民法総則　　　（No.２０）

　 　代理　⑧

６．無権代理

( ３ ) 無権代理と相続

親の不動産を、子供が代理人（無権代理）として勝手に売却した場合など。

本人（親）と無権代理人（子供）との間で相続があったとします。

相続人（子供）に本人の地位と無権代理人としての地位が生じます。

このような場合に両方の地位を主張できるのか？

本人（親）

A

C　　　　　　　　　　　B

無権代理人（子供）　　　　　　　　相手方

Aの死亡

Cが相続　　本人と無権代理人の地位

１．)　a. 無権代理人（子供）が本人（親）を単独で相続

→無権代理が当然に成立　Cは無権代理人

※本人の地位としての追認拒絶は不可

b. 無権代理人（子供）が本人（親）を他の子供と共同相続

→共同相続人全員で追認しなければならない

２．)　 a. 本人（親）が無権代理人（子供）を相続

→追認拒絶が可能

※もともと本人は追認拒絶が可能

※もし相手方が無権代理人の責任追及をしてきた場合

→相手方は履行の請求又は損害賠償の請求ができる

→相手方が履行の請求を選択

→結果的に追認拒絶の効力がない（拒絶しても無意味）

※無権代理人の責任追及は前回やっています。

確認してみましょう

今回は離婚の財産分与で家を分ける方法について解説させていただきたいと思います。離婚が成立し、預貯金等を分けることまではできましたが、家の名義変更はどうすればいいかわからないという方は多いと思います。今回のブログでは必要な書類や申請書の書き方を解説しますので、離婚の財産分与で家を分ける方法について知りたい方はご覧になって頂ければ幸いです。

目次

１ 離婚の財産分与とは？

２ 離婚の財産分与で家を分けるために必要な書類とは

(１)  離婚協議書・戸籍

(２)  登記済証・登記識別情報

(３)  住民票

(４)  印鑑登録証明書

(５)  固定資産評価証明書

３ 申請書の書き方

(１)  登記の目的

(２)  原因

(３)  権利者・義務者

(４)  添付情報

(５)  令和〇年〇月〇日申請　○○法務局　御中

(６)  課税価格と登録免許税

４　まとめ

１ 離婚の財産分与とは？

「離婚の財産分与とは？」という疑問もあるかと思います。法律(民法)では以下のとおりとなっています。

財産分与は、婚姻生活中に築き上げた財産を、離婚の際に分配することをいいます。上記の規定は離婚の相手方に財産分与を請求することができると定めています。

しかし、気を付けなければならないことは財産分与を請求できる期限があることです。離婚の時から２年までが期限となります。

２ 離婚の財産分与で家を分けるために必要な書類とは

(１) 離婚協議書・戸籍

まず離婚の財産分与で家を分けるために必要な書類として挙げられるのは離婚後の戸籍です。なぜならば離婚の財産分与は「離婚」の財産分与ですので離婚が成立したことを証明する必要があるからです。

離婚が成立していたとして次に必要な書類は財産をどのように分けたかということを証明する書面です。具体的には離婚協議書等です。

なお、家を手放す側(持分を半分渡す場合なども含む)が以下のような書面に記名・押印することで離婚協議書の代わりとすることもできます。

(２) 登記済証・登記識別情報

財産分与する家の登記済証又は登記識別情報が必要となります。登記済証とは俗にいう権利証のことです。

また登記識別情報の見本は以下のとおりです。

仮に登記済証又は登記識別情報がない場合は事前通知又は本人確認情報の作成という手続きが必要となります。事前通知は家を手放す側(持分を半分渡す場合なども含む)宛てに法務局から送られてくる書類に署名・押印をして返送する手続きです。

本人確認情報の作成とは司法書士等の資格者代理人が、本人に間違いないことを確認し、その確認情報を作成して法務局に提出する手続きです。

(３) 住民票

離婚の財産分与で家を取得する方の住民票が必要となります。住民票はお住いの自治体で取得することができます。取得する際本人確認として身分証明書(運転免許証等)の提示を求められます。申請書と手数料（地方自治体によって異なります。(３００円が多いです。なお、大阪市は３００円)）が必要です。

申請書は以下のとおりです(大阪市の場合)。

(４) 印鑑登録証明書

家を手放す側(持分を半分渡す場合なども含む)の印鑑登録証明書が必要です。気を付けるべき点はこの印鑑登録証明書は発行から3ヶ月以内のものが必要な点です。

(５) 固定資産評価証明書

財産分与する家の納税通知書・固定資産評価証明書（名寄帳）のいずれかが必要です。これらは家の名義変更に際して支払う登録免許税の算出に必要な書類です。

以下は納税通知書のサンプルです。

３ 申請書の書き方

申請書の見本は以下のとおりです。見本に沿って解説します。

(１) 登記の目的

登記の目的は「所有権移転」と書きます。

なお、家を半分ずつの持分などで所有している場合「何某持分全部移転」と書きます。

(２) 原因

日付は財産分与が成立した日にします。

例　令和５年１月５日に離婚・財産分与の協議が成立→令和５年１月５日財産分与

令和５年１月４日に離婚・令和５年１月５日に財産分与の協議をした

→令和５年１月５日財産分与

(３) 権利者・義務者

権利者は家を取得する方、義務者は家を手放す方(持分を半分渡す場合なども含む)です。

なお、家を全て手放すのではなく持分の半分を手放す場合は持分を記載します。

例　○○市・・・・・・

持分　２分の１

法務太郎

(４) 添付情報

登記原因証明情報は離婚協議書(登記原因証明情報)・戸籍のことです。登記識別情報がある場合は登記識別情報、ない場合は登記済証と記載します。住所証明書は住民票などのことです。

(５) 令和〇年〇月〇日申請　○○法務局　御中

申請書を提出する法務局は決まっています。申請書とその添付書類は法務局に直接提出するか郵送します。

提出先についてはhttps://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.htmlをご覧ください。

(６) 課税価格と登録免許税

課税価格は固定資産評価証明書に記載されている「固定資産税の評価額」を記載します。なお、１０００円未満は切り捨てます。

例えば評価額２０万２３１５円の場合課税価格は２０万２０００円となります。登録免許税は課税価格に１０００分の２０をかけます。

なお、１００円未満は切り捨てます。

４ まとめ

以上が、離婚の財産分与で家を分ける方法についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

「よくあるご相談」
相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

民法総則　　　（No.１９）

　 　代理　⑦

６．無権代理

( ２ ) 相手方の保護

下記の４つがあります

➀（無権代理の相手方の催告権）

②（無権代理の相手方の取消権）

➂（無権代理人の責任）

④（表見代理の成立）109条.110条.112条

A 　本人

C　　　　　　　　　　　B

無権代理人　　（Aの不動産を売買）　　　 相手方

➀（無権代理の相手方の催告権）

第百十四条　前条の場合において、相手方は、本人に対し、相当の期間を定めて、その期間内に追認をするかどうかを確答すべき旨の催告をすることができる。この場合において、本人がその期間内に確答をしないときは、追認を拒絶したものとみなす。

※相手方は悪意でも催告可能

本人が追認　→契約の時にさかのぼって有効　（追認の時ではない）

本人の確答なし　→原則通り無効

②（無権代理の相手方の取消権）

第百十五条　代理権を有しない者がした契約は、本人が追認をしない間は、相手方が取り消すことができる。ただし、契約の時において代理権を有しないことを相手方が知っていたときは、この限りでない。

※相手方が善意の場合のみ取消可能（過失があっても良い）

※本人が追認するまでの間に限られる

※制限行為能力者との取引で、相手方の保護がありました

覚えていますか？　比較も重要なので戻って確認して下さい

➂（無権代理人の責任）

第百十七条　他人の代理人として契約をした者は、自己の代理権を証明したとき、又は本人の追認を得たときを除き、相手方の選択に従い、相手方に対して履行又は損害賠償の責任を負う。

２　前項の規定は、次に掲げる場合には、適用しない。

一　他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が知っていたとき。

二　他人の代理人として契約をした者が代理権を有しないことを相手方が過失によって知らなかったとき。ただし、他人の代理人として契約をした者が自己に代理権がないことを知っていたときは、この限りでない。

三　他人の代理人として契約をした者が行為能力の制限を受けていたとき。

※善意かつ無過失の相手方

→履行の請求又は損害賠償の請求が可能

※善意かつ有過失の相手方

原則：請求不可

例外：無権代理人が悪意（悪い奴）

→履行の請求又は損害賠償の請求が可能

※無権代理人が制限行為能力者

→請求不可

※制限行為能力者でも代理人になれます。覚えていますか？

④（表見代理の成立）109条.110条.112条

これは次回にやります

お楽しみにしていて下さい

民法総則　　　（No.１８）

　 　代理　⑥

６．無権代理

( １ ) 無権代理行為の効果

（無権代理）

第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

（無権代理行為の追認）

第百十六条　追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。

原則：無効　（代理権がないのであたりまえ）

例外：本人が追認

→契約の時にさかのぼって有効　（追認の時ではない）

※追認を無権代理人にした場合

→相手方が知れば対抗（主張）できる

※無効なのに追認ができる、数少ない規定

※無効と取消しの違い覚えていますか？　自信のない人は戻って確認してください

※制限行為能力者との取引で、保護者（法定代理人）からの追認等がありました。

覚えていますか？　比較も重要なので戻って確認して下さい

前回に続いて事例を通して相続登記(亡くなった方の不動産の名義変更)をする方法について解説させていただきたいと思います。今回は固定資産評価証明書(名寄帳)の取得方法についてです。亡くなった方が不動産をお持ちだった場合で名義変更について知りたい方はご覧になっていただけると幸いです。

目次

１　固定資産評価証明書と名寄帳とは？

２　固定資産評価証明書と名寄帳の取得方法

３　まとめ

１　固定資産評価証明書と名寄帳とは？

大阪市のとある司法書士の事務所にて

新米司法書士「先生、今回なぜ固定資産評価証明書を取得するのでしょうか？既に山田様から納税通知書をいただいているので登録免許税の計算ができると思うのですが？」

司法書士「確かに納税通知書があれば登録免許税の計算ができますね。でも納税通知書が亡くなった方の不動産すべてを記載しているわけではありません記載しているわけではありません。」

新米司法書士「え・・・、なぜですか？」

司法書士「納税通知書に記載される不動産は課税の対象となっているものだけです。つまり、固定資産税の評価額が低い場合は納税通知書には記載されないのです。」

新米司法書士「しかし、納税通知書に記載されないような不動産を相続人の方が知っていれば固定資産評価証明書を取得できると思いますが、知らない場合はどうすればいいですか？」

司法書士「そういう場合は名寄帳を取得しましょう。」

新米司法書士「名寄帳とは何ですか？」

司法書士「名寄帳とは、市区町村が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたものです。例えば、Aさんの名寄帳をX市に請求した場合AさんがX市に持っている不動産がすべて記載されます。」

司法書士「相続人は亡くなった方の不動産をすべて把握しているわけではないので基本的には名寄帳を取得しましょう。」

以下は納税通知書のサンプルです。

２　固定資産評価証明書と名寄帳の取得方法

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「では、早速、名寄帳を請求してみましょう。まず、固定資産評価証明書や名寄帳の請求はどこにすればいいですか？」

新米司法書士「不動産が所在する市町村の役所です。」

司法書士「その通りです。では申請に必要なものは何でしょうか？」

新米司法書士「申請書、亡くなった方の死亡が記載されている戸籍、相続人の戸籍、身分証明書、手数料です。」

司法書士「その通りです。では実際に申請書を書いてください。」

※以下は大阪市の名寄帳申請書の記載例です。

司法書士「なお、大阪市は名寄帳用の申請書がありますが自治体によっては名寄帳用の申請書はありません。この場合請求しようとする自治体に問い合わせてください。なお、手数料は自治体により異なります。大阪市の場合、名寄帳は無料です。」

司法書士「固定資産評価証明書や名寄帳は郵送でも請求できます。なお、戸籍も同様です。郵送で請求する場合手数料は定額小為替で支払います。定額小為替は郵便局で購入できます。」

ここまでのポイント(相続に必要な戸籍)

３　まとめ

以上が、固定資産評価証明書(名寄帳)の取得方法についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

民法総則　　　（No.１７）

　 　代理　⑤

５．復代理

( １ ) 復代理人の選任

（任意代理人による復代理人の選任）

第百四条　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

（法定代理人による復代理人の選任）

第百五条　法定代理人は、自己の責任で復代理人を選任することができる。この場合において、やむを得ない事由があるときは、本人に対してその選任及び監督についての責任のみを負う。

代理人が自己の権限の範囲内の行為を他人に行わせる為、さらに他の代理人（復代理人）を選任（復任）すること

※復代理人とは【本人の代理人】であり代理人の代理人ではない

復代理人が相手方と取引をする場合は本人の為の行為（顕名等）が必要である

※代理人が増えたようなイメージを持ってください

１．) ➀　任意代理人

原則：復代理人の選任ができない（自己服務義務）

代理人が復代理人を選任する為、本人と復代理人に

信頼関係が存在するとは限らない

例外：本人の許諾又はやむを得ない事由があるとき

例１：自分にはこの業務が難しいから、承諾を得て他の代理人にやってもらおう

例２：代理人が交通事故に遭い、業務継続が困難であり緊急を要するような場合

②　復代理人の行為に対する代理人の責任

規定が無い為、原則通り代理人の債務不履行責任として処理される

２．) ➀　法定代理人

自己の責任で復代理人を自由に選任することができる

②　復代理人の行為に対する代理人の責任

原則：復代理人の行為について全責任を負う

例外：やむを得ない事由により復代理人を選任した場合

→選任及び監督についての責任のみを負う

( ２ ) 復代理人の権限

（復代理人の権限等）

第百六条　復代理人は、その権限内の行為について、本人を代表する。

２　復代理人は、本人及び第三者に対して、その権限の範囲内において、代理人と同一の権利を有し、義務を負う。

復代理人は、代理人の権限の範囲内において、代理人と同一の権利を有し、義務を負う

※代理人の権限の範囲を超える事はできない

代理人の代理権が消滅すれば、復代理権も消滅する

民法総則　　　（No.１６）

　 　代理

４．代理権の消滅

( １ )代理権の消滅

（代理権の消滅事由）
第百十一条 　代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
一 　本人の死亡
二 　代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。
２ 　委任による代理権は、前項各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する

〇：消滅する　　×：消滅しない

※法定代理人の場合、本人（未成年者等）が破産者・被後見人となっても親を辞める事ができないため

また、法令で定まっているため自由に辞任・解任・合意解約はできない

※任意代理人の場合、本人（依頼者）が破産した場合、報酬もらえないため

※任意代理人の場合、本人が正常な時に依頼をしているので、業務が終わるまで当然に代理業務が継続できる

※任意代理人の場合、契約により代理権が授与されている為、いつでも辞任・解任・合意解約が可能である

※ステップアップ

登記申請や裁判の代理権は本人の死亡によって消滅しない

12/29~1/3まで休業致します。

1/4から通常営業致します。

【年末年始休業のお知らせ】

民法総則　　　（No.１５）

　 　代理

• 代理権

( １ )代理権の範囲

（権限の定めのない代理人の権限）
第百三条 　権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 　保存行為
二 　代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

１．)　a. 任意代理人の代理権の範囲

契約（授権行為）により定められます。

b. 法定代理人の代理権の範囲

適用される法令により定められます。

２．)　代理権限に定めがない場合・権限の範囲が不明確な場合

➀保存行為 (現状維持行為)

例：生ものを、冷蔵庫・冷凍庫等で保存する

例：建物の修繕をする（壊れたところを直す）

②利用行為 (収益行為)

例：短期の賃貸借をする

➂改良行為 (価値増加行為)

例：造作（床板・陳列棚・畳・建具の類）をすること

建具：戸・障子・ふすまなど、開閉して部屋をしきるもの。

※性質を変更するような行為はできない

例：農地を宅地にするなど

( ２ )代理権の濫用

（代理権の濫用）
第百七条　 代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合において、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、その行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。

本人

A

本人に効果帰属？

➀代理権

C　　　　　　　　　　　B

代理人　　　②代理行為（権限濫用）　　相手方

１．)　代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の

範囲内の契約をした場合をした場合

→　有効（本人に効果帰属）　相手方の保護

２．)　相手方がその目的について悪意又は有過失の場合

→その行為は無効（無権代理人となる）

※代理人は本人の利益のために行為をしなければならない。

（代理人の忠実義務・善管注意義務）

※無権代理人については後日、学びます

( ３ )自己契約・双方代理の禁止

（自己契約及び双方代理等）
第百八条 　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

１．)　 a.代理人自ら契約の相手方となること

（自己契約・利益相反行為）

b.当事者の方双の代理人となること（双方代理）

→　無効（無権代理人となる）

※代理人は本人の利益のために行為をしなければならない。

（代理人の忠実義務・善管注意義務）

※無権代理人については後日、学びます

２．)　例外：下記の行為は　→　有効（本人に効果帰属）

➀本人があらかじめ許諾した行為

②債務の履行・本人の不利益となるおそれのない行為

※登記の申請行為