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    不動産の名義変更はお早めに③

    ご両親や配偶者等が亡くなった際に起こる相続問題ですが、弊所に相談に来られるお客様より時折、不動産の名義変更を行わずに放置していた場合の罰則は何かあるのか?というお問い合わせをいただく場合があります。

     

    相続発生時の名義変更が行われない物件は実際に多く存在し、その結果、所有者不明になることで固定資産税の未回収や、倒壊などによる被害、町の美観を損なうなど、様々な視点で問題視されています。

     

    そこで、法制審議会の民法・不動産登記法部会26回会議にて、2021年2月2日「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」を決定しました。

    この要綱案の一番の柱は、「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化です。政府は今国会での関連法案提出を目指しており、法案が成立すれば2023年度から施行される見通しです。

     

    相続等による所有者不明土地の発生を予防するため、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するため、民法及び不動産登記法を改正する今回の要綱案が発表されました。

     

    改正案の3つのポイントを当ブログにて3回に分けてご説明させていただきます。

    3回目の今回は新制度「土地の所有権放棄の制度化」についてご説明させていただきます。

     

    改正点

    ①相続登記の義務化と罰則の制定

    ②氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定

    ③土地の所有権放棄の制度化

    ③ 土地の所有権放棄の制度化

    新たな制度として、土地を所有した人が所有権放棄を行い国へ返還することが認められるようになります。

    以下のどの条件にも該当しない場合のみ認められます

    ① 建物の存する土地

    ② 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地

    ③ 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれ

    る土地

    ④ 土壌汚染対策法第2条第1項に規定する特定有害物質(法務省令で定める基準を

    超えるものに限る。)により汚染されている土地

    ⑤ 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがあ

    る土地

    ⑥ 崖(勾配、高さその他の事項について政令で定める基準に該当するものに限

    る。)がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要する

    もの

    ⑦ 土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地

    上に存する土地

    ⑧ 除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に

    存する土地

    ⑨ 隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分を

    することができない土地として政令で定めるもの

    ⑩ ①から⑨までに掲げる土地のほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費

    用又は労力を要する土地として政令で定めるもの

    ※土地の一筆ごとの承認となります。

     

    申請時には、実費手数料と国が10年間管理するのに必要となる標準的な費用(100㎡の宅地で40万円程度が目安)を申請者が納付することも条件となっています。

     

     

    まとめ

    冒頭にもお話しましたが、これまで相続発生時に名義の変更などが行われず、所有者不明となる物件が度々問題となっていました。

    そのことで公共事業用地としての買収が進まず、地域発展に影響が出るなど問題は様々でした。今回ご紹介させていただいた制度が実用化されれば、空き家なども減少していくことと期待されます。

    また、これまでに分割協議がまとまらず、登記変更などをそのままにしていた方や、手続きが患わしくそのままにしていた方などがいらっしゃいましたら、弊所まで一度ご相談下さい。

    また、弊所やなぎグループでは、相続発生時のご相談や、その後の各種手続きについても無料相談を実施しております。

     

    事務所も大阪市阿倍野区あべの筋(天王寺)と東京都渋谷区(恵比寿)に事務所を構え、広範囲でのご相談にも対応可能としております。

     

    相談員も司法書士のほか、弁護士、税理士、土地家屋調査士、行政書士、相続診断士、FPなどの様々な士業が在籍・連携しており、お客様に合ったアドバイスをさせていただきます。

     

    セカンドオピニオン相談も受け付けておりますので、相続や遺言、成年後見、任意後見、登記、税金のことなど、どんなお悩みでも結構ですのでお気軽にご相談ください。

    不動産の名義変更はお早めに①はこちら

    不動産の名義変更はお早めに②はこちら

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    2021.04.05

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    不動産の名義変更はお早めに②

    ご両親や配偶者等が亡くなった際に起こる相続問題ですが、弊所に相談に来られるお客様より時折、不動産の名義変更を行わずに放置していた場合の罰則は何かあるのか?というお問い合わせをいただく場合があります。

     

    相続発生時の名義変更が行われない物件は実際に多く存在し、その結果、所有者不明になることで固定資産税の未回収や、倒壊などによる被害、町の美観を損なうなど、様々な視点で問題視されています。

     

    そこで、法制審議会の民法・不動産登記法部会26回会議にて、2021年2月2日「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」を決定しました。

    この要綱案の一番の柱は、「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化です。政府は今国会での関連法案提出を目指しており、法案が成立すれば2023年度から施行される見通しです。

     

    相続等による所有者不明土地の発生を予防するため、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するため、民法及び不動産登記法を改正する今回の要綱案が発表されました。

     

    改正案の3つのポイント

     

    ①相続登記の義務化と罰則の制定

    ②氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定

    ③土地の所有権放棄の制度化

     

    それぞれ順番に3回のブログに分けて、ご説明させていただきます。

    前回は①の相続登記の義務化と罰則の制定についてご紹介させていただきましたので、

    今回は②の氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定についてご紹介させていただきます。

     

    ② 氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定

    所有者である方の氏名、名称、及び住所の変更があった場合には、事件発生した日から2年以内の変更登記申請が義務化されます。違反者には5万円以下の罰則が設けられます。

     

    今回は氏名変更・住所変更登記についての改正点に触れましたので、次回は新制度である土地所有権放棄についての改正点をご紹介させていただきます。

     

     

    なお、弊所やなぎグループでは、相続発生時のご相談や、その後の各種手続きについても無料相談を実施しております。

     

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    2021.04.02

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    不動産の名義変更はお早めに①

    ご両親や配偶者等が亡くなった際に起こる相続問題ですが、弊所に相談に来られるお客様より時折、不動産の名義変更を行わずに放置していた場合の罰則は何かあるのか?というお問い合わせをいただく場合があります。

     

    相続発生時の名義変更が行われない物件は実際に多く存在し、その結果、所有者不明になることで固定資産税の未回収や、倒壊などによる被害、町の美観を損なうなど、様々な視点で問題視されています。

     

    そこで、法制審議会の民法・不動産登記法部会26回会議にて、2021年2月2日「民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案」を決定しました。

    この要綱案の一番の柱は、「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化です。政府は今国会での関連法案提出を目指しており、法案が成立すれば2023年度から施行される見通しです。

     

    相続等による所有者不明土地の発生を予防するため、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するため、民法及び不動産登記法を改正する今回の要綱案が発表されました。

     

    改正案の3つのポイントについて当ブログにて3回に分けてご説明させていただきます。

     

    改正点

    ①相続登記の義務化と罰則の制定

    ②氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定

    ③土地の所有権放棄の制度化

     

    ① 相続登記の義務化と罰則の制定

    これまで、相続発生時の登記変更を行わなかった人に対しての罰則はありませんでしたが、それに対し、改正後は相続人が相続・遺贈で不動産取得を知ってから3年以内に登記申請することを義務化され、違反者には10万円以下の過料の対象となります。

    相続開始から3年以内に遺産分割協議がまとまらずに相続登記ができない場合は、法定相続分による相続登記を行うか、自分が相続人であることを期間内に申請 (仮称:相続人申告登記)すれば過料は免れることが認められます。

    申請した相続人申告登記を行った者は、氏名・住所などが登記簿に記載されることになります。

    ただし、分割協議内容が決定したのち不動産取得をした場合にも3年以内の登記申請が必要です。申請を行わなかった場合には同じく10万円以下の過料の対象となります。

     

    そして、このような相続登記促進のため、所有している不動産の一覧情報(仮称:所有不動産記録証明書)を所有者本人やその相続人が法務局に交付請求できる制度も新設されます。

     

    今回は相続時の登記の義務化についてご紹介させていただきましたので次回は②氏名・住所の変更登記の義務化と罰則の制定についてご説明させていただきます。

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    2021.04.02

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    法定相続情報証明作成のすすめ

    相続が発生した時、必ず必要となってくるのが、相続人を特定するための戸籍の収集です。

    法定相続情報証明は戸籍の提出を簡略化するために、平成29年(2017年)から始まった制度です。

     

    戸籍の提出は銀行口座がいくつもあれば、その分の戸除籍謄本等の束を提出しなければなりません。そして、集めた戸籍に不足があれば、何度も窓口で手続きをしなければなりません。

    この戸籍謄本の束は、不動産の名義変更(相続登記手続き)、銀行口座の解約、有価証券の名義変更の相続手続を行う際にも必要になります。

    銀行口座を多く所有する場合には、すべての金融機関へ各1部づつ戸除籍謄本等の束の提出を求められる場合もあります。

    せっかく苦労して集めた戸籍も、不足があれば、何度も窓口で手続きをしなければなりません。

     

    そこで、登場するのが法定相続情報証明制度です。

    法定相続情報証明制度では、一度戸籍謄本等の必要書類を提出すれば、法務局が法定相続情報一覧図を発行して相続関係を証明してくれるので、何度も戸籍謄本を集める必要がなくなりました。

     

    法定相続情報証明作成のための必要書類

    法定相続情報証明を作成するためには、一度は戸籍や住民票等の収集を行わなければなりません。

    その他、必要書類としては以下のとおり

     

    ① 相続人(亡くなった方)の戸除籍謄本

    出生から亡くなられるまでのつながりのつく、戸籍謄本及び除籍謄本が必要です。

     

    ② 被相続人(亡くなられた方)の住民票の除票

    被相続人の住民票の除票を用意

     

    ③ 相続人の戸籍謄抄本

    相続人全員の現在の戸籍謄本又は抄本を用意します。

     

    ④ 確認書類の提出

    申出人(相続人の代表となって、手続を進める方)の氏名・住所を確認することができる公的書類(運転免許証のコピー・マイナンバーカードの表面のコピー、住民票記載事項証明書など)

     

    上記の他、各相続人の住民票記載事項証明書や、戸籍の附票が必要になることもあります。

    法務局:「法定相続情報証明制度」について

     

    法定相続情報証明の作成

    戸籍や住民票など必要書類が収集し終われば、法務局にて法定相続情報証明が作成可能となります。

    【作成例】

    法定相続情報証明 法定相続情報証明

    3、法定相続情報証明を取得

    作成後は同じく法務局にて「法定相続情報一覧図」の承認を行ってもらいます。

    「法定相続情報一覧図」の承認後は法務局にて登録されますので、申請書を提出し実際に取得しましょう。

    申請書はこちら

    法定相続情報証明

    申請が終わり、法定相続情報一覧図を取得できれば手続きは完了となります。


    戸籍の収集はほとんどの方が頻繁に行うものではなく、どのように取得すればいいのか、何をどれだけ用意すればいいのかわからない方が多いと思います。

    そこで弊所では、ご依頼いただければ皆様に代わり戸籍の収集・法定相続情報一覧図の取得まで行わせていただきます。

    いざ相続手続きが必要となった場合に必ずといっていいほど役に立つ書類ですので、事前に作成しておくことをお勧めします。

    弊所やなぎグループでは、大阪市阿倍野区あべの筋(天王寺)と東京都渋谷区(恵比寿)に事務所を構え、広範囲でのご相談にも対応可能としております。

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    セカンドオピニオン相談も受け付けておりますので、今回のような生前対策以外にも、相続や遺言、成年後見、任意後見、登記、税金のことなど、どんなお悩みでも結構ですのでお気軽にご相談ください。

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    2021.03.22

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    【新型コロナウイルス】大阪の土地価格、初の補正

    新型コロナウイルス感染症の影響で様々な悪影響を及ぼしていますが、土地価格においても同様に影響が出ています。

    弊所が事務所を構える大阪府でもコロナウイルスの影響で大幅に地価が下落しています。

    そういった背景から、土地価格を計算する基準となる「路線価」が大阪の繁華街3つの地域で4%も下げられることとなりました。

    ※路線価とは

    国税庁が1月1日時点で算定した、全国の主な道路に面した土地の1平方メートル当たりの評価額で、相続税等を計算する基準。

    この路線価が下げられた地区は、大阪市中央区の「心斎橋筋2丁目」「宗右衛門町」「道頓堀1丁目」といういずれも大阪ミナミの繁華街の中心部です。

    この3つの地域すべてにおいて、2020年1月~9月間で土地価格が20%以上の下落をしたことから引き下げが決定したようです。

    コロナウイルスが影響を及ぼす以前、2020年1月時点では上記3つの地域には中国からの観光客などによるインバウンド効果もあり、急激な土地価格上昇を引き起こしていました。

    しかし、コロナウイルス感染症が一気に広がりを見せたことで状況が一変しております。

    以前は外国人向けの免税店が多く立ち並んでいませしたが、今では半数以上のテナントが閉店するなど街を歩いた印象も大きく変化しました。

     

    大阪における路線価の補正されることは、制度が始まった昭和30年以来、初となり、状況がどれだけ深刻かというのがお分かりになられるかと思います。

     

    今回引き下げが行われた地域以外にも大幅な下落をしている地域もありますので、国税局では今後の状況次第でさらなる補正においても検討すると発表しています。

    また弊所にも多く寄せられる相続についてのご相談において、不動産物件が相続対象の場合、この路線価は大きくかかわってきます。

    当ブログをお読みいただいている方の中で、「所有している不動産を家族が相続した場合、どれだけの相続税がかかるのか?」「不動産価格が変動することを考えて、生前対策をいつから始めればいいのか?」など相続に関するご不安をお持ちの方は是非一度、弊所までご相談下さい。

    経験豊富な専門家がご相談対応させていただきます。

    また、弊所やなぎグループでは、死亡後の手続きサポートや、その後の相続手続きについても無料相談を実施しております。

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    2021.03.20

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    認知症の方の預金の引出し方について

    通常、ご両親や親族などが認知症として診断された場合に銀行は、本人の財産を守る手段として「口座凍結」を行います。

    口座凍結は死亡時にも行われますが、認知症での「口座凍結」は凍結理由が異なります。

     

    ①死亡時の場合

    遺産分割協議中は不正が起きることを防いだり、口座が利用できないようにするため

    ②認知症診断されたときの場合:

    詐欺や横領などの犯罪や口座の不正使用に巻き込まれるなどの理由から、財産喪失することから防ぐため

     

    これらの理由から口座が凍結されてしまうと、例え親族であっても代わりに引き出す行為や、利用は認められていませんでした。

     

    しかしこの度、全国銀行協会は認知症等により判断能力がない方の預金について

    利用する場合には成年後見人制度の利用を推奨していますが、本人の介護など一部の用途に限り、親族などが引き出すことを認めるとした指針をまとめました。

     

    認知症として本人に判断能力がないと医師に診断された方の預金は通常、成年後見制度を使い代理人になる必要があり、親族であっても引き出すことは認めていませんでした。

    しかし、2025年には認知症の患者数が700万人を超えるとの予測もあることから、金融庁は去年、一定のルールを設けたうえで柔軟に対応するよう金融機関に求めていました。

     

    このような背景から、全国銀行協会は成年後見制度を使って代理人を基本立てることとしたうえで、一定のルールを設けたうえで、親族などが認知症患者の預金を引き出すことを認めるとした指針をまとめました。

    ただし、今までと同様に不正を防ぐため、医療や介護など、明らかに本人の利益となる費用として利用する場合に限るなど一定の条件を設けられます。

    全国銀行協会は、こうした指針を18日にも加盟する銀行へ通知する方針としています。

     

    弊所では、認知症と診断された際の後見人選任申立ての書類の作成代行や、認知症と診断される前の対策とした家族信託のご相談についても無料にて相談対応させていただいております。

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    2021.02.08

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    令和3年「相続・家族信託・不動産の個別相談会」振り返り

    先日弊社にて行わせていただきました「相続・家族信託・不動産の個別相談会」は、
    新型コロナウイルス感染症の影響もあり、どうなることかと思いましたが、
    沢山の相談者様からご連絡をいただき、誠にありがとうございました。

    相続問題や、生前対策(遺言や金銭問題等)、不動産の名義変更や売却、税金対策等…
    相談者様のお悩みは多岐にわたり、今回の個別相談会の時間内では解決できず後日のご相談となった方もいらっしゃったほどです。
    しかし、皆様お帰りの際には大変満足された様子でお帰りになられており、
    弊所といたしましても皆様のお力になることが出来たことを、大変満足しております。

    今回の個別相談会ではソーシャルディスタンスなどを考慮し、本当に少数の方しかご相談対応することができませんでした。
    中には時間の都合がつかず、お断りをさせていただくことになったお客様には大変申し訳ありませんでした。

    そこで弊所では、今回都合のつかなかったお客様や、新型コロナウイルス感染症の影響を考慮し、相談会参加を見送ったという方について、無料で個別面談対応を致しております。
    また、時間についても初回については特段縛りを設けていませんので、様々なご相談をお寄せください。

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    2021.01.20 , , , , , , , , ,

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    本日2日目!! 令和3年「相続・家族信託・不動産に関する個別相談会」開催中

    現在、開催中の個別相談会ですがおかげさまで大反響のうちに無事一日目を終えることが出来ました。
    また、2日目の当日予約も少しではありますが受け付けております。
    気になられている方はぜひお電話下さい!
    
    個別相談会
    
    相続・家族信託セミナー(in 阿倍野ベルタ3階学習センターにて)
    弁護士・司法書士・税理士・宅地建物取引主任者がお伝えする
    “相続・家族信託・不動産に関する個別相談会!”
    を、 阿倍野ベルタ3階学習センターにて2日間開催させていただきます。
    
    日時】  1月16日(土)・17日(日)
    相続対策・家族信託・不動産に関する個別無料相談会
    10:00~16:00(受付開始/9:45~)
    【会場】 あべのベルタ3階 大阪市阿倍野市民学習センター
    (大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1)
    【申込み方法】電話受付窓口 やなぎ総合法務事務所
    0120-021-462 事前予約制(お電話でお申込み下さい)
    【参加特典】あんしん相続ガイドブック(相続・遺言パンフレット)無料プレゼント

    2021.01.17

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    令和3年「相続・家族信託・不動産の個別相談会」の開催!

    相続・家族信託セミナー(in 阿倍野ベルタ3階学習センターにて)

    弁護士・司法書士・税理士・宅地建物取引主任者がお伝えする

    “相続・家族信託・不動産に関する個別相談会!”
    を、 阿倍野ベルタ3階学習センターにて2日間開催させていただきます。

    個別相談会

    例年は集合セミナーを行っておりますが、この度の新型コロナウイルス感染症の影響を考え、今回は中止とさせていただき、今回は、ソーシャルディスタンスを意識した個別での面談形式とさせていただきます。

    相続・家族信託・不動産に係るお悩みをお持ちの方がいらっしゃいましたら、

    ふるってご参加ください!経験豊富な専門家が相談者様に合ったご提案を行わせていただきます!

     

    【日時】  1月16日(土)・17日(日)
    相続対策・家族信託・不動産に関する個別無料相談会

    10:00~16:00(受付開始/9:45~)

    【会場】 あべのベルタ3階 大阪市阿倍野市民学習センター
    (大阪市阿倍野区阿倍野筋3-10-1)
    【申込み方法】電話受付窓口 やなぎ総合法務事務所
    0120-021-462 事前予約制(お電話でお申込み下さい)
    【参加特典】あんしん相続ガイドブック(相続・遺言パンフレット)無料プレゼント

    2021.01.08

  • news

    相続が発生!!これから手続きどうしよう ・ ・ ・

    相続が発生したら、まず相続人と相続分を確認しましょう。
    相続人とは、相続する権利がある方のことです。
    相続分とは、相続人が遺産を相続できる法律上の割合(法定相続)のことを言います。
    法律では相続人とその相続分について次のようにルールが定められています。

    ◆ここでは、まずは、相続人に誰が当たるのか?(相続順位)と相続分を確認していきましょう!
    配偶者は、常に相続人になる。
      血族は、第1順位は直系卑属である「子」が相続人となる。
      子がいなければ、第2順位(父母(いなければ祖父母)などの直系尊属が相続人となる。
      直系尊属がいなければ、第3順位(兄弟姉妹)が相続人となる。
    相続分は血族の順位により異なり、割合は人数で等分する。

    相続図

    ◆相続の方法
    相続で財産の引き継ぐ相続手続きを進めていくには、次のような方法があります。

    ① 亡くなった方の遺言が残っている場合は、上記の相続人・相続順位に関わらず、原則として、遺言に
    基づいて相続していくことになります。(※遺留分権利者・遺留分請求に注意)
    ② 相続人間(上記の相続人にあたる方)で遺産分割協議を行い、法律や遺言とは異なる相続分・相続割合・
    その他条件を設けて相続する方を決める方法
    ③ ①・②のいずれでもなく、上記の相続人・相続分で相続する法定相続という方法
    ④ 家庭裁判所の手続きで、相続放棄や限定承認を行う方法

    こんな場合の相続は要注意!!
    相続人を調査していると、下記のようなケースにある場合も少なくありません。
    これをいい加減に進めてしまうと、後からこれまで進めていた相続手続きが全て無効になってしまうばかりか、
    相手方から民事で訴えられてしまう場合もあります。そのため適法に手続きを進めることが必要となります。

    ● 相続人に未成年者がいる場合
    未成年者の相続人は、遺産分割協議に参加することはできません。それは、未成年者の場合、成人と対等な判断能力
    が無いと想定され、遺産分割協議においても正しい判断や主張が出来ないことが想定されるからです。
    こうした場合は、親権者が代わって遺産分割協議をすることになりますが、親権者も同様に相続人である場合には、
    家庭裁判所に特別代理人選任の申立てをしなくてはいけません。

    ● 相続人に認知症の人が含まれる場合
    認知症の程度にもよりますが、判断能力が常に全くない場合には、遺産分割協議をする前に、その相続人のために家
    庭裁判所で成年後見人の選任申立を行います。そして、選任された成年後見人がその相続人を代理して、遺産分割協
    議を行うことになります。ただし、成年後見人自身も相続人となっている場合には、その相続人のために、家庭裁判
    所で特別代理人を選任してもらう必要があります。

    ● 相続人が行方不明の場合
    相続人に行方不明者がいるときは、その人を除外して遺産分割協議をすることが出来ません。
    遺産分割協議は法定相続人全員で協議しなければ効力がないからです。このようなときには、まずは専門家の方で相
    続人の住所をたどり行方を捜します。それでも見つからない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申立を
    し、その管理人が家庭裁判所の許可を得て、遺産分割協議をすることになります。
    また、ある一定期間行方不明であるときは、家庭裁判所に失踪宣告という申立をして手続きを進めることもできます。

    ● 被相続人に前妻(前夫)の子供がいる場合
    前妻(前夫)との間の子供にも、他の相続人と同じように相続する権利があります。
    遺産分割協議をする際には、その子供たちも参加しなければなりません。また前妻(前夫)の子供が未成年者の場合は
    前妻(前夫)がその子に代わって遺産分割協議をすることになります。
    戸籍謄本をしっかり読んで、相続関係を把握することが必要です。

    不動産取引による登記、相続登記など、無料相談を随時承っております。
    フリーダイヤルがございます(0120-021-462)ので、そちらにご連絡下さい。
    困った事やお悩みの事があれば、なんでもご相談下さい。
    弊社には、司法書士数名が在住しておりますので、安心してご相談下さい。

    小さな悩み、大きな悩み、気になることがあれば
    今すぐご連絡下さい。

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    • 大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号あべのベルタ 3009号
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    2021.01.05

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