審判の内容が記載された審判書が、裁判所から当事者双方に送付されてから、2週間以内に当事者のどちらからも異議申し立てが行われなければ、審判は確定します。

 

３－２ 審判離婚後の手続き

 

　調停離婚と同様に審判が成立してから10日以内に、申立人が市区町村役場に離婚の届出をする必要があります。

 

４ 裁判離婚

 

４－１ 裁判離婚とは

 

離婚について上記の手続きで解決ができない場合に、家庭裁判所に離婚訴訟を提起することによって判決にて離婚を成立させる手続きです。

 

４－２ 裁判離婚で離婚できる場合とは？

 

裁判離婚で離婚できる場合は以下のとおりです。

 

　　①配偶者に不貞な行為があったとき。

　　②配偶者から悪意で遺棄されたとき。

　　③配偶者の生死が３年以上明らかでないとき。

　　④配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないとき。

　　⑤その他婚姻を継続し難い重大な事由があるとき。

 

なお⑤以外は裁判所が一切の事情を考慮して婚姻の継続を相当と認めるときは、

離婚の請求を棄却することができるので①～④に該当したとしても離婚が認められない場合があり、注意が必要です。

 

４－３ 裁判離婚後の手続き

 

　判決が確定してから10日以内に、原告が市区町村役場に離婚の届出をする必要があります。

 

５ まとめ

 

以上が、離婚の種類についてのお話でした。

ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

離婚の種類	特徴等
協議離婚	・夫婦で話し合って離婚を決めて離婚届を市町村の役所に提出する ・公正証書を作成する必要は養育費をないが、作成すると支払ってもらえないという状況になった場合に強制執行の手続きが容易
調停離婚	・家庭裁判所に申し立て、家庭裁判所から選出された調停委員が仲立ちをし、話し合いをまとめる手続き ・家庭裁判所に申立が必要 ・調停が成立した場合は、調停が成立してから10日以内に、申立人が市区町村役場に離婚の届出をする必要がある
審判離婚	・離婚調停が不成立になった場合、家庭裁判所が離婚することが適切であると判断したときに離婚を認める審判をすること ・調停離婚を申立していることが前提 ・審判が成立してから10日以内に、申立人が市区町村役場に離婚の届出をする必要がある
裁判離婚	・離婚について上記の手続きで解決ができない場合に、家庭裁判所に離婚訴訟を提起することによって判決にて離婚を成立させる手続き ・裁判離婚で離婚できる場合は以下のとおり。 ①配偶者に不貞な行為があったとき。 ②配偶者から悪意で遺棄されたとき。 ③配偶者の生死が３年以上明らかでないとき。 ④配偶者が強度の精神病にかかり、回復の見込みがないとき。 ⑤その他婚姻を継続し難い重大な事由があるとき。 ・①～④に該当したとしても離婚が認められない場合がある ・判決が確定してから10日以内に、原告が市区町村役場に離婚の届出をする必要がある

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。

 

どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。

お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「無料相談」のご予約は下記の「ご面談のWEB予約はこちらから」からできます。

 

是非ご活用ください。

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
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その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.２３）

 

　 　時効　①

 

• 時効とは

　　

　　　他人の物を自分の物として占有を開始

一定の事実状態が一定期間継続

　　　そのまま権利関係として認める制度

　　　平穏な現在の社会秩序を維持することが目的

　　　「権利の上に眠る者を保護しない」

　　　

　　　これから学ぶ他の法律でもいっぱい出てきます

 

( １ ) 時効の種類

・取得時効

　　　時効の成立によって権利を取得

・消滅時効

　　　時効の成立によって権利が消滅

 

　※一定の事実状態が一定期間経過したのみでは、時効の効果は発生しません。

必ず当事者の「援用」が必要です。

　　当事者は、時効による利益を「放棄」することもできます。

　　日本の武士道精神に反するという事です！

 

 

民法総則　　　（No.２２）

 

　 　代理　➉

 

８．日常家事債務と表見代理

 

( ２ ) 無権代理の相手方の保護

No.２０の続きです！

おぼえていますか？

④ 表見代理の成立

109条（代理権授与の表示）

110条（権限外の行為）

112条（代理権消滅後）

相手方が善意無過失＋本人の帰責事由　→代理権が有効

 

（日常の家事に関する債務の連帯責任）

第七百六十一条　夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負う。ただし、第三者に対し責任を負わない旨を予告した場合は、この限りでない。

 

※日常家事は夫婦の一方が他方の代理権を当然に有する

 

日常家事の範囲：夫婦の収入・資産、慣習などから客観的に定まる

・居住する家屋の賃貸借契約

・生活必需品の購入など

※これらの金銭消費貸借(借金)などは含まれる

※巨額の借金や不動産の売却は原則として含まれない

例：夫が妻の不動産を無断で売却した場合

相手方(買主)が善意無過失

→110条（権限外・権限踰越の表見代理）が成立する可能性がある

今回は不動産登記簿謄本の取得方法について解説させていただきたいと思います。

不動産を売買するとき、不動産を所有していた方が亡くなったときなど不動産登記簿謄本を閲覧する必要がある場合があると思います。

しかし、「不動産登記簿謄本はどこでみれるのか？」「どうやってみれるのか？」等の疑問を持たれる方は多いと思います。

今回のブログでは不動産登記簿謄本の取得方法を解説していきますので、「不動産登記簿謄本はどこでみれるのか？」等の疑問がある方はご覧になって頂ければ幸いです。

目次

１ 不動産登記簿謄本とは？

２ 不動産登記簿謄本には種類がある？

(１) 不動産登記簿謄本の種類

(２) 登記事項要約書

３ 不動産登記簿謄本の取得方法

(１) 不動産登記簿謄本はどこで手に入るの！？

(２) 申請書の書き方不動産登記簿謄本

(３) 地番・家屋番号の調べ方

(４) 手数料

４　まとめ

 

１ 不動産登記簿謄本とは？

　「不動産登記簿謄本って何？」という疑問を持たれている方も少なくないと思います。そこで不動産登記簿謄本の取得方法について解説する前に不動産登記簿謄本について説明します。

土地や建物は公の帳簿である登記簿に所在・面積のほか、所有者の住所・氏名等の情報が記載されます。この登記簿を複写し、証明したものが不動産登記簿謄本です。

つまり、不動産登記簿謄本とは所在・面積のほか、所有者の住所・氏名等の情報が記載されている書面です。

なお、登記事項証明書は不動産登記簿謄本と同じ内容です。下記は法務省が公開している不動産登記簿(土地)のサンプルです。

２ 不動産登記簿謄本には種類がある？

(１) 不動産登記簿謄本の種類

不動産登記簿謄本は様々な種類があります。種類は以下のとおりです。

全部事項証明書 現在事項証明書 一部事項証明書 閉鎖事項証明書

全部事項証明書は閉鎖された記録を除く全ての事項が記載されているものです。現在事項証明書は登記記録に記載された事項のなかで現に効力を有するものが記載されているものです。一部事項証明書は、請求した一部の登記記録の記載事項のみが記載されているものです。閉鎖事項証明書は閉鎖された登記記録が記載されているものです。

(２) 登記事項要約書

登記事項要約書は、登記記録の概要を記載した書面です。証明書の効力はありませんが、現在効力のある登記の内容の一部が記載されています。

管轄する法務局の窓口でのみ発行されます。

例えば不動産が大阪市中央区にある場合は大阪法務局本局でのみ発行されます。

なお、登記事項要約書には発行日付や登記官の証明がありません。

 

３ 不動産登記簿謄本の取得方法

(１) 不動産登記簿謄本はどこで手に入るの！？

　　　不動産登記簿謄本は全国の法務局で取得できます。

　　　例えば東京の不動産の不動産登記簿謄本を大阪に所在する法務局で取得可能です。また自己が所有している不動産だけでなく他人の所有している不動産の不動産登記簿謄本も事由に取得できます。

 

　　下記は大阪にある法務局の住所・連絡先です(他の法務局については法務局のホームページをご覧ください。(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html)

大阪法務局（本局）	大阪市中央区大手前三丁目１番４１号大手前合同庁舎 電話：06－4790－8531 ※不動産登記の登記事項証明書、要約書、地図の写し等に関するお問合せ地番・家屋番号のお問合せ（中央・旭・城東・鶴見・浪速・西成区）
大阪法務局北出張所	大阪市北区西天満１丁目１１番４号（大阪法務局北分庁舎） 電話：06 – 6363 – 1981
大阪法務局天王寺出張所	大阪市天王寺区六万体町１番２７号　天王寺合同庁舎 電話：06 – 6772 – 2535
大阪法務局池田出張所	池田市満寿美町９番２５号 電話：072 – 751 – 3342
大阪法務局枚方出張所	枚方市大垣内町２丁目４番６号 電話：072 – 841 – 2524
大阪法務局守口出張所	守口市竜田通２丁目６番６号 電話：06 – 6991 – 2817
大阪法務局北大阪支局	茨木市中村町１番３５号 電話：072 – 638 – 9444
大阪法務局東大阪支局	東大阪市高井田元町２丁目８番１０号東大阪法務合同庁舎 電話：06 – 6782 – 5413
大阪法務局堺支局	堺市堺区南瓦町２番２９号（堺地方合同庁舎内） 電話：072 – 221 – 2756
大阪法務局富田林支局	富田林市甲田一丁目７番２号 電話：0721 – 23 – 2432
大阪法務局岸和田支局	岸和田市上野町東２４番１０号 電話：072 – 438 – 6501

 

(２) 申請書の書き方不動産登記簿謄本

下記は法務省が公開している不動産登記簿謄本の申請書の書き方の見本です(全部事項証明書を取得する場合)。

　申請書の書き方で気を付けるべきなのは不動産の所在です。具体的には上記のサンプルで「※地番・家屋番号は、住居表示番号（○番○号）とはちがいますので、注意してください。」と記載されている部分です。つまり、地番(土地の場合)・家屋番号(建物の場合)
と住所が必ずしも一致するわけではないということです。

 

(３)  地番・家屋番号の調べ方

　「不動産の地番・家屋番号は、どうやって調べるの？」という疑問を持たれる方が多いと思われます。地番・家屋番号は、自己が所有している不動産の不動産登記簿謄本を取得する場合は権利証や固定資産評価証明書・納税通知書に地番・家屋番号が記載されているので確認することができます。

他の方法として土地を管轄する法務局に問い合わせるという方法があります。

「地番照会をお願いします。」と伝えれば対応してくれます。

大阪の管轄は以下のとおりです。(他の法務局については法務局のホームページをご覧ください。(https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html)

 

大阪法務局（本局）	大阪市の内 中央区、旭区、城東区、鶴見区、浪速区、西成区
大阪法務局北出張所	大阪市の内 都島区，福島区，此花区，西区， 港区，大正区，西淀川区， 東淀川区，淀川区，北区
大阪法務局天王寺出張所	大阪市の内 天王寺区、生野区、東成区、東住吉区、阿倍野区、住之江区、平野区、住吉区
大阪法務局池田出張所	池田市、豊中市、箕面市、 豊能郡（豊能町、能勢町）
大阪法務局枚方出張所	枚方市、寝屋川市、交野市
大阪法務局守口出張所	守口市、門真市
大阪法務局北大阪支局	吹田市、高槻市、茨木市、摂津市、三島郡島本町
大阪法務局東大阪支局	東大阪市、大東市、四條畷市、八尾市、柏原市
大阪法務局堺支局	堺市、松原市、高石市、大阪狭山市
大阪法務局富田林支局	富田林市、河内長野市、羽曳野市、藤井寺市 南河内郡 （太子町、河南町、千早赤阪村）
大阪法務局岸和田支局	岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、 和泉市、泉南市、阪南市、泉北郡忠岡町、 泉南郡（熊取町、田尻町、岬町）

 

(４) 手数料

手数料は６００円です。手数料は収入印紙で納付します。多くの場合、収入印紙は法務局内で購入することができます。

 

４　まとめ

以上が、不動産登記簿謄本の取得方法についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

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