【解決方法のポイント】
① 心配の種　認知症になったときにどうなるのかを考えてみましょう！

“金銭的負担が増えること”、”介護等の必要性が生じてくること”、”自身で財産管理ができなくなる”等　様々な問題点が発生してきます。

金銭的負担・今後の介護資金等を検討する（認知症保険の活用等）

ここで、金銭的負担という部分では、近年、世間のニーズに併せて、”認知症保険”というのが保険各社で商品として販売されるようになりました。
認知症発症前のMCI段階で、保険金があるものなんかも販売されてきています。
介護認定を受けたら、それにより保険金が下りるというものもあります。
また、保険金請求についても認知症になってしまったら、本人ではできなくなってしまいますが、その対策として “指定代理人”という保険請求できる人を先に決めておくようなことも可能な保険もあります。
ここでは、いったん保険の見直しをしておくのが良いでしょう。

“財産の見直し”
自分の財産を整理するなかで、思いのほか、堅実に貯蓄をしてきていることが分かりました。かなり節約して生活してきましたが、残りの人生を自分たち夫婦の快適な生活のために使いたいと思い、夢のマイホームの購入をすることになりました。 これも終活の一環ですね。 “住環境の検討” 財産の見直しをしたところ、賃貸でご夫婦が思うようなところで暮らすよりも、マイホーム購入の方が収支は見合ってくると判明しました。 ご相談者が現在お住まいの公営住宅は、エレベーターがなく、階段の昇り降りもつらくなってきましたし、台風災害等も怖くなってきましたので、こういったことも踏まえ、、エレベーターがあるマンションで、住居人は同年代の方が多いところというのが条件に挙がってきました。 専門家の視点としましても、万が一、介護施設に入居することも考えて、処分・管理・賃貸と方法があるマンションをご購入されるのは、良いと思います。

“財産管理”
認知症になったら、財産管理ができなくなってしまうが、信頼できる家族を任意後見人として、任意後見契約を行うことで、解決できます。

<次回へと続く・・・>
参考になったという方は、随時情報発信してまいりますので、友達登録下さい。

私は、賃貸マンションに住み、財産は預金と生命保険のみです。
現在は、主人と二人暮らしで、子供が２人（次男、三男、長男は既に他界）いますが、今の財産では相続税はかからないと思っているけど、自分では全く分からないので心配です。
相続税は本当にかからないのか？もし相続税がかかるなら、先に贈与した方がいいのか？
さらに最近、保険会社からも認知症の保険を何度もすすめられ、認知症になったら、何もできないとTVで聞いたので、不安になり相談に来ました。
認知症になったら、どうなるんですか？

相続財産は、次男と三男、次男方に孫が２人いるので、孫にも残してあげたいと思っています。

【S様のお悩みポイント】

①夫（８０歳）が高齢なので認知症になったらどうしよう…
②認知症になってしまったら、相続人である次男はもう家を出て自分の家庭を持っているし、三男は独身だがまったく連絡がつかず音信不通なので老後生活を看てもらうことはできない。
　家で生活できなくなったら、施設に入ろうと思っていますが、どうすればいいのか…
③次男・三男は相続人になるが、孫にもどのようにすれば残せるのか…
④相続人には相続税がかかるのか…

<次回へ続く…>

解体工事等を先に行って売却するということは、『先に多額の金銭を支出しながら、売却できないかもしれないリスクを背負う』こといなりますので、あまりスタンダードなケースではありません。
買主次第で、買主の方の負担で解体工事等を行われることもあります。

そのため、弊所は、『まずは様々な業者に見積をとること』をお勧めしました。
主に考えられる不動産活用・検討しなければならない費用は、以下のようなことになります。

① 解体して、更地で売却する方法
解体・動産撤去費用＋更地で売却した場合の不動産査定

② 現状のまま売却する方法
現状のまま売却した場合の不動産査定 （測量費用・解体工事・動産撤去等もすべて買主が負担する場合）
※主に不動産業者等プロが買主となる場合にあたるでしょう

③ 修繕・リフォームした後売却する方法
修繕費用＋修繕等を行った場合の不動産査定

④ 修繕・リフォームした後賃貸する方法（収益不動産として活用する場合を想定）
修繕・リフォーム費用＋賃貸相場 ご自身で、色々なお見積を取られて、総合的にご判断されるのが一番良いかと思います。

しかし、なかなか忙しくてそんなことはできないという方も多いかと思いますが、
そんなときは、弊所では、年間１０００件を超える不動産登記を行っており、多くの不動産関連会社のお見積り・不動産査定等をご用意頂くことも可能ですので、いつでもお申し付けください。

少しでも参考になったという方は、定期的に情報を発信してまいりますので、是非弊所のLINE＠で友達ご登録下さい。

さて、先日から引き続いての事例ですが・・・ どういった形ですすめていくのが良いのでしょうか？
専門家の回答を見てみましょう！

[ご提案]
まず、解体費用・修繕費用を向こう見ずに支出してしまうのはあまりお勧めしません。
解体費用や修繕費用といっても、決して安いものではありませんので、その先、不動産をどうしていくのかを見越して、進める必要があります。
所有者が修繕等保存行為を行うのは、民法上の義務ですので、早急に進める必要があるのは確かです。

しかし、解体工事までしたものの、隣地の購入希望価格が相場よりも大幅に安いなんてこともあり得ます。

また、解体工事は所有権に基づく財産処分ですので、特別お隣と何か契約を取り交わしていたり、騒音や振動・悪臭等に関する特別な条例や法律違反等がないのであれば、休業補償までは通常必要ではありません。
もしここに対して争うのであれば、請求するお隣の側が”解体工事により、事業を休業し、それにより損害が発生した”ということを証明しなければなりません。

少しお話がずれましたので、次お話を戻してまいりますが・・・
<さて、ご提案の核心部分は・・・次回へと続く>

受益者連続型　財産の引継ぎ編”　弊所主催のセミナーを開催させて頂きました。
度重なる台風被害等で大変な中、信託セミナーにお越しいただきました皆様、誠に有難うございました。
また、今回は予定が合わずお越しいただくことが難しかった方も、このような勉強会やSMSツール等を通じて、定期的に情報発信をしてまいりたいと思いますので、
ご興味のある方はぜひ弊所までご連絡くださいますようお願い申し上げます。

なお、弊所では、LINE＠を開設させて頂きましたので、ぜひこちらもご登録下さい。

さて、今回のセミナーでは、最近話題の家族信託の中で前回講座の復習（家族信託を利用した認知症対策）に加えて”財産の引継ぎ編” というテーマにてお話させていただきました。

最近、台風被害によりご心配を募らせておられるご高齢者・不動産オーナー様・空き家や古屋を保有されておられるお客様からのご相談が弊所でも非常に増えております。
所有者はご高齢なので、修繕・建替え・リフォーム・売却等を必要な時にできるようにしておきたいと家族信託のご相談・ご希望をお受けになることは多いかと思います。
弊所においても、こういったご相談窓口は、不動産業者様がなられていることも多くなっております。
こういった最新情報にご熱心な業者の皆様は、今回のセミナーでも真剣に当職の講演にご傾聴下さいました。

今回は、遺言の代用として家族信託を活用する方法につき、お話させて頂き、 実際に家族信託の設計を、各グループで意見を交わし合って頂きましたが、議論は活発にされていました。
家族信託のなんといっても、素晴らしいところは、遺言の代用として、一代のみならず、何代も財産の引継ぎ方を指定できるという点です。
信託法は弁護士・司法書士等の専門家でも難解な法律ですので、ぜひこういったセミナーを通じて、触れてみてください。

次回は、”共有不動産対策編”と題してお送りさせて頂きます。
お忙しいとは存じますが、皆様のお役に立てる内容となっておりますので、是非ご参加くださいますようお願い申し上げます。
ご参加をいただける場合は、お手数ですが、お申し込み用紙にてFAXまたはメールにてお申し込みください。 　

１． セミナー日時・場所
　【第三回】
　2018年11月12日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
　「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
　〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

２．お申し込み先 ※別紙のお申し込み用紙にてお申し込みください

３．お問い合わせ先
やなぎ総合法務事務所 〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階 TEL／FAX：06-6643-8200／06-6643-8201

今回のご相談者は、鉄骨の建物　築５０年以上の古い空き家を相続されました。
以前に補修工事をやってもらっていましたが、雨漏りがあり、地震・台風で隣にブロックが落下してしまったとのこと。
一方で、隣の方が土地を買いたいと申し出があり、建物を解体した場合には、解体工事期間中の営業ができない分の休業補償もするよう言われているそうです。
土地の境界に関しても、先代の父の時代には、もめたことがありました。
ご相談者様の世代に変わったことで、お隣も、話しやすいと思ったのか、土地買取の話をしてきたそうです。

ご相談者は、『建物を解体して隣に売った方が良いのか、はたまた、修繕して全く別の方に売却したらよいのか、どうしようか迷っている』とのこと。

さて、どうしたらよいでしょうか？？？

<次回へ続く>

台風被害が頻繁に報道されており、弊所にも災害によって、建物倒壊の危険があるので、早めに処分したいというご相談が増えてきております。
また、近日中に台風２４号の本州上陸が噂されております。

前回の台風被害でも、至る所で、ガラス・瓦等の在庫が不足しており、２週間以上補強工事に待たなければならない状態だという声もお聞きしております。
また、台風被害の建物損傷のため、保険金請求をするケースも増えております。

空き家の状態で放置していると、思わぬところで、損害賠償をしなければならないこともありますので、管理にはくれぐれもお気をつけ下さい。

火災保険・地震保険に関しては、ぜひこの機会に見直しをされることをお勧めいたします。

さて、今回のご相談は、建物の管理に関するご相談です。

<続きは、それでは、続きは次回コラムにて>
次回は、『事例・ご相談内容』のご紹介をさせて頂きます。

先日、第１回目を開催させて頂きましたが、お蔭様で多くの不動産業界の皆様にご参加頂き、熱心に当職の話にご傾聴下さいました。

近年では、NHKや雑誌などの各種メディアで取り上げられていることにより、一般のお客様への認知度が急上昇しております。
弊所でも一般のお客様から「家族信託の相談がしたい」との問い合わせが非常に増えてきております。

そういったお客様のお話をお伺いすると、家族信託・遺言・成年後見を含めた生前対策や相続のご相談が気軽にできる住宅会社・不動産会社様へのご依頼をご検討されておられる傾向にあります。このような背景も受けて、弊所には、特に住宅会社・不動産会社様からの家族信託に関するご質問が増加しているため、今回特別に弊所主催セミナーのお知らせを差し上げました。

以下のようなお客様を持つ住宅会社・不動産会社様にぜひご参加頂きたい内容となっております。
「相続対策に収益不動産の建築を積極的に提案したい不動産会社様」
「認知症対策を検討している不動産オーナー様を持つ不動産会社様」
「介護施設入所後の自宅売却を検討されるお客様を持つ不動産会社様」
「不動産オーナーの次の代との関係性を強固にしたい不動産会社様」

　お忙しいとは存じますが、皆様のお役に立てる内容となっておりますので、是非ご参加くださいますようお願い申し上げます。

なお、全３回のセミナーとなっておりますが、全ての講演で内容は異なっており、全回個別にお申込みが可能なものとなっております。

ご参加をいただける場合は、お手数ですが、別紙のお申し込み用紙にてお申し込みください。

　　　　　　　　　　　　記
１． セミナー日時・場所
【第二回】 2018年10月1日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

【第三回】 2018年11月12日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

２．お申し込み先
※別紙のお申し込み用紙にてお申し込みください

３．お問い合わせ先
やなぎ総合法務事務所
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階
TEL／FAX：06-6643-8200／06-6643-8201

 

 

【相談内容】

依頼者は、意思能力も十分あり、しっかりしているが、足腰が悪く、現在介護施設で暮らしている状態でした。依頼者自身の年金は少なく、手元預金はほとんどない状態。

長女夫婦に、足りない生活費を補填してもらわないといけない状態になっている。

そこで、自宅不動産を売却して、自分の取り分は介護施設に充てたいと思っているが、この自宅不動産は、亡夫名義のままの状態だった。

夫が亡くなったのは、もう５年以上も前だが、名義変更をしないまま現在まで至る。

夫が亡くなった後、長男とは疎遠で、今の施設の場所すら伝えておらず、もう数年も連絡をとっていないし、長男と長女は非常に仲が悪い。

今更、自分で長男とやり取り等はしたくないが、自宅を売らなければ困窮している。

【解決事例】

当事務所が、中立公平な立場として、疎遠であった長男にお手紙をお送りしたことで、長男も無事納得され、相続手続きを進めることができました。

不動産の売却をして得たお金は、長男・長女・依頼者共に、法定相続分通り受け取り、介護施設費用にも十分に充てることができました。

この不動産を夫が得たときの売買契約書等がありませんでしたので、譲渡益（不動産の売却による利益）がでる形にはなりましたが、それに関してもワンストップで、当事務所が窓口となり、税理士による申告をしていただき、”居住用財産の3,000 万円控除の特例”を適用して、依頼者は、譲渡所得税等を納める必要がなくなりました。

【効果・今回のポイント】

弁護士等どちらか一方の味方ではなく、

中立公平な立場として”司法書士”が相続人に連絡文書を送ることで

円満に相続による名義移転をすることができた
介護認定を受けていた施設住まいの依頼者は、ワンストップで税務申告をすることで、

“居住用財産の3000万円控除の特例”を適用し、譲渡税の心配がなくなった
不動産の売却が無事できたため、その金銭を施設費用に充てることができるようになった

 

この度、「（全三回）今からはじめる家族信託入門セミナー」というテーマにて弊所主催のセミナーを開催する運びとなりました。

近年、NHKや雑誌などの各種メディアで取り上げられていることにより、一般のお客様への認知度が急上昇しております。
弊所でも一般のお客様から「家族信託の相談がしたい」との問い合わせが非常に増えてきております。

そういったお客様のお話をお伺いすると、家族信託・遺言・成年後見を含めた生前対策や相続のご相談が気軽にできる住宅会社・不動産会社様へのご依頼をご検討されておられる傾向にあります。このような背景も受けて、弊所には、特に住宅会社・不動産会社様からの家族信託に関するご質問が増加しているため、今回特別に弊所主催セミナーのお知らせを差し上げました。

以下のようなお客様を持つ住宅会社・不動産会社様にぜひご参加頂きたい内容となっております。

「相続対策に収益不動産の建築を積極的に提案したい不動産会社様」
「認知症対策を検討している不動産オーナー様を持つ不動産会社様」
「介護施設入所後の自宅売却を検討されるお客様を持つ不動産会社様」
「不動産オーナーの次の代との関係性を強固にしたい不動産会社様」

　お忙しいとは存じますが、皆様のお役に立てる内容となっておりますので、是非ご参加くださいますようお願い申し上げます。
ご参加をいただける場合は、お手数ですが、お申し込み用紙にてFAXまたはメールにてお申し込みください。

　　　　　　　　　　　　記
１．       セミナー日時・場所
【第一回】 2018年9月10日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

【第二回】 2018年10月1日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

【第三回】 2018年11月12日（月） 18：30～19：30（受付18：00～）
「阿倍野市民学習センター（第１研修室）
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階」

２．お申し込み先
※別紙のお申し込み用紙にてお申し込みください

３．お問い合わせ先
やなぎ総合法務事務所
〒545-0052　大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1-300 あべのベルタ3階
TEL／FAX：06-6643-8200／06-6643-8201

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