前回に続いて事例を通して相続登記(亡くなった方の不動産の名義変更)をする方法について解説させていただきたいと思います。今回は固定資産評価証明書(名寄帳)の取得方法についてです。亡くなった方が不動産をお持ちだった場合で名義変更について知りたい方はご覧になっていただけると幸いです。

目次

１　固定資産評価証明書と名寄帳とは？

２　固定資産評価証明書と名寄帳の取得方法

３　まとめ

１　固定資産評価証明書と名寄帳とは？

大阪市のとある司法書士の事務所にて

新米司法書士「先生、今回なぜ固定資産評価証明書を取得するのでしょうか？既に山田様から納税通知書をいただいているので登録免許税の計算ができると思うのですが？」

司法書士「確かに納税通知書があれば登録免許税の計算ができますね。でも納税通知書が亡くなった方の不動産すべてを記載しているわけではありません記載しているわけではありません。」

新米司法書士「え・・・、なぜですか？」

司法書士「納税通知書に記載される不動産は課税の対象となっているものだけです。つまり、固定資産税の評価額が低い場合は納税通知書には記載されないのです。」

新米司法書士「しかし、納税通知書に記載されないような不動産を相続人の方が知っていれば固定資産評価証明書を取得できると思いますが、知らない場合はどうすればいいですか？」

司法書士「そういう場合は名寄帳を取得しましょう。」

新米司法書士「名寄帳とは何ですか？」

司法書士「名寄帳とは、市区町村が作成している固定資産税課税台帳を所有者ごとにまとめたものです。例えば、Aさんの名寄帳をX市に請求した場合AさんがX市に持っている不動産がすべて記載されます。」

司法書士「相続人は亡くなった方の不動産をすべて把握しているわけではないので基本的には名寄帳を取得しましょう。」

以下は納税通知書のサンプルです。

２　固定資産評価証明書と名寄帳の取得方法

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「では、早速、名寄帳を請求してみましょう。まず、固定資産評価証明書や名寄帳の請求はどこにすればいいですか？」

新米司法書士「不動産が所在する市町村の役所です。」

司法書士「その通りです。では申請に必要なものは何でしょうか？」

新米司法書士「申請書、亡くなった方の死亡が記載されている戸籍、相続人の戸籍、身分証明書、手数料です。」

司法書士「その通りです。では実際に申請書を書いてください。」

※以下は大阪市の名寄帳申請書の記載例です。

司法書士「なお、大阪市は名寄帳用の申請書がありますが自治体によっては名寄帳用の申請書はありません。この場合請求しようとする自治体に問い合わせてください。なお、手数料は自治体により異なります。大阪市の場合、名寄帳は無料です。」

司法書士「固定資産評価証明書や名寄帳は郵送でも請求できます。なお、戸籍も同様です。郵送で請求する場合手数料は定額小為替で支払います。定額小為替は郵便局で購入できます。」

ここまでのポイント(相続に必要な戸籍)

３　まとめ

以上が、固定資産評価証明書(名寄帳)の取得方法についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

民法総則　　　（No.１７）

　 　代理　⑤

５．復代理

( １ ) 復代理人の選任

（任意代理人による復代理人の選任）

第百四条　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

（法定代理人による復代理人の選任）

第百五条　法定代理人は、自己の責任で復代理人を選任することができる。この場合において、やむを得ない事由があるときは、本人に対してその選任及び監督についての責任のみを負う。

代理人が自己の権限の範囲内の行為を他人に行わせる為、さらに他の代理人（復代理人）を選任（復任）すること

※復代理人とは【本人の代理人】であり代理人の代理人ではない

復代理人が相手方と取引をする場合は本人の為の行為（顕名等）が必要である

※代理人が増えたようなイメージを持ってください

１．) ➀　任意代理人

原則：復代理人の選任ができない（自己服務義務）

代理人が復代理人を選任する為、本人と復代理人に

信頼関係が存在するとは限らない

例外：本人の許諾又はやむを得ない事由があるとき

例１：自分にはこの業務が難しいから、承諾を得て他の代理人にやってもらおう

例２：代理人が交通事故に遭い、業務継続が困難であり緊急を要するような場合

②　復代理人の行為に対する代理人の責任

規定が無い為、原則通り代理人の債務不履行責任として処理される

２．) ➀　法定代理人

自己の責任で復代理人を自由に選任することができる

②　復代理人の行為に対する代理人の責任

原則：復代理人の行為について全責任を負う

例外：やむを得ない事由により復代理人を選任した場合

→選任及び監督についての責任のみを負う

( ２ ) 復代理人の権限

（復代理人の権限等）

第百六条　復代理人は、その権限内の行為について、本人を代表する。

２　復代理人は、本人及び第三者に対して、その権限の範囲内において、代理人と同一の権利を有し、義務を負う。

復代理人は、代理人の権限の範囲内において、代理人と同一の権利を有し、義務を負う

※代理人の権限の範囲を超える事はできない

代理人の代理権が消滅すれば、復代理権も消滅する

民法総則　　　（No.１６）

　 　代理

４．代理権の消滅

( １ )代理権の消滅

（代理権の消滅事由）
第百十一条 　代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。
一 　本人の死亡
二 　代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。
２ 　委任による代理権は、前項各号に掲げる事由のほか、委任の終了によって消滅する

〇：消滅する　　×：消滅しない

※法定代理人の場合、本人（未成年者等）が破産者・被後見人となっても親を辞める事ができないため

また、法令で定まっているため自由に辞任・解任・合意解約はできない

※任意代理人の場合、本人（依頼者）が破産した場合、報酬もらえないため

※任意代理人の場合、本人が正常な時に依頼をしているので、業務が終わるまで当然に代理業務が継続できる

※任意代理人の場合、契約により代理権が授与されている為、いつでも辞任・解任・合意解約が可能である

※ステップアップ

登記申請や裁判の代理権は本人の死亡によって消滅しない

12/29~1/3まで休業致します。

1/4から通常営業致します。

【年末年始休業のお知らせ】

民法総則　　　（No.１５）

　 　代理

• 代理権

( １ )代理権の範囲

（権限の定めのない代理人の権限）
第百三条 　権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一 　保存行為
二 　代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為

１．)　a. 任意代理人の代理権の範囲

契約（授権行為）により定められます。

b. 法定代理人の代理権の範囲

適用される法令により定められます。

２．)　代理権限に定めがない場合・権限の範囲が不明確な場合

➀保存行為 (現状維持行為)

例：生ものを、冷蔵庫・冷凍庫等で保存する

例：建物の修繕をする（壊れたところを直す）

②利用行為 (収益行為)

例：短期の賃貸借をする

➂改良行為 (価値増加行為)

例：造作（床板・陳列棚・畳・建具の類）をすること

建具：戸・障子・ふすまなど、開閉して部屋をしきるもの。

※性質を変更するような行為はできない

例：農地を宅地にするなど

( ２ )代理権の濫用

（代理権の濫用）
第百七条　 代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をした場合において、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、その行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。

本人

A

本人に効果帰属？

➀代理権

C　　　　　　　　　　　B

代理人　　　②代理行為（権限濫用）　　相手方

１．)　代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権の

範囲内の契約をした場合をした場合

→　有効（本人に効果帰属）　相手方の保護

２．)　相手方がその目的について悪意又は有過失の場合

→その行為は無効（無権代理人となる）

※代理人は本人の利益のために行為をしなければならない。

（代理人の忠実義務・善管注意義務）

※無権代理人については後日、学びます

( ３ )自己契約・双方代理の禁止

（自己契約及び双方代理等）
第百八条 　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

１．)　 a.代理人自ら契約の相手方となること

（自己契約・利益相反行為）

b.当事者の方双の代理人となること（双方代理）

→　無効（無権代理人となる）

※代理人は本人の利益のために行為をしなければならない。

（代理人の忠実義務・善管注意義務）

※無権代理人については後日、学びます

２．)　例外：下記の行為は　→　有効（本人に効果帰属）

➀本人があらかじめ許諾した行為

②債務の履行・本人の不利益となるおそれのない行為

※登記の申請行為

前回に続いて事例を通して相続登記(亡くなった方の不動産の名義変更)をする方法について解説させていただきたいと思います。今回は亡くなった方の出生から死亡までの戸籍の取得方法についてです。亡くなった方が不動産をお持ちだった場合で名義変更について知りたい方はご覧になっていただけると幸いです。

目次

１　亡くなった方の戸籍の請求方法

２　相続に必要な戸籍のまとめ

３　まとめ

１　住民票の見方

大阪市のとある役所で

新米司法書士「戸籍を請求したいのですが。」

市役所職員「はい、では本人確認書類の提示をお願いします。」

新米司法書士「はい、どうぞ。」

市役所職員「はい、ご提示ありがとうございます。戸籍は山田哲夫様の出生から死亡までのもの・謄本でよろしかったでしょうかですか？」

新米司法書士「はい謄本でお願いします。」

市役所職員「かしこまりました。番号札４番でお待ちください。」

１０分後

市役所職員「ご確認をお願い致します。こちらでよろしかったでしょうか？」

新米司法書士「はいありがとうございます。」

市役所職員「それでは戸籍等３通で１９５０円になります。」

ここまでのポイント(戸籍等の請求方法)

以下は自分で本籍地が記載されている戸籍等を請求する場合の申請書記載例です。(大阪市の場合)

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「新田君、戸籍は取れましたか？」

新米司法書士「はい、取れました。」

司法書士「では、戸籍を見せてください。」

司法書士「では出生から死亡までの戸籍がすべて取得できているか確認してみましょう。」

司法書士「出生から死亡までの戸籍がすべて取得できていますね。では同じ要領で山田花子様の妹の現在戸籍と住民票・山田哲夫様の住民票の除票・山田恭子様の住民票を取得してください。」

新米司法書士「かしこまりました。」

※住民票の除票と相続人の現在戸籍と住民票の取得方法につきましてはブログを参考にしてください。

２　相続に必要な戸籍のまとめ

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「新田君、相続に必要な戸籍について復習しましょう。今回のケースの様な亡くなった方の配偶者・子が相続人となる場合に必要な戸籍は何でしょうか？」

新米司法書士「亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・住民票の除票、相続人の現在戸籍と住民票です。」

司法書士「その通りです。では亡くなった方の親が相続人となる場合に必要な戸籍は何でしょうか？」

新米司法書士「この場合も亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・住民票の除票、相続人の現在戸籍と住民票です。」

司法書士「その通りです。では亡くなった方の兄弟が相続人となる場合に必要な戸籍は何でしょうか？」

新米司法書士「えっと・・・・・、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・住民票の除票、相続人の現在戸籍と住民票です。」

司法書士「他にも亡くなった方の両親の出生から死亡までの戸籍を祖父母全員の死亡が記載されている戸籍です。」

新米司法書士「兄弟が相続人になるときは集める戸籍が多いですね・・。」

司法書士「そうですね。古い戸籍は既に廃棄されている場合もあるので廃棄されていたら廃棄証明を取得することを忘れないようにしてください。」

新米司法書士「はい、気を付けます。」

司法書士「では次は固定資産評価証明書を取得しましょうか。」

新米司法書士「はい。」

ここまでのポイント(相続に必要な戸籍)

３　まとめ

以上が、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍の取得方法についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

「よくあるご相談」

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民法総則　　　（No.１４）

　 　代理

• 代理による法律行為

( １ )顕名を欠いた場合の効果

（本人のためにすることを示さない意思表示）
第百条 　代理人が本人のためにすることを示さないでした意思表示は、自己のためにしたものとみなす。ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知り、又は知ることができたときは、前条第一項の規定を準用する。

※前回のブログでもあげましたが、代理権の成立要件を思い出してください

本人

A

本人に効果帰属

➀代理権

C　　　　　　　　　　　B

代理人　　　②代理行為（顕名）　　相手方

➀代理権の授与（授権又は法令）＝任意代理・法定代理

②代理権の範囲内にて本人の為にする事を示す　＝顕名

１．) 上記②の顕名をしなかった場合C（代理人）は自分自身の

為に当事者として契約をしたものとされる。

→Aに効果帰属しない

２．)　例外

相手方Bが本人のためにすることを、知っていたとき

または知ることができたとき(悪意又は有過失)

→本人Aに効果帰属　＝通常の代理が成立する

( ２ )代理行為の瑕疵

（代理行為の瑕疵）

第百一条 　代理人が相手方に対してした意思表示の効力が意思の不存在、錯誤、詐欺、強迫又はある事情を知っていたこと若しくは知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。
２   相手方が代理人に対してした意思表示の効力が意思表示を受けた者がある事情を知っていたこと又は知らなかったことにつき過失があったことによって影響を受けるべき場合には、その事実の有無は、代理人について決するものとする。
３ 　特定の法律行為をすることを委託された代理人がその行為をしたときは、本人は、自ら知っていた事情について代理人が知らなかったことを主張することができない。本人が過失によって知らなかった事情についても、同様とする。

１．) 瑕疵ある意思表示(錯誤・詐欺・強迫等）があったかどうか、

相手方や第三者の善意か悪意か、有過失か無過失かなど事実の

有無については、代理人Cで判断する

　　　→無効や取消しが出来る場合は、本人Aが無効や取消しをする

　　　※別途取消権の授権が代理人にあれば、代理人も取消しできる

　　　※瑕疵ある意思表示はそれぞれの分野で復習しましょう

２．)　特定の法律行為（売買など）をすることを委託された代理人C

が、その売買をしたとき。

 　　 →本人Aが悪意の場合

代理人は知らなかったと主張することはできない。

※本人Aは瑕疵ある事を分かりながら、代理人に契約を

させているためである

( ３ )代理人の行為能力

（代理人の行為能力）
第百二条 　制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。ただし、制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、この限りでない。

１．)　代理人は制限行為能力者でもなれます。

例：未成年の子どもにお使いを頼む（初めてのおつかい）

→ 本人Aは代理人Cが未成年者（制限行為能力者）で

あることを理由に取り消すことはできない。

２．)　 制限行為能力者Cが他の制限行為能力者Aの法定代人

としてした行為については、取り消せます。

例：未成年者Aの父親Cが後見開始の審判を受け、成

年被後見人となった場合などです

※初めから制限行為能力者を選任している訳ではない

前回に続いて事例を通して相続登記(亡くなった方の不動産の名義変更)をする方法について解説させていただきたいと思います。今回は戸籍の請求方法と亡くなった方の本籍地の調べ方についてです。亡くなった方が不動産をお持ちだった場合で名義変更について知りたい方はご覧になっていただけると幸いです。

目次

１　住民票の見方

２　戸籍の請求方法

３　戸籍の見方

４　まとめ

１　住民票の見方

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「新田君、前回頼んだ本籍地が記載されている住民票は取れましたか？」

新米司法書士「はい、取れました。」

司法書士「では、住民票を見せてください。」

司法書士「さて、戸籍を請求するために必要な情報は何でしょうか？」

新米司法書士「本籍地と筆頭者です。」

司法書士「筆頭者とは何でしょうか？」

新米司法書士「筆頭者とは戸籍の先頭に記載されている人です。」

司法書士「そうですね。筆頭者は筆頭者となっている方が亡くなっている場合でも変わりません。では本籍地と筆頭者は住民票のどこを見ればいいでしょうか。マーカーを引いてみて下さい。」

司法書士「そうですね。では次に戸籍の請求書を書いてみましょう。」

２　戸籍の請求方法

大阪市のとある役所で

新米司法書士「戸籍を請求したいのですが。」

市役所職員「はい、では本人確認書類の提示をお願いします。」

新米司法書士「はい、どうぞ。」

市役所職員「はい、ご提示ありがとうございます。戸籍は現在戸籍の謄本でよろしかったでしょうかですか？」

新米司法書士「はい謄本でお願いします。」

市役所職員「かしこまりました。番号札３番でお待ちください。」

１０分後

市役所職員「ご確認をお願い致します。こちらでよろしかったでしょうか？」

新米司法書士「はいありがとうございます。」

市役所職員「それでは現在戸籍１通で４５０円になります。」

ここまでのポイント(戸籍の請求方法)

以下は自分で本籍地が記載されている戸籍を請求する場合の申請書記載例です。(大阪市の場合)

３　戸籍の見方

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「新田君、戸籍は取れましたか？」

新米司法書士「はい、取れました。」

司法書士「では、戸籍を見せてください。」

司法書士「では、山田花子様のお父様の本籍と筆頭者にマーカーを引いてください。」

司法書士「そのとおりです。では次回山田花子様のお父様である山田哲夫様の戸籍を取ってみましょう。」

４　まとめ

以上が、戸籍の請求方法と亡くなった方の本籍地の調べ方についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

民法総則　　　（No.１３）

　 　代理

• 代理・代理権とは

（代理行為の要件及び効果）
第九十九条 　代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
２ 　前項の規定は、第三者が代理人に対してした意思表示について準用する。
（本人のためにすることを示さない意思表示）

( １ )代理・代理権とは

代理とは、他人(代理人)Cが、本人Aのために,相手方Bに対して意思表示をすることによって,本人Aが直接にその法律効果を帰属するための制度です。

本人

A

本人に効果帰属

➀代理権

C　　　　　　　　　　　B

代理人　　　②代理行為（顕名）　　相手方

例：AがC（不動産会社等）に不動産の売却をお願いをする。

CがB（買主：相手方）にAの不動産を売る。（任意代理）

※お願い＝委任・請負・雇用契約など（授権）

例：A（未成年者）の保護者C（親など）が

B（買主：相手方）にAのゲーム機等を売る。（法定代理）

※未成年者の親・被後見人の後見人等（法令の規定）

これにより、Aが直接Bに意思表示をしたのと同じ効果が生じる。AB間に売買契約が成立します

( ２ ) 代理権の成立要件

本人

A

本人に効果帰属

➀代理権

C　　　　　　　　　　　B

代理人　　　②代理行為（顕名）　　相手方

➀代理権の授与（授権又は法令）＝任意代理・法定代理

※任意代理は委任状等を渡すことが多いが、口頭でもよい。

②代理権の範囲内にて本人の為にする事を示す　＝顕名

※動画と一緒にこの記事を見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law