今回から複数回にわたり事例を通して相続登記(亡くなった方の不動産の名義変更)をする方法について解説させていただきたいと思います。今回は名義変更に必要な書類と本籍地の調べ方についてです。亡くなった方が不動産をお持ちだった場合で名義変更について知りたい方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　名義変更を依頼するときの持ち物

２　名義変更に必要な書類

３　本籍地が記載されている住民票の請求方法

４　まとめ

 

１　名義変更を依頼するときの持ち物

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「こんにちは。司法書士の法務太郎です。本日はよろしくお願いします。」

依頼者「こんにちは、お世話になります。山田花子と申します。こちらこそよろしくお願いします。」

司法書士「早速ですがご相談の内容を伺ってもよろしいでしょうか。」

依頼者「先日、私の父が亡くなったので父名義の土地と建物を私の母名義に変更をお願いしたいのですが。」

司法書士「ご愁傷様です。ご依頼ありがとうございます。早速ですが家族構成をお伺いしてもよろしいでしょうか。」

依頼者「亡くなった父と母、私と妹です。」

司法書士「お父様名義の不動産の所在地等はわかりますか？」

依頼者「権利証を持参しました。どうぞご覧ください。」

司法書士「ありがとうございます。拝見させていただきます。お預かりしてもよろしいでしょうか？」

依頼者「はい、いいですよ。」

司法書士「では最後に委任状に署名押印とご本人確認として免許証のコピーを頂戴してもよろしいでしょうか？」

依頼者「はい、わかりました。」

ここまでのポイント(司法書士事務所に名義変更の依頼をする際の持ち物) ①     不動産の情報がわかるものを持参しましょう。例えば権利証や固定資産納税通知書です。 ②     免許証等本人確認ができるもの ③     委任状に押印する印鑑の

 

納税通知書の見本

 

 

２　名義変更に必要な書類

大阪市のとある司法書士の事務所にて

司法書士「新田君、ちょっと来てください。」

新米司法書士「はい、法務先生お呼びでしょうか？」

司法書士「新しく依頼が来たので新田君に任せようと思います。」

新米司法書士「ありがとうございます。」

司法書士「さて、今回は…という依頼です。今回の名義変更に必要な書類は何でしょうか？」

新米司法書士「山田花子様のお父様の出生から死亡までの戸籍と死亡時の住民票の除票、山田花子様と山田花子様のお母様と妹様の現在戸籍と住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書または名寄帳、委任状です。」

司法書士「うん、その通りだね。では、戸籍から集めてください。」

新米司法書士「あの法務先生、山田花子様の本籍地は…。」

司法書士「山田花子様はわからないとおっしゃっていましたよ。」

新米司法書士「え…、それではどうやって戸籍等を集めるのですか？」

司法書士「多くの人は自分の本籍地がわからない又は正確に記憶してない場合がほとんどです。この場合本籍地が記載されている住民票を取得すれば本籍地がわかります。今回は山田花子様の運転免許証のコピーがあるからまずは山田花子様の住民票を取得してみましょう。」

ここまでのポイント(名義変更に必要な書類) ①     亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と死亡時の住民票の除票 ②     相続人の現在戸籍と住民票 ③     遺産分割協議書(法律で定められた割合以外で相続する場合) ④     固定資産評価証明書または名寄帳 ⑤     委任状(司法書士に依頼する場合)

 

３　本籍地が記載されている住民票の請求方法

大阪市のとある役所で

新米司法書士「住民票を請求したいのですが。」

市役所職員「はい、では本人確認書類の提示をお願いします。」

新米司法書士「はい、どうぞ。」

市役所職員「はい、ご提示ありがとうございます。住民票は世帯全員分ですか？山田花子様の分のみですか？」

新米司法書士「山田花子様の分のみでお願いします。」

市役所職員「かしこまりました。山田花子様の分のみで本籍地記載の住民票でよろしかったでしょうか？」

新米司法書士「はい、お願いします。」

市役所職員「かしこまりました。番号札２番でお待ちください。」

１０分後

市役所職員「ご確認をお願い致します。こちらでよろしかったでしょうか？」

新米司法書士「はいありがとうございます。」

市役所職員「それでは住民票１通で３００円になります。」

ここまでのポイント(本籍地が記載されている住民票の請求方法) ①     免許証等本人確認ができるものの提示が求められます。 ②     住民票の手数料は地方自治体によって異なります。(３００円が多いです。なお、大阪市は３００円) ③     わからなければ、市役所の職員が教えてくれます。 ④     混雑時は住民票の取得に時間がかかるため注意が必要です。(１時間かかる場合もあります。)

以下は自分で本籍地が記載されている住民票を請求する場合の申請書記載例です。(大阪市の場合)

 

４　まとめ

以上が、名義変更に必要な書類と本籍地の調べ方についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.１２）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

8. 第三者による詐欺・強迫

（詐欺又は強迫）
第九十六条 　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２ 　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３ 　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

 

( １ ) 第三者による詐欺・強迫とは

相手方以外の者(第三者)から詐欺または強迫を受けた場合です。

 

( ２ ) 第三者による詐欺の効果

例：Aが第三者Dにだまされて、自分の土地を、Bに売却する意思表示をした場合。

 

②売買　　　　　　　　　➂売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者　　　　　　　　相手方　　　　　　　　転得者（第三者）

↑➀詐欺

Ⅾ

第三者（無関係者）

 

１．)　騙されたAは意思表示を取り消すことができます。

しかし、善意かつ無過失の相手方Bは保護されます。

※相手方Bが悪意又は有過失の場合は取り消せるという事です。

 

２．) 騙されたAが取り消すことが出来ない場合（Bが善意無過失）の転得者Cとの関係

→　Cの勝ち（確定的にBのものなので、Cの悪意でもよい）

 

３．)　 騙されたAは意思表示を取り消すことができる場合（Bが悪意又は有過失）の転得者Cとの関係

→　善意かつ無過失の第三者Cは保護される。

※通常の詐欺の第三者と同じ　９６条３項

No.11のブログを見て下さい

 

( ３ ) 第三者による強迫の効果

例：Aが第三者Dに脅迫されて、自分の土地を、Bに売却する意思表示をした場合。

 

②売買　　　　　　　　➂売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者　　　　　　　　相手方　　　　　　　　転得者（第三者）

↑➀脅迫

Ⅾ

第三者（無関係者）

 

脅された方Aは意思表示を取り消すことができます。

善意かつ無過失のBも第三者Cも保護されない。（条文通りです）

※詐欺された方は落ち度がありますが、脅された人には落ち度がありません。

※通常の脅迫と同じ　９６条

No.11のブログを見て下さい

 

 

 

 

 

今回は買戻特約をどうやって抹消するかについて解説させていただきたいと思います。不動産の登記簿を見たときに買戻特約の登記がされている場合があります。自宅等に買戻特約があり抹消したい方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　買戻特約を抹消するために必要な書類

２　登記申請書記載例

３　まとめ

 

１　買戻特約を抹消するために必要な書類

買戻特約を抹消するために必要な書類は①登記原因証明情報②登記識別情報③印鑑証明書④司法書士などに委任した場合は委任状⑤登録免許税(不動産１個について１０００円)です。買戻し特約の当事者として多いのが各地方の住宅供給公社と日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)です。上記①②③等は各地方の住宅供給公社と日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)に申請することで取得できる場合があります。詳細は各地方の住宅供給公社と日本住宅公団(現ＵＲ都市機構)のHP等をご覧ください。なお上記以外の場合は登記原因証明情報の作成や登記識別情報と印鑑証明書を買戻権者に交付をしてもらう必要があります。

 

２　登記申請書記載例

以下は買戻し期間が令和４年１１月１６日で満了する買戻権抹消の申請書記載例です。

登　記　申　請　書   登記の目的　　□番付記〇号買戻権抹消 原　　　因　　令和４年１１月１６日買戻期間満了 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 総合住宅供給公社 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書   令和４年１１月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   登録免許税　金１，０００円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

 

３　まとめ

以上が、についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

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所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.１１）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

６．詐欺

　　（詐欺又は強迫）
第九十六条 　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２ 　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３ 　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

 

( １ )詐欺とは

詐欺とは、騙されて (欺罔)により意思表示をすることです。

 

( ２ ) 効果

騙された方は意思表示を取り消すことができます。

しかし、善意かつ無過失の第三者は保護されます。

※第三者が悪意又は有過失の場合は取り消せるという事です。

 

 

➀売買　　　　　　　　②売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者（詐欺された）　相手方（詐欺した）　　第三者

➂取消し

 

１．)　当事者間　　　→　Aの勝ち

２．)  善意かつ無過失のＣ　→　Ｃの勝ち

※Ｃが勝つ場合でも、AB間は取り消す事が可能です。

３．)  それ以外のＣ（悪意又は有過失）→　Aの勝ち

 

 

７．脅迫

　　　　（詐欺又は強迫）
第九十六条 　詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
２ 　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
３ 　前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

 

( １ )脅迫とは

脅迫とは、脅されて意思表示をすることです。

例：ヤンキーさんがお金くれないと殴るぞ？

例：こわもてのお兄さんが、この土地売らないと、ひどい目に遭わせるぞ？　など

 

( ２ ) 効果

脅された方は意思表示を取り消すことができます。

善意かつ無過失の第三者でも保護されない。（条文通りです）

※詐欺された方は落ち度がありますが、脅された人には落ち度がありません。

 

➀売買　　　　　　　　②売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者（脅された）　相手方（脅した）　　　第三者

➂取消し

 

１．)　当事者間　　　→　Aの勝ち

２．)  善意かつ無過失のＣ　→　Aの勝ち

 

※瑕疵ある意思表示、全てに関係しますが、この第三者とは取消前に入ってきた第三者です。

取消後の第三者については後日、対抗要件のところで学びます。

今回は買戻特約について解説させていただきたいと思います。不動産の登記簿を見たときに買戻特約の登記がされている場合があります。買戻特約とは何か気になる方・これから不動産を購入される場合で買戻特約が契約書に盛り込まれる予定の方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　買戻特約とは

２　登記申請書記載例

３　まとめ

 

１　買戻特約とは

買戻特約とは不動産の売主が、売買契約と同時にした買戻しの特約により、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、売買の解除をすることができる制度です。買戻しの期間は、１０年を超えることができず、特約でこれより長い期間を定めたときでも、その期間は、１０年です。買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することができません。なお、買戻しについて期間を定めなかったときは、５年以内に買戻しをしなければなりません。売買契約と同時に買戻しの特約を登記したときは、買戻しは、第三者に主張することができます。

 

２　登記申請書記載例

以下は土地の売買をした場合買戻特約付きの申請書記載例です。買戻特約の登記は売買の登記と同時に申請する必要があります。

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年１１月１６日売買 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 総　　合　　花　　子 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書　住所証明情報   令和４年１１月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   課税価格　金１，０００万円 登録免許税　金１５万円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

 

 

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年１１月１６日特約 売買代金　　　金１，０００万円 契約費用　　　金２０万円 買戻し期間　　令和４年１１月１６日より10年間 権　利　者   ○○市○○町○○６番地 総　　合　　花　　子 義　務　者   ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎   添付情報 登記原因証明情報　代理権限証明情報   令和４年１１月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   登録免許税　金１，０００円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

３　まとめ

以上が、買戻特約についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.１０）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

５．錯誤

 

( １ )錯誤とは

錯誤とは、意思(考え)と表示(相手に言った事)が異なっていること。表意者自身が勘違いで意思表示をすることをいいます。

例：甲不動産を売ろうと思った。でも乙不動産を売ると表示してしまった場合。

 

( ２ ) 効果

一定の要件に当てはまる錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。

 

➀売買(錯誤)　　　　　　　　　　②売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者　　　　　　　　相手方　　　　　　　　第三者

➂取消し

 

１．) 意思表示に対応する意思を欠く錯誤(表示行為の錯誤)

取消しできる。（善意かつ無重過失）→　Aの勝ち

例１：甲不動産を売ろうと思った。でも乙不動産を売ると表示してしまった。

例２：１００万円と表示したつもりだった。でも１０万円と表示してしまった。

 

２．) 表意者Aが契約の基礎とした事情について、その認識が真実に反している錯誤(動機の錯誤)

取消しできない。→　Bの勝ち

例１：税金がかからない不動産取引だと思った。でも多額の税金がかかった。

例２：時速２００キロ出る車だと思った。でも実際は１８０キロしか出なかった。

※ただし、表示(黙示の表示でも良い)をしていた場合は取消しできる(表示の錯誤に類似)(善意かつ無重過失)　→　Aの勝ち

 

上記１．２の場合において、表意者に重過失がある場合は取消しできない。相手方の保護が優先される為である。　→　Bの勝ち

※相手方も重過失又は悪意の場合は取消しできる。　→　Aの勝ち

※相手方も表意者と同一の錯誤に陥っている場合は取消しできる。

→　Aの勝ち

前回解説した心裡留保の考え方とほぼ同じですね！

 

３．) 第三者に関する関係

錯誤による意思表示の取消しは、善意かつ無過失の第三者C に対抗することはできません。→　Cの勝ち

 

 

※動画と一緒にこの記事を見てもらうほうが分かりやすいです。

他の動画はこちらから→ https://youtube.com/@yanagi-law

今回は法人化されていない自治会・同窓会が不動産を所有する場合の登記について解説させていただきたいと思います。自治会が所有している土地が代表者名義になっているが代表者が変更になったという方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　不動産の名義を自治会・同窓会名義にできるか

２　必要な書類

３　登記申請書記載例

４　まとめ

 

１　不動産の名義を自治会・同窓会名義にできるか

自治会・同窓会は、法人化されている又は市町村長の認可を受けた地縁団体である場合は不動産の名義を自治会・同窓会名義にすることができます。しかし、法人化されていない又は市町村長の認可を受けた地縁団体でない場合は代表者の名義や団体のメンバー全員名義にする必要があります。今回は自治会・同窓会の代表者名義になっている場合で代表者が変更されたときの名義変更について解説します。

 

２　必要な書類

自治会・同窓会の代表者名義の不動産の名義変更をする場合必要な書類は①登記原因証明情報②登記識別情報③住所証明情報④印鑑証明書⑤司法書士などに委任した場合は委任状⑥登録免許税⑦固定資産税評価証明書等①の登記原因証明情報は自治会・同窓会の議事録等又は以下のような書面を添付します。

登 記 原 因 証 明 情 報   １． 登記申請情報の要項 （１） 登記の目的　　所有権移転 （２） 登記の原因　　令和４年１１月１６日委任の終了 （３） 当事者 権利者　甲　　柳　　太　　郎 義務者　乙　　総　　合　　花　　子 （４） 不動産の表示　　後記のとおり   ２． 登記の原因となる事実又は法律行為 （１） あべの学校の卒業生で構成されているあべの学校同窓会は、その所有する本件不動産を代表者である乙名義で登記している。 （２） 令和４年１１月１６日開催の総会において甲が新代表に選出され、甲が新代表に選出され、甲は就任を受諾した。 （３）よって、同日登記名義人は乙から甲へ変更する必要があるので、所有権の移転の登記を申請する。   令和４年１１月１６日 ○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）　御中   上記の登記原因のとおり相違ありません。   ○○市○○町二丁目１０番地 （新代表者） 　柳　　太　　郎　　印   ○○市○○町○○６番地 （旧代表者）　総　　合　　花　　子　　印   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

②は登記識別情報がない場合は権利証です。③は新しく名義人となる方(新代表者)の住民票です。有効期限は特にありません。④は現在の代表者の印鑑証明書が必要です。有効期限は発行から3か月です。⑥の登録免許税は土地が不動産の価額に1000分の２０を乗じた額です。

 

３　登記申請書記載例

以下は土地の売買をした場合の申請書記載例です。

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年１１月１６日委任の終了 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 総　　合　　花　　子 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書　住所証明情報   令和４年１１月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   課税価格　金１，０００万円 登録免許税　金２０万円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

４　まとめ

以上が、法人化されていない自治会・同窓会が不動産を所有する場合の登記についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

今回は売却予定の農地を農地として売却する場合の名義変更について解説させていただきたいと思います。特に農地を農地として売買しようとしている場合でどのような手続をすべきかわからない方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　農業委員会の許可

２　必要な書類

３　登記申請書記載例

４　まとめ

 

１　農業委員会の許可

農地又は採草放牧地について所有権を移転する場合等は原則として農業委員会の許可を受けなければいけません。許可を受けないでした売買等は無効となりますので注意が必要です。なお、許可基準や申請方法につきましては他のブログで解説していますのでそちらをご覧になっていただけると幸いです。農業委員会の許可が不要な場合は以下の通りです。

• 相続
• 遺産分割
• 法人の合併・会社分割
• 包括遺贈
• 共有持分の放棄
• 法律の規定による特別縁故者への財産分与

 

２　必要な書類

売買を原因とする不動産の名義変更をする場合必要な書類は①登記原因証明情報②登記識別情報③住所証明情報④印鑑証明書⑤司法書士などに委任した場合は委任状⑥登録免許税⑦固定資産税評価証明書等⑦許可証明情報です。①の登記原因証明情報は売買契約書又は以下のような書面を添付します。

登 記 原 因 証 明 情 報   １． 登記申請情報の要項 （１） 登記の目的　　所有権移転 （２） 登記の原因　　令和４年１１月１６日売買 （３） 当事者 権利者　甲　　柳　　太　　郎 義務者　乙　　総　　合　　花　　子 （４） 不動産の表示　　後記のとおり   ２． 登記の原因となる事実又は法律行為 （１） 乙は、甲に対し、令和４年１０月１６日、本件不動産を売った。 （２） （１）の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代金の支払が完了した時に甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。 （３） 甲は、乙に対し、令和４年１０月１６日、売買代金全額を支払い、乙は、これを受領した。 （４）令和４年１１月１４日、農地法第３条の許可を得、令和４年１１月１６日に許可の到達があった。 （５） よって、本件不動産の所有権は、同日、乙から甲に移転した。   令和４年１１月１６日 ○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）　御中   上記の登記原因のとおり相違ありません。   ○○市○○町二丁目１０番地 （買主） 　柳　　太　　郎　　印   ○○市○○町○○６番地 （売主）　総　　合　　花　　子　　印   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    田 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

②は登記識別情報がない場合は権利証です。③は新しく名義人となる方(買主)の住民票です。有効期限は特にありません。④は売主(現在の名義人)の印鑑証明書が必要です。有効期限は発行から3か月です。⑥の登録免許税は土地が不動産の価額に1000分の15を乗じた額(令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合)が原則です。

 

３　登記申請書記載例

以下は土地の売買をした場合の申請書記載例です。

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年１１月１６日売買 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 総　　合　　花　　子 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書　住所証明情報　許可証明情報   令和４年１１月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   課税価格　金１，０００万円 登録免許税　金１５万円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    田 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

４　まとめ

以上が、売却予定の農地を農地として売却する場合の名義変更についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「よくあるご相談」

相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

 

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
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その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

 

民法総則　　　（No.９）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

４．心裡留保

 

( １ ) 心裡留保とは

表意者が単独で虚偽(嘘)の意思表示をすることです。

例：嘘や冗談で、自分の不動産を贈与(あげる)する契約をする場合。

※一方的虚偽表示

相手方との通謀はないという事です。

 

( ２ ) 効果

 

➀贈与(心裡留保)　　　　　　　　　②売買

A　　　　　　　B　　　　　　　C

表意者　　　　　　　　相手方　　　　　　　　第三者

 

表意者Aの意思が虚偽(嘘や冗談)であることを相手方Bが知らない（善意）かつAの虚偽を知ることができなかった(無過失)場合。

A の意思表示(AB 間)は有効となる。

※Bが善意無過失なら有効

※第三者Cは確定的に所有権を取得できる。

Cが悪意でもCの勝ち

 

相手方BがAの虚偽を知っていた、または知ることができた(Bが悪意 または有過失)場合。

Aの意思表示は無効です

※Bが悪意又は有過失なら無効

→上記の善意無過失以外は無効と覚えましょう。

覚える量を減らす事は、質の向上です！

※第三者Cが善意の場合。Aは善意の第三者Cには対抗できない。

Cの勝ち

→前回勉強した「通謀虚偽表示」と同じと考えましょう。

 

 

 

 

 

 

今回は不動産の名義変更(売買)について解説させていただきたいと思います。主に不動産の売買をしたことにより不動産の名義変更をする場合の必要な書類について解説していきます。これから不動産の購入をされる方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　必要な書類

２　登記申請書記載例

３　まとめ

 

１　必要な書類

売買を原因とする不動産の名義変更をする場合必要な書類は①登記原因証明情報②登記識別情報③住所証明情報④印鑑証明書⑤司法書士などに委任した場合は委任状⑥登録免許税⑦固定資産税評価証明書等です。①の登記原因証明情報は売買契約書又は以下のような書面を添付します。

登 記 原 因 証 明 情 報   １． 登記申請情報の要項 （１） 登記の目的　　所有権移転 （２） 登記の原因　　令和４年１０月１６日売買 （３） 当事者 権利者　甲　　柳　　太　　郎 義務者　乙　　総　　合　　花　　子 （４） 不動産の表示　　後記のとおり   ２． 登記の原因となる事実又は法律行為 （１） 乙は、甲に対し、令和４年１０月１６日、本件不動産を売った。 （２） （１）の売買契約には、本件不動産の所有権は売買代金の支払が完了した時に甲に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。 （３） 甲は、乙に対し、令和４年１０月１６日、売買代金全額を支払い、乙は、これを受領した。 （４） よって、本件不動産の所有権は、同日、乙から甲に移転した。   令和４年１０月１６日 ○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）　御中   上記の登記原因のとおり相違ありません。   ○○市○○町二丁目１０番地 （買主） 　柳　　太　　郎　　印   ○○市○○町○○６番地 （売主）　総　　合　　花　　子　　印   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

②は登記識別情報がない場合は権利証です。③は新しく名義人となる方(買主)の住民票です。有効期限は特にありません。④は売主(現在の名義人)の印鑑証明書が必要です。有効期限は発行から3か月です。⑥の登録免許税は土地が不動産の価額に1000分の15を乗じた額(令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合)、建物は不動産の価額に1000分の20を乗じた額が原則です(個人が、令和6年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買および競落に限る。）をし、自己の居住の用に供した場合は1000分の３)。

 

２　登記申請書記載例

以下は土地の売買をした場合の申請書記載例です。

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年１０月１６日売買 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 総　　合　　花　　子 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書　住所証明情報   令和４年１０月１６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）   代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   課税価格　金１，０００万円 登録免許税　金１５万円 その他事項　送付の方法により登記識別情報通知書及び登記完了証の交付を求めます。 送付先　代理人事務所 登記完了証の交付方法　送付の方法による交付を希望する   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

 

３　まとめ

以上が、不動産の名義変更(売買)についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

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