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    不動産を売却する際に、住所変更してる場合はどうすればいいの?

    「不動産を売却する予定ですが、売買契約時の住所から引っ越ししている場合手続きが必要ですか?」という疑問を持たれる方もおられると思います。今回は不動産を所有している方の住所が変わった場合にする登記手続きについて説明していきます。住所変更の登記手続きについて知りたい方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

    目次
    1 不動産売買で登記する際に住所変更してる場合
    1-1 住所変更していないとどうなる?
    1-2 住所変更の登記申請方法
    2 住所変更登記義務化
    2-1 住所変更登記義務化
    2-2 職権による住所変更登記
    3 DV被害者の住所不記載申出
    4 まとめ

     

    1 不動産売買で登記する際に住所変更している場合

    不動産を売却する場合に売買契約時の住所から引っ越ししている場合どのような手続きが必要か、また住所変更の手続きをしない場合のデメリットについて説明していきます。これから不動産の売買をされる方の参考にしていただけると幸いです。

     

    1-1 住所変更していないとどうなる?

    不動産の所有者である、登記名義人の氏名又は住所(会社の場合、商号又は本店)に変更が生じたときは、売買や贈与、ローン完済時の抵当権抹消などの登記を申請する前提として、登記名義人の氏名又は住所の変更の登記をすることが必要となります。

     

    1-2 住所変更の登記申請方法

    住所変更の登記には「登記原因証明情報」「登記申請書」「登録免許税(収入印紙)」が必要となります。

    ・登記原因証明情報
    ⇒ 住民票の写し(または戸籍の附票の写し)
    (市区町村が発行した証明書の原本)(マイナンバー(個人番号)が記載されていないもの)

    ※この住民票の写しは、不動産の所有者の登記簿上の住所(住所移転前の住所)と現在の住所(今回、住所変更登記を申請する住所)、また、その住所移転の日が記載されているものが必要です。(コピーは不可)

    ※不動産の所有者の登記簿上の住所から現在の住所(今回、住所変更登記を申請する住所)までの間に、複数回、住所移転をしているような場合には、住民票の写しでは、その住所移転の経緯を証明することができないことがあります。その場合には、さらに前住所の住民票除票の写しを取得するか、戸籍の附票の写し(本籍地の市区町村で発行)などを取得し、登記簿上の住所から現在の住所(今回、住所変更登記を申請する住所)までの住所移転の経緯を証明する必要があります。

    ※登記申請書に住民票コードを記載した場合には、住民票の写しの提出を省略することができます(ただし、住民票の記載内容から住所移転の経緯を確認することができない場合を除きます。)。

    ※ここにいう住民票の写し(戸籍の附票の写し)は、コピーという意味ではなく、市役所等発行の書類そのもののことですのでご注意ください。住民票または戸籍の附票原本は市役所等に保管されているため、写しとは、役所で発行してもらった正式な写しという意味となります。

    ・登記申請書
    申請書の雛形は下記のようになります。

    登 記 申 請 書

    登記の目的   〇番所有権登記名義人住所変更

    原   因  令和  年 月  日住所移転

    変更後の事項 住所 ○○〇〇

           

    申 請 人    

                    

                      連絡先の電話番号  -    -    

    添付情報

       登記原因証明情報  

    令和  年 月  日申請    法 務 局

    登録免許税 金     円

    不動産の表示

     不動産番号

     所   在

     地   番

     地   目

     地   積

     

    申請書の書き方
    「登記の目的」
    「○番所有権登記名義人住所変更」と記載します。
    ※登記事項証明書の甲区(所有権に関する事項が記載されている欄)の「何番」の所有権登記名義人(所有者)の住所を変更するのかを記載します。
    これまでに住所変更の登記がされている場合には、その登記は、「付記1号」といった形で登記がされていますが、その場合でも、「付記1号」といった記載はせずに、その元になる番号(例えば「2番」)のみを記載してください。

    「原因」
    住民票の写しまたは戸籍の附票の写しに記載されている住所移転の日を記載します。
    ※「届出の日」ではありません。また、実際には、複数回の住所移転をしているにもかかわらず、その各回の住所変更の登記をしていなかった場合には、最後に住所移転をした日を記載します。

    「変更後の事項」
    住民票の写しまたは戸籍の附票の写しに記載されている現在の住所を記載します。

    「申請人」
    所有権登記名義人(所有者)の現在の住所及び氏名を記載し、「印」の箇所に押印します(認印で可)。
    ※住民票コード(住民票の写し等に記載されています。)の記載は必須ではありませんが、住民票コードを記載すると、登記申請書と併せて提出する必要のある住民票の写しの提出を省略することができる場合があります(「登記原因証明情報」の説明をご参照ください。)

    「連絡先の電話番号」
    提出された登記申請書の内容に誤りがあった場合や、提出書類に不足等があった場合には、法務局(登記所)の担当者から連絡があるので、平日の日中に連絡を受けることができる電話番号(携帯電話の電話番号等)を記載します。

    「添付情報」
    「登記原因証明情報」と記載します。
    ※ 住所変更の登記における登記原因証明情報としては、住所の変更があったことを証する情報のことをいい、具体的には、住民票の写し等を登記申請書に添付して提出します。

    「登記申請の年月日及び申請先の法務局」
    ① 登記の申請をする年月日を記載します。
    ② 登記の申請先の法務局(登記所)を記載します。
    登記の申請は、その申請する不動産の所在地を管轄する法務局(登記所)に対してする必要があります。
    管轄の法務局(登記所)については、法務局ホームページに掲載されています。
    ※ 法務局ホームページ「管轄のご案内」
    (https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html)

    「登録免許税」
    登録免許税額は、不動産(土地又は建物)1物件につき、1,000 円です(土地1物件と建物1物件の合計2物件ですと、2,000 円となります。)。
    ※ 登録免許税は収入印紙を購入して納付することができます。

    「不動産の表示」
    登記の申請をする不動産の表示を、登記事項証明書等に記載されているとおりに正確に記載します。
    不動産番号を記載した場合には、土地について、土地の所在、地番、地目及び地積の記載を、建物について、建物の所在、家屋番号、種類、構造及び床面積の記載を、それぞれ省
    略することができます。
    ※不動産番号は、一筆の土地又は一個の建物ごとに付された13桁の番号で、登記事項証明書等に記載されていますが、登記申請書の作成において不動産番号の記載は任意ですので、不動産番号が分からないといったような場合には、記載は不要です。

    添付書面の原本の還付(返還)請求について
    登記申請書に添付して法務局(登記所)に提出する書面(住民票の写し等)は、登記申請の際に、その原本の還付を請求することで、法務局での登記申請内容の調査が完了した後、その原本を返してもらうことができます。
    原本の還付を請求する場合には、還付を請求する添付書面のコピーをとり、そのコピーに「原本に相違ありません」と記載の上、登記申請書に押印した申請人がそのコピーに署名(記名)押印(複数枚にわたるときは、ホチキスどめした各用紙のつづり目に契印)したものを登記申請書に添付して、原本と一緒に提出してください。
    別途、原本の還付(返還)の請求書を作成・提出する必要はありません。
    ※その登記申請のためだけに作成したものなど、原本の還付を受けることができないものがあります。
    詳しくは、法務局(登記所)にお問い合わせください。

    ・登録免許税
    登録免許税額分の収入印紙を登記申請書と併せて提出(納付)します。
    ※ 現金を国(税務署等)に納付し、その領収証書を登記申請書と併せて提出する方法もあります。

    収入印紙(又は領収証書)は、登記申請書に直接貼り付けるのではなく、別の白紙(台紙)に貼り付けてこれを登記申請書とともにつづり(ホチキスどめ)、登記申請書と白紙(台紙)との間に契印をします。収入印紙そのものには、押印をしないように注意してください。

    登記申請書等の提出について
    作成した登記申請書及び登記申請書に添付する書面(添付書面)を、その申請する不動産の所在地を管轄する法務局(登記所)の窓口に持参する方法又は郵送する方法により、登記の申請をします。
    郵送によって登記の申請をする場合は、登記申請書及び添付書面を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付してください。
    登記の申請先となる不動産の所在地を管轄する法務局(登記所)については、法務局ホームページ「管轄のご案内」をご覧ください。

    2 住所変更登記義務化

     

    不動産登記法の改正により住所変更についてのルールが変更になります。不動産登記法の改正によりどのように変わるか説明していきます。

     

    2-1 住所変更登記義務化

     

    今までは、引っ越しなどで住所が変更しても、住所変更の登記申請は任意であり、変更しなくても大きな不利益がなく、また、転居のたびに所有する不動産それぞれについて登記申請するのは負担が大きいとのことから、住所変更の登記申請がされないまま放置されていることがよくありました。
    しかし、都市部では、住所変更登記等ができていないことが、所有者不明の土地の主な原因となっているとの調査結果もあり、問題となっています。
    そのため、住所変更登記の申請が義務化されることとなりました。(令和8年4月1日施行)

    ・住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請が義務となります。

    ・「正当な理由」がないのに申請を怠った場合には、5万円以下の過料が課されます。

    ※施行日(令和8年4月1日)より前に、住所等変更が発生していた場合についても、登記申請の義務があります。

    ※申請義務の履行期間については、施行前からスタートしないように配慮されます。
    ⇒具体的には、施行日とそれぞれの要件を満たした日のいずれか遅い日から、法定の期間(2年間)がスタートします。

    (https://www.moj.go.jp/content/001401146.pdf)

     

    2-2 職権による住所変更登記

     

    住所変更等の申請手続きをスムーズにするため、登記官が他の公的機関(市役所等)から取得した情報に基づいて、職権で変更登記をする新たな制度も導入されます。

    制度の運用方法は、下記のようになります。
    ①所有権の登記名義人が、あらかじめ、その氏名・住所の他、生年月日等の「検索用情報」を提供する
    ②検索用情報等を検索キーとして、法務局側で定期的に住基ネットに照会をして、所有権の登記名義人の氏名・住所等の異動情報を取得することにより、住所等の変更があるかを確認する
    ③住所等の変更があった時は、法務局側から所有権の登記名義人に対し、住所等の変更登記をすることについて確認を行い、その了解を得たときに、登記官が職権的に変更の登記をする
    ※住民基本台帳制度の趣旨を踏まえて、本人による「申出」があるときに限定されます。

    不動産の所有者が会社の場合は、法務省内のシステム間連携により、法人の住所等に変更が生じたときは、商業・法人登記のシステムから不動産登記のシステムにその変更情報を通知することにより、住所等の変更があったことを把握して、登記官が職権的に変更の登記をします。

    (https://www.moj.go.jp/content/001401146.pdf)

     

    3 DV被害者の住所不記載申出

     

    現在は、登記事項証明書等を取得することで、誰でも登記名義人等の氏名・住所を知ることが可能です。
    そのため、第三者に住所を知られると生命・身体に危害が及ぶおそれのあるDV被害者等については、事情によって、前住所を住所として登記をすることも認めたり、住所の閲覧を特別に制限する取扱いなどがされています。

    DV被害者等についても、住所変更登記等の申請義務の対象となることから、現在の取り扱を見直し、必要に応じて、DV被害者等の保護のための措置が法制化されます。(令和6年4月1日施行)

    DV被害者等の対象者が法務局に申出をすることで、対象者が載っている登記事項証明書等を発行する際に現住所に代わる事項を記載することとなります。
    具体的には、委任を受けた弁護士等の事務所や被害者支援団体等の住所が想定されています。

    4 まとめ

    以上が住所変更の登記手続きについてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

    不動産売買で登記する際に住所変更してる場合 ・不動産の所有者である、登記名義人の氏名又は住所に変更が生じたときは、売買などの登記を申請する前提として、登記名義人の氏名又は住所の変更の登記をすることが必要。

    ・住所変更の登記には「登記原因証明情報(住民票の写しまたは戸籍の附票の写し)」「登記申請書」「登録免許税(収入印紙)」が必要。

    住所変更登記義務化 ・令和8年4月1日から住所等の変更日から2年以内にその変更登記の申請が義務となる。

    ・「正当な理由」がないのに申請を怠った場合には、5万円以下の過料が課される。

    ・登記官が他の公的機関(市役所等)から取得した情報に基づいて、職権で変更登記をする新たな制度も導入される。(所有者の申出が必要)

    DV被害者の住所不記載申出 ・DV被害者等についても、住所変更登記等の申請義務の対象となることから、現在の取り扱を見直し、必要に応じて、DV被害者等の保護のための措置を法制化する。(令和6年4月1日施行)

    ・DV被害者等の対象者が法務局に申出ることで、対象者が載っている登記事項証明書等を発行する際に現住所に代わる事項を記載することができる。

     

    ・「司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪(阿倍野区・阿倍野、天王寺)、東京(渋谷区・恵比寿、広尾)事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

    「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。
    この記事の監修者

    代表社員  柳本 良太(やなぎもと りょうた)

    柳本 良太

    「法律のトラブルで困っている人を助けることができる人間になりたい」という思いから18歳の時に一念発起し、2004年に宅地取引主任者試験に合格。続いて、2009年に貸金業務取扱主任者試験、司法書士試験に合格し、翌2010年に行政書士試験に合格。2010年に独立開業し、「やなぎ司法書士行政書士事務所(現:司法書士法人やなぎ総合法務事務所)」を設立し、代表社員・司法書士として「困っている人を助ける」ことに邁進する一方で、大手資格予備校講師として多くの合格者も輩出。

    その後、行政書士法人やなぎKAJIグループ(現:行政書士法人やなぎグループ)を設立、桜ことのは日本語学院の開校などより広くの人のための展開を行いながら活躍中。

    モットーは「顧客満足ファースト」と「すべてはお客様の喜びのために」。

     

    <保有資格>

    ・宅地取引主任者(2004年取得)

    ・貸金業務取扱主任者(20009年取得)

    ・司法書士(2009年取得)

    ・行政書士(2010年取得)

    <所属法人>

    2024.02.14 , , , ,

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    借地上の建物を譲渡するときの注意点

    借地権とは、建物所有目的で他人の土地を借りる権利のことです。
    自分の家を建築したいと考えた場合、土地を購入するという方法もありますが、他人の土地を借りてその上に建築するという方法もあります。その際に設定する権利が「借地権」です。
    借地上に建てた建物を、同居のお子様の名義に変えたいとお考えの方もいらっしゃると思いますが、この場合、注意が必要となります。
    今回は、そのような場合にどういったことに注意すべきかをお話させていただきますので、ご参考になれば幸いです。

    目次
    1 借地権の対抗が問題になるときとは?
    2 借地権者名義の建物は登記があれば対抗できる?
    3 建物の登記名義には要注意!
    4 対抗できる借地権の範囲
    5 まとめ

     

    1 借地権の対抗が問題になるときとは?

     

    借地権は、土地の賃貸人と賃借人との契約によって発生します。
    建物の所有を目的とした借地権は、借地法や借地借家法の適用があります。

    借地権の契約後に、土地の所有者(地主)が変わることがあります。
    相続で地主が変わる場合は、亡くなった地主の契約関係も相続され、そのままの状態で契約が続くので、借地権者(土地の賃借人)にとって問題はありません。
    しかし、第三者が土地を買い取った場合(公売や競売で買い取った場合も含みます)、「自分が新しく土地の所有者になったので、土地から出て行って下さい」という通知が来ることがあります。
    土地の所有者が変わったからといって借地権が否定されたのでは、土地の上に建物を建てて生活している借地権者の権利が不安定になってしまいます。

    2 借地権者名義の建物は登記があれば対抗できる?

     

    法律では、借地の上の建物が「借地権者の名義」で登記されていれば、新しい土地の所有者(地主)に借地権を対抗できます。
    つまり、新しい地主から、土地から追い出されることにはなりません。
    誰が借地権者かは、地主との契約で決まります。契約書を確認してみて下さい。
    なお、建物の登記は、新しい土地の所有者が、土地の名義変更の登記をする前にしなければなりません。
    競売、公売が行われる場合には、裁判所などが差押えの登記をしますので、借地権を対抗するためには、この差押えの登記の前にしなければなりません。(競売や公売で買受が行われる前ではありません)

    借地権者が建物の登記をしていれば、新しい土地の所有者は借地権者を追い出すことはできません。
    新しい土地の所有者が土地の賃貸人となって契約が続くことになります。
    逆に、建物の登記をしていない場合や、建物の登記が借地権者の名義になっていない場合には、借地権が否定されてしまいます。
    つまり、土地から追い出されてしまいます。
    この場合でも、新しい土地の所有者が、借地権を認めてくれれば問題となりませんが、そうでなければ、建物を取り壊して更地にして土地を明け渡さなければなりません。

    ※例外的に、新しい土地の所有者に対抗できる場合もあります。
    例としては、買受人が、土地が借地で建物を借地権者が利用していることを十分承知の上で、これを追い出して土地を使用する目的で、前の土地の所有者から安い値段で土地を買い受けたという場合です。(このような場合でも裁判所が必ず借地権を認めてくれるとは限りません。事情が若干異なっている場合、証拠での証明が難しい場合もあります。)
    また、売買自体が偽装ということもあります。

    3 建物の登記名義には要注意!

     

    建物の登記名義が借地権者の名義と違っている例として、よくあるのは、借地権者が亡くなったのに死後もその人の名義のままになっている場合です。
    遺産分割協議で揉めているため名義の変更ができないこともあると思います。
    ただし、亡くなった人が借地権者で、建物の登記名義もその人名義だった場合には、亡くなった人の名義のままでも、相続人は、第三者(新しい地主)に賃借権を対抗できるというのが判例です。(最高裁昭和50年2月13日)
    相続の場合は、相続人が亡くなった人の権利を引き継ぐので、このような結論となります。

    しかし、原則として、借地権者と建物の名義人が一致しない場合は、借地権を対抗できないというのが判例です。
    例としては、借地権者が養母の名義で建物の登記をした場合(借地権者と建物名義人が一致していない)、新しい地主が登記して名義人となった後で、養母が亡くなって借地権者が、建物について養母の権利を相続したとしても、借地権を対抗できないという裁判例があります。(最高裁昭和58年4月14日)
    また、建物が子ども名義でも、借地権を対抗できないとする判例もあります。(最高裁昭和50年11月28日)
    建物を建て替えるときに子ども名義で建物の登記をすると、後々面倒なことになるでしょう。

    ちなみに、名義だけでなく、実際に子供が建物の所有者になる場合には、借地権の無断譲渡・無断転貸の問題が起こります。
    地主の承諾がないと、借地権を解除されるおそれがあります。(承諾料も、第三者に譲渡する場合よりは安くなるのが一般的ですが、支払う必要があります。)
    また、借地権の贈与ということで贈与税がかかります。
    これについては、諸条件が当てはまれば、相続時精算課税制度を利用して、贈与税より安い相続税で処理できる可能性があります。

    地主の承諾を得て、親が賃借権者のまま、子どもが建物の所有者になり、建物の登記名義も子ども名義にした場合は、借地権の転貸になります。
    この場合は、地主の承諾があるので、子どもは、正当な権利のある転借人(転借地権者)になります。
    子どもは、正当な権利に戻づいて登記した建物を所有していることになるので、借地権者である親、建物所有者である子(転借地権者)ともに、第三者に借地権を対抗できると考えられます。

    「建物の登記名義は、借地権者の名義にする」
    この点には十分注意が必要です。

    4 対抗できる借地権の範囲

     

    一筆の土地に借地権を設定して、その上に建物がある場合には、その建物に借地権者名義の登記がしてあれば借地権全体を第三者に対抗できます。
    問題となるのは、二筆以上の土地に1つの賃借権を設定した場合です。
    二筆の土地の地主が同じ人の場合には、1つの借地契約書で、2つの土地の上に建物所有目的の借地権を設定します。
    このような契約の場合には、二筆の土地の上にそれぞれ建物が建ててあれば、または、二筆の土地にまたがった一棟の建物に借地権者の登記があれば、二筆のうち、一筆が第三者に売却されたときでも、借地権の対抗ができます。

    しかし、1つの契約で二筆の土地に借地権を設定したのに、二筆の内の一筆にしか建物が建っていない場合があります。
    この場合、建物が建っていない方の土地が第三者に売却された場合には、その土地については借地権の対抗ができません。

    例外的な場合として、建物がガソリンスタンドの例ですが、建物が建っていない方の土地もガソリンスタンドの運営のために不可欠な設備があり、その土地を買い受けた第三者も、そのことを知りながら、安く土地を手に入れたという事案について、裁判所は、その第三者はその土地の借地権について対抗要件がないことを主張できないとしました。(最高裁平成9年7月1日判決)
    つまり、借地権者は建物が建っていない土地についても第三者に借地権の対抗ができるということです。
    ただし、一筆の土地を借りてそこに建物を建てた後で、「建物所有目的でない契約」でもう一筆の土地を借りた場合には、その土地が第三者に売られても、例外のような形で救済されることはありません。
    対抗以前の問題として、その土地には借地権が設定されていないからです。(広い意味では借地契約をしていたことになりますが、「建物の所有目的」の借地権でないと第三者に権利の主張ができません。)

    5 まとめ

     

    今回のお話を下の表にまとめています。

    借地権の対抗が問題になるときとは? ・借地権の契約後に第三者が土地を買い取った場合(公売や競売で買い取った場合も含みます)

    ・相続で地主が変わる場合は、借地権者(土地の賃借人)にとって問題はありません。

    借地権者名義の建物は登記があれば対抗できる? ・借地の上の建物が「借地権者の名義」で登記されていれば、新しい土地の所有者(地主)に借地権を対抗できる。

    ・建物の登記は、新しい土地の所有者が、土地の名義変更の登記をする前にしなければなりません。

    ・買受人が、土地が借地で建物を借地権者が利用していることを十分承知の上で、これを追い出して土地を使用する目的で、前の土地の所有者から安い値段で土地を買い受けたという場合は、借地権を対抗できる可能性あり。

    建物の登記名義には要注意! ・原則として、借地権者と建物の名義人が一致しない場合は、借地権を対抗できない。

    ・亡くなった人が借地権者で、建物の登記名義もその人名義だった場合には、亡くなった人の名義のままでも、相続人は、第三者(新しい地主)に賃借権を対抗できる。

    対抗できる借地権の範囲 ・一筆の土地に借地権を設定して、その上に建物がある場合には、その建物に借地権者名義の登記がしてあれば借地権全体を第三者に対抗できる。

    ・二筆の土地の上にそれぞれ建物が建ててあれば、または、二筆の土地にまたがった一棟の建物に借地権者の登記があれば、二筆のうち、一筆が第三者に売却されたときでも、借地権の対抗ができる。

    司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪(阿倍野区・阿倍野、天王寺)、東京(渋谷区・恵比寿、広尾)事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

    「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。
    この記事の監修者

    代表社員  柳本 良太(やなぎもと りょうた)

    柳本 良太

    「法律のトラブルで困っている人を助けることができる人間になりたい」という思いから18歳の時に一念発起し、2004年に宅地取引主任者試験に合格。続いて、2009年に貸金業務取扱主任者試験、司法書士試験に合格し、翌2010年に行政書士試験に合格。2010年に独立開業し、「やなぎ司法書士行政書士事務所(現:司法書士法人やなぎ総合法務事務所)」を設立し、代表社員・司法書士として「困っている人を助ける」ことに邁進する一方で、大手資格予備校講師として多くの合格者も輩出。

    その後、行政書士法人やなぎKAJIグループ(現:行政書士法人やなぎグループ)を設立、桜ことのは日本語学院の開校などより広くの人のための展開を行いながら活躍中。

    モットーは「顧客満足ファースト」と「すべてはお客様の喜びのために」。

     

    <保有資格>

    ・宅地取引主任者(2004年取得)

    ・貸金業務取扱主任者(20009年取得)

    ・司法書士(2009年取得)

    ・行政書士(2010年取得)

    <所属法人>

    司法書士法人やなぎ総合法務事務所 代表社員

    行政書士法人やなぎグループ 代表社員

    やなぎコンサルティングオフィス株式会社 代表取締役

    桜ことのは日本語学院 代表理事

    LEC東京リーガルマインド資格学校 元専任講師

    専門家に無料で相談できる「無料相談」をご利用ください

    当事務所では、相続・生前対策でお悩み・お困りの方、トラブルを解決したい方のために、相続・生前対策の専門家が無料(初回60分に限り)でご相談に対応させていただく「無料相談」を実施させていただいております。

    <相談場所>

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    ・弊所東京事務所(アクセスはこちら

    ・オンライン相談

    <相談対応>

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    2023.11.17 , , , ,

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    相続土地国庫帰属制度の利用方法①

    今年の4月27日から新制度の「相続土地国庫帰属制度」が開始しました。
    この制度は、相続財産のうち、不要な土地を国に引き取ってもらうことができる制度です。
    いくつか条件がありますが、この制度を利用すると、財産を相続した後に、一部の不要な土地のみを国に引き取ってもらうことができます。
    数回にわたって、この制度の利用方法を説明していきますので、遠方の土地の相続でお困りの方などのご参考になれば幸いです。

     

    目次
    1 制度利用の相談
    2 制度利用の申請ができる人
    3 申請に必要となる書類
    4 まとめ

     

    1 制度利用の相談

     

    まず、この制度を利用できる人は、“相続や遺贈”で土地を取得した人です。
    この制度が始まる前に土地を相続した人でも本制度が利用できます。
    共有で相続した土地でも、共有者全員で申請しなければなりませんが、制度を利用することができます。
    ただし、相続以外の、売買や生前贈与で受け取った場合は、対象外となります。
    また、引き取ってもらえる土地についても条件があります。
    建物が建っている土地であったり、山奥など土地の所在や隣地との境界が明らかでなかったり、担保権がついている場合等は、制度利用の申請ができません。
    その他にも様々な制限や条件がありますので、注意が必要となります。
    法務局へ承認申請をして、承認が下りると、負担金を支払った上で国に不要な土地を引き取ってもらえます。

    制度利用の相談は、全国の法務局において対応してもらえます。
    簡単な内容であれば、電話でも対応可能となっています。
    ただし、実際に承認申請をするのは、その土地の管轄法務局となりますので、個別具体的な相談の場合、管轄法務局を勧められる場合もあります。
    法務局で相談する場合は事前予約が必要となりますので、まずはお近くの法務局へ問い合わせてみるとよいかと思います。
    相談時間の目安は30分ほどとなっていますので、お話が長くなる場合は何度か法務局へ足を運んでいただく場合もあります。

    相談に行かれる方は、その土地の所有者以外にも、親族の方でも可能です。
    ただし、相談の中で、土地の所有者と全く関係がないと判断された場合は、相談を断られてしまうこともあります。

    相談の中では、相談者の抱える問題に合わせて、国庫帰属制度以外にも、関係機関による寄付受けや相続放棄など、他の手段も紹介してもらえます。

    注意点としては、相談への回答は、相談者が持参した資料の範囲内でのものであり、実際に申請が承認されることを保証してもらえるわけではありません。
    承認には、提出資料の他に実地調査もされるので、その結果によって判断が異なる可能性があるからです。
    また、申請には一定期間が必要となるので、すぐに承認の可否が分かるわけではありません。

    2 制度利用の申請ができる人

     

    相続土地国庫帰属制度の利用申請ができるのは、相続や遺贈により土地の所有者となった方です。
    他にも、共有の土地について、土地の共有持分を売買等により取得した方と相続で取得した方と両方いる場合に、共有者全員が共同してする場合は、申請ができます。

    承認申請には、原則、申請者の記名と実印での押印が必要となります。
    そして、本人確認のために印鑑登録証明書の提出も必要となります。この印鑑登録証明書の期限は特にありません。
    公証役場にて、署名をした承認申請書について認証を受けている場合は、記名押印が不要となります。
    また、記名押印した承認申請書について認証を受けた場合は、法務局への印鑑登録証明書の提出は不要となります。
    承認申請者が法人で、法務局へ印鑑届出をしている場合、申請書に会社法人等番号を記載していれば、印鑑証明書の添付は不要です。

    承認申請者が未成年である場合は、その法定代理人(通常は親権者である親)の同意を証する書面が必要となります。
    法定代理人が承認申請書に記名押印して代理人の印鑑登録証明書を提出した場合は、同意の書面、申請者本人の記名押印、本人の印鑑証明書は不要です。

    共有の土地の場合は、共有者全員の記名押印と印鑑登録証明書が必要となります。

    3 申請に必要となる書類

     

    承認申請書には以下の添付書類が必要となります。

    ・「承認申請者が相続又は遺贈(相続人に対する遺贈に限る。により承認申請に係る土地の所有権又は共有持分を取得した者であるときは、当該者であることを証する書面」
    具体的には、承認申請者が登記名義人の相続人であることを示す戸籍や法定相続情報一覧図の写し、遺産分割協議書(実印押印及び押印した人の印鑑登録証明書付き)、登記名義人から承認申請者にその土地を遺贈する旨が記載された遺言書、相続人である承認申請者の住所又は氏名を示す住民用の写しや戸籍の附票の写し等です。
    登記記録のみでは確認できないことがある場合、さらに必要となる書類があります。

    ・「法定代理人によって承認申請をするときは、戸籍事項証明書その他その資格を証する書面」
    具体的には、未成年者の親権者については戸籍事項証明書等が、成年被後見人の成年後見人については成年後見登記事項証明書又は審判書謄本等です。
    不在者財産管理人又は相続財産管理人については、裁判所による選任を証する決定書謄本等及び裁判所の許可を証する決定書謄本等です。

    ・「承認申請者が法人であるときは、当該法人の代表者の資格を証する書面」
    具体的には、当該法人の登記事項証明書や代表者資格証明書です。
    なお、承認申請書に会社法人等番号を記載している場合、法人の登記事項証明書にて法人の代表者であることが確認できるときは、この書面は添付不要となります。

    ・「承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面」
    具体的には、登記所備付地図等や、国土地理院が公開している地理院地図などで、承認申請者が認識している土地の位置及び範囲を示したものです。

    ・「承認申請に係る土地の形状を明らかにする写真」
    具体的には、申請土地の全景及び近景を撮影した写真であって、上記の図面におけるそれらの位置関係を明らかにしたものです。
    申請土地が広大であり、全景を1枚の写真で明らかにすることが困難である場合には、航空写真や全体の関係を明らかにした複数枚の写真で大丈夫です。

    ・「承認申請に係る土地と当該土地に隣接する土地との境界点を明らかにする写真」
    具体的には、各境界点を示すもの(境界標、ブロック塀又は道路のへり等の地物、簡易な目印等をいい、審査時及び国庫帰属時において確認可能なものであることを要する。)を明確に撮影した写真であって、上記の図面におけるそれらの位置関係を明らかにしたものです。

    ・「法第11条第1項の規定により承認申請に係る土地の所有権が国庫に帰属した場合には当該土地の所有権が国庫に帰属したことを原因とする国が登記権利者となる所有権の移転の登記を官庁が嘱託することを承諾したことを証する書面」
    具体的には、承認申請に係る土地の所有権が国庫に帰属した場合、国庫帰属後に土地を管理する国の機関によって、国の機関への所有権の移転の登記嘱託をすることを承諾する旨が記載されている書面です。

    承認申請書類は、その土地を管轄する法務局へ提出します。
    承認申請書類の提出は、書面提出に限られ、オンラインによる申請や書類提出は認められていません。
    隣接する二つ以上の土地について承認申請する場合で、管轄法務局が二つ以上存在するときは、そのいずれかの管轄法務局に承認申請書類を提出することができます。

    承認申請には、審査手数料がかかります。
    なお、承認申請後は、いかなる理由があっても、納付した審査手数料を返還してもらうことはできません。
    なので、十分に考えてから申請をするべきでしょう。
    さらに、承認された場合は、国に所有権を移転するために、負担金の支払いが必要となります。
    原則、土地一つごとに20万円です。
    負担金の通知書を受け取ってから30日以内が納付期限です。
    偽りその他不正の手段により承認を受けたことが判明したときは、承認が取り消され、損害賠償責任を負う可能性がありますので、気を付けましょう。
    審査手数料の話に戻りますが、この手数料は印紙で法務局へ納めます。
    納付金額に不足がある場合、2週間の補正期間が与えられますので、この期間内に追加で納付すれば申請は却下とはされません。
    逆に、間違って多く納付した場合は、法務局から連絡がありますので、払戻手続きをすることで返金してもらえます。

    4 まとめ

     

    今回のお話を下の表にまとめています。

    ・制度利用の相談 ・全国の法務局において対応してもらえる。

    ・簡単な内容であれば、電話でも対応可能。

    ・個別具体的な相談の場合、管轄法務局を勧められる場合もある。

    ・相談者は、その土地の所有者以外にも、親族の方でも可能。

    ・相談への回答は、実際に申請が承認されることを保証するものではない。

    ・制度利用の申請ができる人 ・この制度を利用できる人は、相続や遺贈で土地を取得した人

    ・この制度が始まる前に土地を相続した人でも可能。

    ・土地の共有持分を売買等により取得した方と相続で取得した方と両方いる場合に、共有者全員が共同してする場合は、申請が可能。

    ・承認申請者が未成年である場合は、その法定代理人(通常は親権者である親)の同意が必要。

    ・申請に必要となる書類 ・承認申請者が登記名義人の相続人であることを示す戸籍や法定相続情報一覧図の写し、遺産分割協議書等。

    ・法定代理人によって承認申請をするときは、戸籍事項証明書その他その資格を証する書面。

    ・承認申請者が法人であるときは、当該法人の代表者の資格を証する書面。

    ・登記所備付地図等や、国土地理院が公開している地理院地図など承認申請に係る土地の位置及び範囲を明らかにする図面。

    ・申請土地の全景及び近景を撮影した写真であって、上記の図面におけるそれらの位置関係を明らかにしたもの。

    ・各境界点を示すものを明確に撮影した写真。

    ・国庫帰属後に土地を管理する国の機関によって、国の機関への所有権の移転の登記嘱託をすることを承諾する旨が記載されている書面。

     

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    この記事の監修者

    代表社員  柳本 良太(やなぎもと りょうた)

    柳本 良太

    「法律のトラブルで困っている人を助けることができる人間になりたい」という思いから18歳の時に一念発起し、2004年に宅地取引主任者試験に合格。続いて、2009年に貸金業務取扱主任者試験、司法書士試験に合格し、翌2010年に行政書士試験に合格。2010年に独立開業し、「やなぎ司法書士行政書士事務所(現:司法書士法人やなぎ総合法務事務所)」を設立し、代表社員・司法書士として「困っている人を助ける」ことに邁進する一方で、大手資格予備校講師として多くの合格者も輩出。

    その後、行政書士法人やなぎKAJIグループ(現:行政書士法人やなぎグループ)を設立、桜ことのは日本語学院の開校などより広くの人のための展開を行いながら活躍中。

    モットーは「顧客満足ファースト」と「すべてはお客様の喜びのために」。

     

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    ・宅地取引主任者(2004年取得)

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    ・司法書士(2009年取得)

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    やなぎコンサルティングオフィス株式会社 代表取締役

    桜ことのは日本語学院 代表理事

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    地積測量図を中心とした不動産登記資料の調査方法について

    目次

    1 地積測量図とは

    2 地積測量図の特徴

    3 地積測量図の写しの取得

    4 地積測量図がない場合

    5 まとめ

     

    1 地積測量図とは

    地積測量図とは、地積(土地の面積のこと)を測量した結果を明らかにする法的な図面のことをいいます。

    前回の登記簿の際と同じく、地積測量図は、現在、コンピュータ化が進み、図面の情報はデータ化され、コンピュータで記録管理されています。

    なお、法的な図面としては、他に公図、建物図面等がありますが、それはまた別の機会にお話させてもらいます。

     

    2 地積測量図の特徴

    地積測量図は、不動産登記簿とは異なり、どんな土地にでも作成されているわけではありません。

    また、不動産の登記された時期が古い場合、測量方法も旧式なため、測量の精度が低く、最近作成された測量図と比べて、差がみられることもあります。

    そのため、ご自身の不動産につき、地積測量図が必要な場合、地積測量図が作成されているか否かについては、一度その不動産を管轄する法務局に事前に聞いてみることをおすすめします。

    なお、当たり前のことですが、地積測量図は先にお話ししたとおり「土地」の面積に関する法的な図面であるため、「建物」には地積測量図という図面は存在しません。

     

    3 地積測量図の写しの取得

    地積測量図の写しの取得方法は、大きく分けて2種類あります。具体的には、法務局の窓口に行って直接取得する方法とオンラインで取得する方法です。

    法務局の窓口に行って直接取得する場合、1通あたり450円であるのに対し、オンラインで取得する場合は、1通364円です。

    支払方法は、窓口の場合印紙による支払いとなり、オンラインの場合はクレジットカード等による支払いとなります。

    ちなみに、地積測量図はどの土地の図面であっても、全国のどこの法務局でも取得することが可能です。

     

    4 地積測量図がない場合

    地積測量図は、どんな土地でも作成されているわけではありません。

    そのため、土地の売買等で測量図が必要な場合には、 土地家屋調査士に依頼して地積測量図を作成してもらう必要があります。

     

    5 まとめ

    以上が、地積測量図を中心とする不動産登記資料の調査方法となります。不動産登記資料は、売買や贈与、相続等様々な場面で調査が必要となることが多く、調査が必要な資料も多岐にわたります。また、調査ミスによってトラブルも生じかねないこともあることから、不動産登記を行うにあたり、まとめて各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

     

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    登記簿を中心とした不動産登記資料の調査方法について

    目次

    1 不動産登記資料とは

    2 登記簿の閲覧

    3 登記簿の写しの取得

    4 証明書の種類

    5 要約書と証明書の相違点

    6 まとめ

     

    1 不動産登記資料とは

    不動産登記資料には、登記簿と各種図面に大別することができます。

    登記簿とは、法務局に保管され、帳簿で綴じられている不動産の記録のことをいいます。現在では、コンピュータ化が進み、登記簿にある情報はデータ化され、コンピュータで登記記録として管理されています。

    各種図面は、更に公図、地積測量図、建物図面に分けることができます。なお、それ以外に地役権が設定されている土地の場合、地役権図面という図面もあります。

     

    2 登記簿の閲覧

    登記資料の閲覧とは、法務局に出向いて登記資料を直接見ることを言います。

    ただ、先ほど少しあげました通り、法務局にて管理されている登記簿は、全てコンピュータ化が進んだため、昔のように帳簿に綴じられた方式ではなくなったため、直接見ることはできなくなりました。その代わりとして、登記内容を要約した登記事項要約書というものの交付を受けることができます。登記事項要約書は、取得した不動産を管轄する法務局でのみ取得が可能であり、郵送による取得もできません。

     

    3 登記簿の写しの取得

    登記内容が印字された書面は、現在では「登記事項証明書」といいます。ちなみに、昔の紙の登記簿の時代には、これを「登記簿謄本」と言っていました。

    これも、従前は帳簿に綴じられた登記簿を法務局でコピーして「写し」の交付を受けておりましたが、現在では、磁気ディスクに記録された登記内容をプリントアウトした書面の交付を受けることができます。

     

    4 証明書の種類

    登記事項証明書には、その記載内容によって種類があり、既に抹消された登記事項を含む全ての内容記載したものを「全部事項証明書」といい、現時点で効力の有る登記内容のみを記載したものを「現在事項証明書」といいます。

     

    5 要約書と証明書の相違点

    先程あげました登記事項要約書については、証明書と異なり、発行日付や登記官の印がありません。また、要約書は1通450円であるのに対し、証明書は1通600円(但し、ネットにて取得した場合は、500円又は480円)。他にも、要約書はその記載内容が証明書とは異なります。そのため、最新の登記内容を確認できればそれで良いといった場合には、登記事項要約書を取得すれば十分ということになります。

     

    6 まとめ

    以上が、登記簿を中心とした不動産登記資料の調査方法についてのお話でした。次回は、各種図面を中心とした調査方法についてお話をしていきたいと思います。

    不動産登記資料は、売買や贈与、相続等様々な場面で調査が必要となることが多く、調査が必要な資料も多岐にわたります。また、調査ミスによってトラブルも生じかねないこともあることから、不動産登記を行うにあたり、まとめて各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

     

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    2022.04.05

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    土地・建物に特化した財産管理制度の創設と共有制度の見直しについて

    目次

    1.民法のルールが見直しされました

    2.土地・建物に特化した財産管理制度の創設(令和5年4月1日施行)

    3.共有制度の見直し(令和5年4月1日施行)

    4.まとめ

    1.民法のルールが見直しされました

    2021年(令和3年)に民法(相続法)が大幅に改正されました。この改正により、相続に関するルールが変わります。新しいルールの適用開始時期(施行時期)は、2023年(令和5年)4月1日からとなります。この法改正で、「具体的に何が変わる?」「これからの相続とどう関わってくる?」といった疑問を持つ人は多いでしょう。この2021年改正民法の中でも、今回は、「土地・建物に特化した財産管理制度の創設」と「共有制度の見直し」について解説していきます。

    2.土地・建物に特化した財産管理制度の創設(令和5年4月1日施行)

    共有状態にある不動産で、所在が不明な共有者がいる場合には、共有者の意思決定をすることができず、その不動産の売却や改修工事等、変更や処分をすることができません。これにより、多くの管理不全の土地・建物が増え、公共事業や民間取引を阻害されていることが社会的な大きな問題となっていました。

    また、所有者不明土地問題をきっかけに、共有者全員の同意がなければ変更・処分ができないといった共有物一般についてのルールが、現代の時代に合っていないことが明らかになりました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

    3.共有制度の見直し(令和5年4月1日施行)

    共有状態にある不動産で、所在が不明な共有者がいる場合には、共有者の意思決定をすることができず、その不動産の売却や改修工事等、変更や処分をすることができません。

    これにより、多くの管理不全の土地・建物が増え、公共事業や民間取引を阻害されていることが社会的な大きな問題となっていました。

    また、所有者不明土地問題をきっかけに、共有者全員の同意がなければ変更・処分ができないといった共有物一般についてのルールが、現代の時代に合っていないことが明らかになりました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

    4.まとめ

    民法の大幅なルール改正によって、所有者と連絡がつかず処分できずに放置していた不動産も、以前より簡易に売却・処分・寄付等ができるようになります。共有者不明土地や、共有関係解消等には、裁判所の許可を要するものの、この改正によって手続きにかかる費用と期間の負担が軽減されるのは確かです。

    この改正法に加えて、2022年生産緑地の解放も相まって、多くの不動産が市場に出回り、不動産取引の活性化が見込まれています。様々な改正法、コロナ禍でのワークスタイルの変化、少子高齢化等で、不動産市況は大きく動きつつあるといった声も出ています。現在お持ちの不動産の処分に困っておられる方や、共有不動産をお持ちの方は、できる限りお早めに、「将来誰が共有不動産を保有・管理していくのか」、「共有不動産は解消するのか、処分するのか」を共有者やご親族でお話合いされることをお勧めします。

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    2022.03.15

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    価格上昇、相次ぐ億ション発売で中古市場まで波及!売却のチャンス!?

    2022年現在、マンション価格の高騰が止まらない状況となっており、過去類を見ない低金利と供給不足を背景に、億ションといわれる億越えマンションの発売が相次ぐ状態となっています。首都圏での2021年、新築平均価格はバブル期のピークを上回る試算となっています。この勢いは他の大都市や中古物件にも広がっています。

    新築マンションの高騰が続くなか、それに乗じて中古物件の価格が上昇している状況となっています。不動産IT企業の調べによると、東京湾岸エリアとなるタワーマンションの価格は19年12月からの2年間で、平均で2割上昇しました。中古の売値が新築当時の販売価格を上回る物件も多くなっています。

    この状況を見る限り、相続登記未了等で眠ったままの物件を所有している方は相続登記を済ませて、市場が賑わっている今が売却の狙い目となりうる可能性があります。いずれにせよ現在未了の登記を含め相続登記は義務化されることが決まっているので、お悩みの場合等は専門家に相談してみることをお勧めします。

     

    司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続登記に関するご相談やご依頼を数多く取り扱っており、実務においても経験豊富な弁護士、司法書士、行政書士、税理士、CFP、土地家屋調査士等の専門家が問題解決、目的達成に向けて取り組みます。

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    2022.02.15 ,

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    大手銀行が敗訴、税徴収をめぐって登記抹消命令

    東京国税局が消費税の不正還付申告があったと指摘した免税店運営会社の不動産をめぐって同社へ融資していたメガバンク2行が根抵当権を設定したことで徴収税額が減る見込みになったとして、国が登記の抹消などを求めた訴訟の判決が東京地裁でありました。裁判長は国の主張を認め、2行に抹消を命じています。今回は、どのような経緯があったかをわかりやすく解説したいと思います。

     

    登記抹消に至るまでの流れ

    1. ある(免税店運営)会社が税金の不正申告をしていました。

     

    1. それが国に漏れてしまいました。

     

    1. 国が足りない税金と罰金的な税金(重加算税)を支払いなさいと、その不正申告をした会社に通告しました。

     

    1. その会社にお金を貸していた銀行(メガバンク2行)が、「これは大変だ…自分たちが貸したお金が回収できなくなる」と考え、その会社が持っていた不動産に根抵当権(お金を貸した人がその不動産から優先的にお金を回収できる権利)を設定しました。

     

    1. 「根抵当権なんてつけられたらその会社の不動産から税金等の回収ができない」と思った国は、銀行相手に根抵当権を消すよう裁判を銀行相手に起こしました。

     

    1. 裁判所は、この根抵当権の設定は、その会社と銀行が結託して他の人(今回で言うと国)などを差し置いて銀行だけが得をするようにしているため不公平です。根抵当権は消すべきです。という判断をして銀行が敗訴しました。

     

    これにより、大手銀行の2行が根抵当権の登記が抹消されることになりました。今回は、税徴収をめぐって登記抹消の命令についてわかりやすく経緯を解説しました。

     

    司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、不動産登記に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても、不動産の登記手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

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    2022.02.08

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    DV被害者の方は、不動産登記の住所記載が特例で保護されます

    DV被害に遭われた方が不動産を売買する場合において、引越先の住所を加害者に知られないよう被害者保護の観点から、特例が用意されています。

     

    1.DV被害者が売主となるケース

    2.DV被害者が買主となるケース

    3.登記申請書および添付書類の閲覧を制限する

    4.まとめ

     

    1.DV被害者が売主となるケース

    原則として、不動産を売却するときに住所が変わっている売主は、売却直前の現住所を登記(住所変更登記)をしてからでないと売却登記(所有権移転登記)することができません。例外として、DVに遭った被害者が支援措置を受けていることを証明する書面を添付した場合には、住所変更登記を省略することができます(ドメスティック・バイオレンス及びストーカー行為等の被害者支援に係る住民基本台帳事務処理要綱)。

     

    2.DV被害者が買主となるケース

    原則として、不動産を購入したときは現住所で登記をしなくてはなりませんが、例外として下記①~③の要件をすべて充たした場合には、前住所、前々住所等で登記ができます。

     

    • 支援処置を受けていることを証明する書面を登記申請書に添付

     

    • 住民票上の住所を秘匿する必要がある旨及び住民票に現住所として記載されている住所地は、配偶者等からの暴力を避けるために設けた臨時的な緊急避難地であり、あくまで申請情報として提供した住所が生活の本拠である旨の上申書(印鑑証明書付き)

     

    • 登記申請書に記載されている住所が、前住所または前々住所等として公務員が職務上作成した住所を証明する書類に記載があること。

     

    3.登記申請書および添付書類の閲覧を制限する

    被害者の住所を登記簿上から隠すことができても、登記申請書などを閲覧されてしまっては意味がありません。そこで、閲覧制限を申し出ることで、登記申請書等の閲覧を制限することができます。

     

    4.まとめ

    DVの被害に遭った方は、精神的にも今後の生活にも心配や不安が尽きないと思います。このような状況において、不動産を購入、売却する際に加害者に身元が判明しないか気になる方も多いかと思われます。このような場合、登記記録に現在の住所が登記されないこれらの制度や登記申請などを閲覧できないようにする特例を活用してみるとよいでしょう。また、お困りになった際には専門家に相談することをお勧めします。

     

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    2021.12.06 ,

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    相続登記の義務化で、現在相続登記をしていない方も罰則の適用がある

    相続登記の義務化は、国会で成立した2021年4月から3年以内に施行(実際に適用されること)されます。 新しくできた法律は、基本的にその法律が施行された以降の出来事に適用され、過去に遡って適用されるということは無いことが多いのですが、今回の相続登記の義務化規定も同じように過去に発生している相続登記未了のものにも適用されるのかは皆さんの関心事だと思います。 結論から申しますと、既に相続が発生しているものの相続登記が未了のケースにも今回の法律が適用されるようです。今回は、相続登記の義務化、未了の場合の罰則適用について解説します。

     

    目次

    1.相続登記の現状は?

    2.相続登記の義務化はいつから?

    3.未了の相続登記、義務は避けられない

    4.登記義務を怠った場合の罰則規定

    5.未了の相続登記、いつまでにおこなえばいい?

    6.まとめ

     

    1.相続登記の現状は?

    相続登記は現時点(2021.11.15)義務となっていません。相続登記に限ったことではなく、売買、贈与の登記に関しても法律上では義務付けられていません。しかし、登記を行わず放置していると、所有者が変更されたことを売買や贈与の当事者ではない第三者に主張することができません。

     

    相続によって所有者が変わっても、一般的には親族に権利が移っただけの場合が多く、第三者と権利を争うこともないために相続登記をせず放置しておくことがあります。ところが、相続登記が長期間にわたって放置されていると、相続人から更なる相続が発生してしまい、権利関係が複雑となり最終的には所有者を特定することが困難となる場合があります。

     

    2.相続登記の義務化はいつから?

    令和3年度(2021年)の国会で法案が成立しています。いますぐに相続登記が義務化されるわけではありませんが、公布の日が令和3年(2021年)と仮定すると、遅くとも令和6年(2024年)までには改正法が施行されると思われます。相続登記の義務化は避けられない見込みです。早めに登記手続きをすることで罰則を回避することができますので未了の方は相続登記されることをお勧めします。

     

    3.未了の相続登記、義務は避けられない?

    令和3年4月21日の通常国会で「相続登記を義務化する法案」が成立しています。この法案が成立となるまでに政府の法制審議会などで数年にわたって何度も議論されてきました。現時点では一部の方しか知らない「相続登記の義務化」も、施行が近づくにつれてマスコミやメディアなどで大々的に取り上げられ、国民に周知されることは十分予想できます。つまり、全世帯に対する相続登記の義務化は避けられない事態となっています。

     

    4.登記義務を怠った場合の罰則規定

    改正法が施行される前に相続が開始した方(相続登記未了)についても、改正法施行日から3年以内に相続登記を行わなければ罰則の適用があり、最高で10万円の過料が予定されています(不動産登記法案164条の2第1項)。

    罰則を受けないためには、これらの方法をおこなう必要があります。

    • 遺産分割協議をし、相続登記の申請をおこなう
    • 相続人から法定相続分の相続登記申請をおこなう
    • 改正法施行後、「相続人である申し出」をおこなう
    • 相続放棄をおこなう

     

    5.未了の相続登記、いつまでにおこなえばいい?

    相続登記が未了となっている方はいつまでに手続きを完了すれば罰則を受けないのか?早いに越したことはありませんが、その期限は以下のとおりになる予定です。

     

    a.「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」

    b.「相続登記を義務とする法案の改正法が施行された日」

    c.「a」または「b」のどちらかで、遅い日から3年以内

     

    6.まとめ

    遅くとも令和6年(2024年)までには改正法が施行されることになります。現在、相続していながら登記の申請をおこなっていない方は、相続登記の義務化によって登記申請などをする必要があります。罰則規定もあり、知らなかったでは済まされない法改正となっていますので、少しでも心当たりがある場合には専門家に相談してみることをお勧めします。

     

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    2021.11.22 ,

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