物権　　　（No.４８）

 

　 　占有権

 

• 占有権　➂　占有訴権

 

復習：物権的請求権

物件が侵害された時には、それぞれの権利に基づいて、その侵害の除去を請求できる。

 

例：所有権に基づく物件的請求権

• 返還請求権

自己所有の土地の売買契約が解除された場合のその土地の明渡しの請求など

• 妨害排除請求権

隣地の竹木が倒れ自己所有の土地に木々等が侵入した場合にその木々を撤去する請求など

• 妨害予防請求権

隣地の竹木が自己所有の土地に倒れそうな場合の、 その木々を切除する請求など

 

※民法　No.３３・３４　画像下さい

忘れている方は必ず復習して下さい！

 

( １ )占有訴権

 

（占有の訴え）

第百九十七条　占有者は、次条から第二百二条までの規定に従い、占有の訴えを提

起することができる。他人のために占有をする者も、同様とする。

 

※占有者は、物の所持そのものを確保するため、占有侵害者に

対して次の訴えができる

 

➀（占有保持の訴え）⇔　妨害排除請求権

第百九十八条　占有者がその占有を妨害されたときは、占有保持の訴えにより、そ

の妨害の停止及び損害の賠償を請求することができる。

 

※隣地の竹木が倒れ自己占有の土地に木々等が侵入した場合に

その木々を撤去する請求など（立ち退きの請求等）

 

②（占有保全の訴え）⇔　妨害予防請求権

第百九十九条　占有者がその占有を妨害されるおそれがあるときは、占有保全の訴

えにより、その妨害の予防又は損害賠償の担保を請求することができる。

 

※隣地の竹木が自己占有の土地に倒れそうな場合の、 その木々を

切除する請求など

 

➂（占有回収の訴え）⇔　返還請求権

第二百条　占有者がその占有を奪われたときは、占有回収の訴えにより、その物の

返還及び損害の賠償を請求することができる。

２　占有回収の訴えは、占有を侵奪した者の特定承継人に対して提起することが

できない。ただし、その承継人が侵奪の事実を知っていたときは、この限りでな

い。

 

※占有していた車を奪われたり、居住していた家から無理やり

追い出されたりした場合にその返還の請求

 

( ２ )占有の訴えの提起期間

 

（占有の訴えの提起期間）

第二百一条　占有保持の訴えは、妨害の存する間又はその消滅した後一年以内に提

起しなければならない。ただし、工事により占有物に損害を生じた場合において、

その工事に着手した時から一年を経過し、又はその工事が完成したときは、これ

を提起することができない。

２　占有保全の訴えは、妨害の危険の存する間は、提起することができる。この

場合において、工事により占有物に損害を生ずるおそれがあるときは、前項ただ

し書の規定を準用する。

３　占有回収の訴えは、占有を奪われた時から一年以内に提起しなければならな

い。

 

( ３ )本権の訴えとの関係

 

（本権の訴えとの関係）

第二百二条　占有の訴えは本権の訴えを妨げず、また、本権の訴えは占有の訴えを

妨げない。

２　占有の訴えについては、本権に関する理由に基づいて裁判をすることができ

ない。

 

例：占有者であり所有者(本権者) でもある者が占有物を奪取された

（a）占有権に基づく占有回収の訴え

（b）所有権 (本権) に基づく返還請求

それぞれ別々に提起することができる (判決も別々に出る)。

 

 

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両親が住んでいた実家が空き家になる場合、売却するのか、荷物をどうすればいいのか等、場所によっては処分に困る方も多いと思います。
実は、親の生前か相続の後かなど、タイミングによって適用される税金の特例が違い、受け取れる金額に差が出る場合があります。
今回は、売却の時期ごとに適用できる特例を解説していきます。

目次
1 自宅を売却した時にかかる税金
2 両親の生前に実家を売却した場合に使える所得税の特例
2-1 ３０００万円の特別控除の特例
2-2 １０年超所有していれば「軽減税率の特例」も併用可能
2-3 特定のマイホームの買換えの特例
3 親の死後、実家を相続する場合の相続税の特例
4 親の死後、実家を相続してから売却する場合の所得税の特例
4-1 空き家になってからでも使える「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」
4-2 相続から３年１０カ月以内に使える「取得費加算の特例」
5 まとめ

1 自宅を売却した時にかかる税金

不動産を売却した場合には、譲渡所得（売却益）に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得は、不動産の売却代金から、その不動産の取得費と譲渡費用
を差し引いて計算します。

例えば、売却代金より、取得費と譲渡費用の方が高く、譲渡所得がマイナスとなる場合には、譲渡所得税はかかりません。
不動産の取得費とは、その不動産を買った時の購入代金や購入手数料、その後のリフォーム費用などの合計額のことを言います。
建物の場合には、減価償却相当額を差し引いて計算します。
不動産を買った時の購入代金が分からなければ、売却代金の５％を取得費とすることができます。

また、譲渡所得を計算する際の所得税・住民税の税率は、その不動産の所有期間の長さによって異なります。
売却した年の１月１日において所有期間が５年を超えている場合（長期譲渡所得）と５年以下の場合（短期譲渡所得）とで異なり、長期譲渡取得の方が税率は低くなります。
詳しくは下記のサイトをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm

2 両親の生前に実家を売却した場合に使える所得税の特例

2-1 ３０００万円の特別控除の特例

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３０００万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例」といいます。

例えば、３０年前に購入した土地・建物の売却代金が５０００万円、土地・建物の取得費不明、譲渡費用が２００万円の場合

５０００万円－（５０００万円×５％＋２００万円）－３０００万円＝１５５０万円
この１５５０万円に対して、譲渡所得税がかかります。

適用には条件がいくつかあります。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の２つの要件すべてに当てはまることが必要です。 ・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

・売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

・売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。 また、入居した年の翌年から３年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

 

また、このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

・この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

・別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

 

簡単にまとめると、
特例の対象となるのは、自宅として使っていた家屋であって別荘などには使えません。
自宅であれば、仮に引っ越した後に売却する場合であっても、引っ越してから３年後の年末までの売却であれば、この特例が使えます。
所有期間の長さにかかわらず使うことができる特例ですが、この特例を受けることだけを目的に入居した場合や仮住まい、一時的な目的で入居した家屋には、この特例は使えません。
なお、この特例は、その家屋に住んでいる人だけが使える特例なので、子供が離れて暮らしている場合には、相続後に子供が売却しても使うことはできません。
この特例を使うためには、生前に親が売却する必要があります。
しかし、生前に親が自宅を売却した場合、売却代金は現預金などとして親の相続財産となります。
現預金よりも、不動産としてそのまま自宅を所有されているほうが、相続財産の評価額が低くなるケースも多いので、ご注意ください。

2-2 １０年超所有していれば「軽減税率の特例」も併用可能

マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができます。

この軽減税率の特例の適用を受けるには、次の５つの要件すべてに当てはまることが必要です。

・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の３つの要件すべてに当てはまることが必要です。 ・取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が１０年を超えるものであること。 ・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

・売った年の１月１日において売った家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること。

・売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。 ただし、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

・親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。 「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、この軽減税率の特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。 また、入居した年の翌年から３年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

 

税率

マイホームを売ったときの軽減税率の表
課税長期譲渡所得金額(＝A)	税額
６０００万円以下	A×１０％
６０００万円超	(A－６０００万円)×１５％＋６００万円

（注1）課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
（土地建物を売った収入金額）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除＝課税長期譲渡所得金額
（注2）平成２５年から令和１９年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の２．１パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

2-3 特定のマイホームの買換えの特例

特定のマイホーム（居住用財産）を、令和５年１２月３１日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、１０００万円で購入したマイホームを５０００万円で売却し、７０００万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、４０００万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

（注）説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

上記の例により説明すれば、課税が将来に繰り延べられるとは、例えば、買い換えたマイホームを将来８０００万円で売却した場合に、売却価額８０００万円と購入価額７０００万円との差額である１０００万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益１０００万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた４０００万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた５０００万円が、譲渡益として課税されるということです。

適用を受けるためには以下の要件を満たす必要があります。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。 なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の３つの要件すべてに当てはまることが必要です。 ・取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が１０年を超えるものであること。 ・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。 ・家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

・売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の３０００万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。 また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。

・売却代金が１億円以下であること。 この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における１億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの５年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。 このため、マイホームを売却した年、その前年およびその前々年の売却代金の合計額が１億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年または翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が１億円を超えた場合には、その売却の日から４ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

・売った人の居住期間が１０年以上で、かつ、売った年の１月１日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に１０年を超えるものであること。

・買い換える建物の床面積が５０平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が５００平方メートル以下のものであること。

・マイホームを売った年の前年から翌年までの３年の間にマイホームを買い換えること。 また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。 ・売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年１２月３１日まで ・売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年１２月３１日まで

・買い換えるマイホームが、令和６年１月１日以後に入居した（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅で、次のいずれにも該当しないものである場合には、一定の省エネ基準（断熱等性能等級４以上および一次エネルギー消費量等級４以上）を満たすものであること。 ・令和５年１２月３１日以前に建築確認を受けているもの ・令和６年６月３０日以前に建築されたもの

・買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前２５年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前２５年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。 また、入居した年の翌年から３年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

3 親の死後、実家を相続する場合の相続税の特例

親が自宅を所有したまま亡くなると、その自宅は相続財産となりますが、自宅の敷地については相続税評価額を下げられる特例があります。

小規模宅地等の評価減の特例といい、簡単に説明すると、配偶者、同居親族、又は賃貸に住んでいる別居親族が自宅を相続し、一定の要件を満たした場合、自宅の敷地のうち３３０㎡までの部分について、相続税評価額を８０％減額できるという制度です。
ただし、適用条件は細かく非常に厳しいものです。

詳しくは、下記の国税庁ホームページをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm

4 親の死後、実家を相続してから売却する場合の所得税の特例

4-1 空き家になってからでも使える「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」

親が亡くなった後に使える譲渡所得税の特例があります。
ひとり暮らしの親が亡くなり、空き家となった自宅を子供が売却する場合に、３０００万円の特別控除と同様、譲渡所得から最高３０００万円まで控除が受けられるという特例です。

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３０００万円まで控除することができます。

ただし、以下の要件を満たす必要があります。

・売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。

・次の記載の売却をしたこと。 ・相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 ※被相続人居住用家屋は下記の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は上の項の要件に当てはまることが必要です。 ・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 ・譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。 ・相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 ※被相続人居住用家屋は次の要件に、当てはまることが必要です。 ・相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 ・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 ・取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

・相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。

・売却代金が１億円以下であること。 この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における１億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。 このため、相続の時から被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が１億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合であっても、被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から４ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

・売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

・同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

 

簡単にまとめると、この特例の対象となる自宅の条件は、①昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと、②マンションのような区分所有建物登記がされている建物でないこと、③相続開始の直前において亡くなった親以外に住んでいた人がいなかったこと、です。

4-2 相続から３年１０カ月以内に使える「取得費加算の特例」

他にも相続した財産を売却した場合に使える特例があります。
不動産に限らず、相続により取得した不動産や株式などの財産を売却した場合に、その不動産や株式などにかかった相続税を、売却した財産の取得費に加算することができるという特例です。
その分、譲渡所得税が減額されることとなります。この特例を使うには、相続税の申告期限（原則、相続開始後１０カ月）から３年以内に売却する必要があります。

以下の要件を満たす必要があります。

・相続や遺贈により財産を取得した者であること。

・その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡していること。

 

5 まとめ

いつが売却に良いタイミングかは、子が持ち家かどうか、実家の築年数などによって違ってきます。
また、相続後の売却には期限があり、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は相続開始から３年後の年末まで、取得費加算の特例は相続税の申告期限から３年以内です。
一方、相続税のことを考えると、現預金より不動産のほうが一般的に相続税評価額は低く、小規模宅地等の評価減の特例が使えるなど、自宅を持っていたままのほうが有利な場合もあります。
いつが良いタイミングかは人それぞれですが、専門家にしっかり相談して、使える特例の条件を比べて、各々にあったタイミングを見つけることが大切だと思われます。
今回は税金のお話を中心にしてきましたが、空き家は、そのままにしておくと荒れ放題となりご近所に迷惑をかけ、さらには自身の相続が発生した際、自分の子どもに使い道のない不動産を引き継がせることになりかねません。
また、固定資産税、都市計画税、火災保険や庭木選定等のその他維持費用がかかるなどのリスクがありますので、ご注意ください。

今回の話を以下の表にまとめています。

自宅を売却した時にかかる税金	・譲渡所得（売却益）に対して譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。 譲渡所得は、不動産の売却代金から、その不動産の取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。 ・不動産を買った時の購入代金が分からなければ、売却代金の５％を取得費とすることができます。
両親の生前に実家を売却した場合に使える所得税の特例	・居住用財産を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高３０００万円まで控除ができる特例があります。 ・１０年超所有していれば「軽減税率の特例」も併用可能 ・居住用財産を、令和５年１２月３１日までに売って、代わりの家に買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
親の死後、実家を相続する場合の相続税の特例	・小規模宅地等の評価減の特例を適用して、配偶者、同居親族、又は賃貸に住んでいる別居親族が自宅を相続し、一定の要件を満たした場合、自宅の敷地のうち３３０㎡までの部分について、相続税評価額を８０％減額できる ・生前に親が自宅を売却して、譲渡所得税の３０００万円の特別控除の特例を使った場合、この小規模宅地等の評価減の特例が使えなくなるので注意。
親の死後、実家を相続してから売却する場合の所得税の特例	・空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を適用して、ひとり暮らしの親が亡くなり、空き家となった自宅を子供が売却する場合に、３０００万円の特別控除と同様、譲渡所得から最高３０００万円まで控除が受けられる。 ・取得費加算の特例を適用して、相続により取得した不動産や株式などの財産を売却した場合に、その不動産や株式などにかかった相続税を、売却した財産の取得費に加算することができる。その分、譲渡所得税が減額されることとなります。この特例を使うには、相続税の申告期限（原則、相続開始後１０カ月）から３年以内に売却する必要があります。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

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その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

監修者情報

代表　柳本 良太

<保有資格>
• 2004年　宅地建物取引主任者試験合格
• 2009年　貸金業務取扱主任者試験合格
• 2009年　司法書士試験合格
• 2010年　行政書士試験合格

 

物権　　　（No.４７）

　

　占有権

 

• 占有権　②　即時取得

 

( １ )即時取得とは

 

（即時取得）

第百九十二条　取引行為によって、平穏に、かつ、公然と動産の占有を始めた者は、

善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利を取

得する。

 

即時取得とは、動産を占有している無権利者と

過失なく信じて取引をした者に、その動産について完全な所有権等

を取得させる制度

 

• 原則：無権利者と売買を行った場合、所有権を取得できない。

例外：要件にあてはまれば、完全な所有権を取得できる。

 

( ２ )即時取得の要件

 

➀対象が動産であること

即時取得の対象は動産です

※不動産は登記制度があるため、権利者が公示されている。

 

②取引行為により、占有を承継したこと

取引行為：売買・贈与・弁済・代物弁済等。

※相続などでは即時取得できない

 

➂平穏かつ公然ので、前主が無権利であることについて取得者が

善意・無過失であること

※平穏・公然：　強暴・隠避ではないこと

→平穏・公然と善意・無過失については、186条で推定される。

 

 

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目次

1 離婚協議書を公正証書で作成するメリット・デメリット

1-1 離婚協議書を公正証書で作成するメリット

1-2 離婚協議書を公正証書で作成するデメリット

2 離婚で定めるべき大事なポイント

 2-1 離婚で定めるべきこと

 2-2 公正証書記載例

3 離婚公正証書の作成方法

4 まとめ

 

 

1 離婚協議書を公正証書で作成するメリット・デメリット

　「離婚をするときは公正証書を作った方がいいと聞いたことがある」という方もおられると思います。以下では公正証書で作成した場合のメリット・デメリットを説明することで離婚協議書を公正証書で作成した方がいいと言われる理由ついてみていきます。

 

1-1 離婚協議書を公正証書で作成するメリット

　メリットの一つとしては養育費等を相手方が支払ってくれない場合の強制執行の手続きが簡略化されることです。公正証書がない場合、養育費等を支払ってくれない相手方に養育費等を請求する方法としては裁判所に訴訟を提起することが考えられます。訴訟になると判決が確定してから強制執行の手続きを進めていくことになります。強制執行認諾文言付きの公正証書がある場合、強制執行の手続にすぐに進めます。

なお、公正証書により強制執行をする場合、法律の要件を満たす必要があります。

 

他のメリットは後日の紛争の防止や原本の紛失を防ぐことができることです。

例えば口頭で離婚に関する約束をした場合、相手方に「そんなことをいっていない。」等と言われ争いになる場合が考えられます。

仮に公正証書以外の文章で作成した場合でも「その文章は偽造だ」等と言われ争いになる場合が考えられます。公正証書を作成することで上記のようなことを回避することができます。また公正証書の原本は公証役場で保管されるため原本の紛失を防ぐこともできます。

 

1-2 離婚協議書を公正証書で作成するデメリット

　デメリットの一つとしては公正証書を作成するために費用が多くかかる点です。

離婚協議書を公正証書で作成しない場合は当事者で文章を作成するのみであるため、法律家に依頼するよりも費用はかからなく、安く済みます。

また、公正証書を作成する場合は公証役場へ手数料を支払う必要があります。

手数料については日本公証人連合会のホームページ

（https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow12）をご覧ください。

 

他のデメリットは作成に手間がかかることです。公正証書を作成するには公証役場での手続きが必須であり、公証人との打ち合わせ等、時間を要することになります。

 

しかし、費用がかかりますが公正証書で作成する方が強制執行認諾文言付きの公正証書がある場合、強制執行の手続にすぐに進められ、紛争の防止といったおおきなメリットがあるため、公正証書で作成することをお勧めします。

 

2 離婚で定めるべき大事なポイント

　「離婚をしようと思うのですが、離婚する際に何を夫婦で話し合い、決めればいいかわからない。」という方が多いと思います。以下では離婚で定めるべき大事なポイントについて説明していきます。

 

2-1 離婚で定めるべきこと

離婚で定めるべきことは基本的に以下の表のとおりです。

 

離婚の合意	・離婚の合意
子供に関すること	・親権（監護者） ・養育費 ・面会交流
お金に関すること	・慰謝料 ・財産分与 ・年金分割 ・婚姻費用の清算 ・清算条項
その他	・連絡先の通知義務 ・強制執行承諾約款付公正証書作成への合意

 

以下で具体的に説明していきます。

 

・離婚の合意は

離婚の合意は夫婦が離婚に合意していることを記載します。

 

　・親権（監護権）

　　　夫婦に未成年の子供がいる場合、親権者が誰かを定めます。なお、離婚届にも必ず夫婦のどちらかを親権者と定める必要があります。

　　　親権は、子どもの身上監護と財産管理に分けられます。身上監護とは親が子どもを監護し教育する権利義務のことをいい「監護権」といわれています。具体的には子どもの近くで、子どもの世話や教育をする親の権利義務です。夫婦に未成年の子供がいる場合、監護者が誰かを定めます。なお、親権と監護権は別々に定めることが可能です。

 

　・養育費

　　　子どもがいる場合、養育費の支払額・支払日・支払期間・支払方法等を具体的に定めます。

 

　・面会交流

　　　面会交流とは離婚後、子供と同居していない親が子供と面会・親子としての交流を行うことをいいます。面会交流については面会の頻度や面会交流の実施方法等を具体的に定めます。

 

・慰謝料

　　慰謝料についても養育費と同様に支払額・支払日・支払期間・支払方法等を具体的に定めます。

 

・財産分与

　　財産分与は婚姻期間中の夫婦の財産を、離婚の際にどのように分配するかについて記載します。具体的には財産分与の対象財産、どの財産を誰が取得するかについて記載します。なお、婚姻期間中であっても夫婦の一方が相続により取得した財産等、財産分与の対象外となるものがあるので注意が必要です。

 

・年金分割

　　年金分割は、婚姻期間中に納めた厚生年金等を離婚時に分配し、それぞれ自分の年金とすること制度です。年金分割の有無、分割割合等を定めます。

 

・婚姻費用の清算

　　婚姻費用は、夫婦が婚姻生活継続のために双方が負担すべき費用のことです。別居期間中でも、費用負担を負担する必要があります。婚姻費用の相手負担額、支払期限・方法等を定めます。

 

・清算条項

　　清算条項は、離婚協議書に記載したこと以外に何ら債権債務も有しないことを確認する条項です。

 

・連絡先の通知義務

　　離婚後に住所や勤務先等が変更された場合は、相手側に通知する義務を定めます。相手方が養育費等を支払ってくれない場合、相手方の連絡先が分からないと請求が困難になるからです。

 

・強制執行承諾約款付公正証書作成への合意

　　相手方が養育費等を支払ってくれない場合に直ちに強制執行に服することを記載します。この記載がない場合、強制執行の手続にすぐに進めることができません。

 

2-2 公正証書記載例

　以下は公正証書の記載例です。

令和●年第　　　　　号 離婚等公正証書 　本職は、当事者の嘱託により、下記の法律行為に関する陳述の趣旨を録取し本証書を作成する。 第１条（離婚の合意） 夫　●（以下「甲」という。）と妻　●（以下「乙」という。）は、本日、協議離婚する（以下「本件離婚」という。）ことに合意し、乙は速やかに離婚届出を行うことを合意する。 (中略) 第○条（強制執行認諾） 甲は、第○条及び第○条の金銭債務の履行を遅滞したときは、直ちに強制執行に服する旨陳述した。

 

3 離婚公正証書の作成方法

　離婚公正証書は公証役場で作成する必要があります。公証役場に予約をし、公証人と作成前に公正証書について打ち合わせをします。日本公証人連合会のホームページ(https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow11)によると必要書類等は以下のとおりです。

 

①印鑑登録証明書と実印 ②運転免許証と認印 ③マイナンバーカードと認印 ④住民基本台帳カード（写真付き）と認印 ⑤パスポート、身体障害者手帳または在留カードと認印 上記①～⑤うちのいずれかをご準備ください。なお、公正証書の種類によっては、特定の資料に限定される場合もあります。 ⑥戸籍謄本    公正証書作成後に離婚する場合は、現在の家族全員が載った戸籍謄本を、離婚済みの場合は当事者双方の離婚後の戸籍謄本をそれぞれご準備ください。 ⑦不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）および固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書  離婚給付契約中に、財産分与として、不動産の所有権を相手方に移転する場合に必要となります。 ⑧年金分割のための年金手帳等   年金分割の場合、当事者の年金番号を公正証書に記載する必要がありますので、当事者の年金番号が分かる年金手帳、年金情報通知書等をご準備ください。 ⑨手数料

 

4 まとめ

以上が、離婚で定めるべき大事なポイントについてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

離婚協議書を公正証書で作成するメリット・デメリットとは？	・メリット 　強制執行の手続きの簡略化 　後日の紛争の防止や原本の紛失を防ぐこと ・デメリット 　費用が多くかかる 　手間がかかる
離婚で定めるべき大事なポイント	・離婚の合意 ・親権 ・養育費 ・面会交流 ・慰謝料 ・財産分与 ・年金分割 ・清算条項 ・連絡先の通知義務 ・強制執行承諾約款付公正証書作成への合意
離婚公正証書の作成方法	・公証役場で作成する必要・公証役場に予約、公証人と打ち合わせが必要 ・必要書類等 ①印鑑登録証明書と実印 ②運転免許証と認印 ③マイナンバーカードと認印 ④住民基本台帳カード（写真付き）と認印 ⑤パスポート、身体障害者手帳または在留カードと認印 上記①～⑤うちのいずれか ⑥戸籍謄本 ⑦不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）および固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 ⑧年金分割のための年金手帳等 ⑨手数料

 

　離婚協議書を作成するためには、法律に関する知識が必要であったり・公証役場との打ち合わせが必要であったりなど大変なことも多いと思われます。円滑に離婚公正証書を作成するためには専門家の助けを借りるほうがいいと思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。

 

 

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

監修者情報

代表　柳本 良太

<保有資格>
• 2004年　宅地建物取引主任者試験合格
• 2009年　貸金業務取扱主任者試験合格
• 2009年　司法書士試験合格
• 2010年　行政書士試験合格

 

 

【電話予約】

物権　　　（No.４６）

 

 

　占有権

• 占有権　➀果実収集・費用償還請求権～

( １ )占有権とは

 

（占有物について行使する権利の適法の推定）

第百八十八条　占有者が占有物について行使する権利は、適法に有するものと推定する。

 

物の所持そのものを保護する権利(事実的支配)

本権者（所有権など）以外の者が占有権（物の所持）をしている

→その占有は当面保護される

※占有権者（物の所持者）は同時に、本権者（所有権・賃借権な

ど）である事が推定される

※本権とは占有（物の所持）を法律上、正当化する権利

※自主占有・他主占有　（民法、２４）

※代理占有・間接占有　（民法、２４）

覚えていますか？覚えていなければ復習しましょう

 

( ２ ) 果実収取権

 

（善意の占有者による果実の取得等）

第百八十九条　善意の占有者は、占有物から生ずる果実を取得する。

２　善意の占有者が本権の訴えにおいて敗訴したときは、その訴えの提起の時から悪意

の占有者とみなす。

 

（悪意の占有者による果実の返還等）

第百九十条　悪意の占有者は、果実を返還し、かつ、既に消費し、過失によって損傷し、

又は収取を怠った果実の代価を償還する義務を負う。

２　前項の規定は、暴行若しくは強迫又は隠匿によって占有をしている者について準用

する。

 

　　※善意の占有者：自己に正当な占有権がないことを知らない

※悪意の占有者：自己に正当な占有権がないことを知っている

※法定果実：家賃、地代、利息等

※自然果実：果実、野菜、牛乳、鶏卵、石材等

 

( 3 ) 費用償還請求権

 

（占有者による費用の償還請求）

第百九十六条　占有者が占有物を返還する場合には、その物の保存のために支出した金

額その他の必要費を回復者から償還させることができる。ただし、占有者が果実を取得

したときは、通常の必要費は、占有者の負担に帰する。

２　占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格

の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増価額を償

還させることができる。ただし、悪意の占有者に対しては、裁判所は、回復者の請求に

より、その償還について相当の期限を許与することができる。

 

※法定果実：家賃、地代、利息等

※自然果実：果実、野菜、牛乳、鶏卵、石材等

 

※動画とこのブログを一緒に見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law

合同会社と株式会社の違いは？仕組みや、メリット、デメリットも、申請書や具体例で分かりやすく解説します。

 

「会社を設立しようと思うのですが、合同会社か株式会社どれにすればいいかわからない。」というお悩みを持たれる方は多いと思います。本ブログでは、株式会社と合同会社のメリット・デメリット、手続について説明していきます。

 

合同会社と株式会社との違いについてどこに相談していいかわからない方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

 

目次

• 合同会社・株式会社とは何？どんな仕組み？

○ 株式会社とは？

○ 合同会社とは？

• 合同会社と株式会社の設立方法は？

 ○ 株式会社の設立方法

○ 合同会社の設立方法

• 合同会社・株式会社のメリット・デメリット

 ○ 株式会社のメリット・デメリット

○ 合同会社のメリット・デメリット

• 設立費用の違い
• まとめ

 

合同会社・株式会社とは何？どんな仕組み？

　

「独立」「起業」と聞くと個人事業主の場合もありますが、一般的には会社を設立するイメージを持つ方も多いかと思います。

その中でも「株式会社は聞き覚えがありますが、合同会社は聞いたことがないです。」と思われる方もおられると思います。

そのような方にも以下では「株式会社・合同会社とは何か？」ついて説明していきます。

 

株式会社とは？

　株式会社は、株式を発行し資金を集めて、経済活動により利益を得て株主に利益を分配することを目的とする法人です。

具体的には株式会社に出資した株主は、株式会社を経営する取締役を選任します。選任された取締役は株主から出資金を元手に株式会社を経営します。経営の結果、生じた利益を株主に分配します。上記の流れが株式会社の仕組みです。

株式会社の所有者(株主)と経営者(取締役)が異なることがあるのが特徴です。

 

合同会社とは？

　合同会社は株式会社とは異なり所有者と経営者が同一であることが特徴です。合同会社に出資をした人を社員と言います。なお、ここでいう社員は従業員ではないので注意が必要です。出資したすべての社員が会社の決定権をもち、経営を行います。

 

合同会社・株式会社の設立方法は？

　株式会社・合同会社の違いは手続き方法にもあらわれます。

以下では設立方法を通して株式会社・合同会社の違いについて説明していきます。

 

株式会社の設立方法

以下では株式会社の設立方法(非公開会社・非取締役会設置会社・非監査役設置会社・発起設立の場合)について説明していきます。

 

株式会社を設立するためには、定款を作成する必要があります。定款は、会社の本店の所在地を管轄する法務局又は地方法務局所属の公証人の認証を受ける必要があります。定款の認証手続きは公証役場に事前に連絡し、公証人との相談の上、進める必要があります。

 

発起人（設立時発行株式の引受人であるとともに、設立に関する事務を行う者）は、設立時発行株式の引受け後遅滞なく、その引き受けた設立時発行株式につき、その出資に係る金銭の全額を払い込み、又はその出資に係る金銭以外の財産の全部を給付しなければなりません。

金銭の払込みは、発起人が定めた銀行等の払込みの取扱いの場所においてしなければなりません。

 

株式会社の設立の登記は、その本店の所在地において、設立時取締役等の調査が終了した日又は発起人が定めた日のいずれか遅い日から２週間以内にする必要があります。

2週間以内に登記をしない場合、過料が課せられる場合があります。

 

以下は法務省が公開している申請書等の記載例です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合同会社の設立方法

　合同会社を設立するためには、定款を作成し、社員になろうとする者全員が署名または記名押印をする必要があります。株式会社は前述のように公証人の認証が必要ですが、合同会社では定款の認証が不要です。

 

定款の作成後、社員になろうとする者は合同会社の設立の登記をする時までに、その出資に係る金銭の全額を払い込み、またはその出資に係る金銭以外の財産の全部を給付する必要があります。

 

合同会社は、その本店の所在地において設立の登記をすることによって成立します。株式会社の設立は設立時取締役等の調査が終了した日又は発起人が定めた日のいずれか遅い日から２週間以内にする必要がありましたが、合同会社には期限がありません。

 

以下は法務省が公開している申請書等の記載例です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

合同会社・株式会社のメリット・デメリット

 

結局「株式会社か合同会社かどちらがいいの？」という疑問を持たれる方もおられるとおもいます。それぞれのメリット・デメリットを説明することで株式会社か合同会社かを選択する一助となれば幸いです。

 

株式会社のメリット・デメリット

株式会社のメリットとして「合同会社より知名度が高い、社会的信用が高い」という点があげられます。「合同会社って何？」と思われた方は多いと思われます。

株式会社は合同会社よりも認知度は高いと思われるので、設立する会社の認知度をあげるという点において株式会社を設立することはメリットといえます。

 

他のメリットとして、株式会社の場合、複数の出資者(株主)がいる場合に出資者間で対立が生じたとしても意思決定において、多くの株式をおけば安定した運営ができることが挙げられます。仲間で資金を出し合って会社を設立するなどの場合は、株式会社の方が適していると思われます。

 

株式会社のデメリットとして、決算の公告をする義務があることです。決算の広告にも費用がかかるためデメリットといえます。

 

他のデメリットは役員の任期がある・登記費用が高いことです。株式会社の取締役の任期は最長で１０年です(非公開会社の場合)。最長で１０年ごとに役員の変更登記を申請する必要があるため費用が高くなります。

また株式会社の設立の費用も定款の認証費用(約５万円)及び登録免許税(最低１５万円)が合同会社より高額なため合同会社と比べ費用が多く必要です。

 

合同会社のメリット・デメリット

　合同会社のメリットとして設立費用等の登記費用が安くなるということです。定款の認証が不要で登録免許税(最低６万円)も株式会社を設立する場合よりも安いため設立の費用も安くなります。また合同会社の業務執行社員は任期がありません。その結果、株式会社と比べ役員変更等の登記の回数が少なくなるため登記の費用が安くなります。

 

他のメリットとして合同会社の場合は、毎年の決算公告の義務がないため広告費用は不要となり、費用が抑えられます。

 

合同会社のデメリットとして知名度が低いことです。

しかし近年、アマゾンやアップルの日本法人が合同会社であるなど合同会社の知名度が徐々に上がりつつあります。しかし、株式会社に比べて認知度が劣っているのが現状です。

 

他のデメリットとして社員同士の対立により経営が困難になる可能性があることです。合同会社は、出資比率に関係なく一人一票の議決権を持って意思決定を行う場面が多くあるため、社員同士で意見の対立が起こると経営や業務が困難になる可能性があります。

 

 設立費用の違い

株式会社と合同会社の設立費用の違い
	株式会社	合同会社
定款の収入印紙代	電子定款　0円 紙の定款　40,000円	電子定款　0円 紙の定款　40,000円
定款認証手数料	50,000円	0円
定款の謄本代	約2,000円	0円
登録免許税	150,000円	60,000円
合計	電子定款　約202,000円 紙の定款　約242,000円	電子定款　60,000円 紙の定款　100,000円
【注】 電子定款は司法書士等の専門家に依頼することで利用することができます。自分で設立する場合は基本的に紙の定款を作成して設立することになります。

 

まとめ

以上が、合同会社株式会社の違いついてのお話でした。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

合同会社・株式会社とは何？	・株式会社は、株式を発行し資金を集めて、経済活動により利益を得て株主に利益を分配することを目的とする法人 株式会社の所有者(株主)と経営者(取締役)が異なることがあるのが特徴 ・合同会社は株式会社とは異なり所有者と経営者が同一であることが特徴
合同会社・株式会社の設立方法は？	・株式会社の設立方法(非公開会社・非取締役会設置会社・非監査役設置会社・発起設立の場合) ①定款の作成・認証 ②出資 ③登記申請 ※設立時取締役等の調査が終了した日又は発起人が定めた日のいずれか遅い日から２週間以内 ・合同会社の設立方法 ①定款の作成 ②出資 ③登記申請
合同会社・株式会社のメリット・デメリット	・株式会社のメリット 合同会社より知名度が高い 複数の出資者がいる場合、株式数の一定数以上の確保で安定して運営が可能 ・株式会社のデメリット 決算の公告をする義務がある 役員の任期がある・登記費用が高い ・合同会社のメリット 　登記費用が安くなる 決算公告の義務がない ・合同会社のデメリット 知名度が低いこと 社員同士の対立により経営が困難になる可能性があること

 

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。

 

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
所在地	大阪市阿倍野区阿倍野筋三丁目10番1号 あべのベルタ　3009号 東京都渋谷区東3-6-18　プライムハウス　203号
問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

著者情報

代表　柳本 良太

物権　　　（No.４5）

 

　 　地役権　② 地役権の付従性及び不可分性

 

• 地役権の付従性及び不可分性

 

( ３ )地役権の付従性

 

（地役権の付従性）

第二百八十一条　地役権は、要役地（地役権者の土地であって、他人の土地から便益を

受けるものをいう。以下同じ。）の所有権に従たるものとして、その所有権とともに

移転し、又は要役地について存する他の権利の目的となるものとする。ただし、設定

行為に別段の定めがあるときは、この限りでない。

２　地役権は、要役地から分離して譲り渡し、又は他の権利の目的とすることができ

ない。

 

例：➀　要役地(甲地)が売買されると、 地役権は当然に買主に移転

する。

②　要役地上に抵当権を設定した場合、その抵当権の効力は地

役権にも及ぶ。

競落人は、土地所有権とともに地役権も取得する。

土地が要役地 (図の甲地)

土地が承役地 (図の乙地)

 

( ４ ) 地役権の不可分性

 

（地役権の不可分性）

第二百八十二条　土地の共有者の一人は、その持分につき、その土地のために又はその土

地について存する地役権を消滅させることができない。

２　土地の分割又はその一部の譲渡の場合には、地役権は、その各部のために又はその

各部について存する。ただし、地役権がその性質により土地の一部のみに関するときは、

この限りでない。

 

第二百八十四条　土地の共有者の一人が時効によって地役権を取得したときは、他の共

有者も、これを取得する。

２　共有者に対する時効の更新は、地役権を行使する各共有者に対してしなければ、そ

の効力を生じない。

３　地役権を行使する共有者が数人ある場合には、その一人について時効の完成猶予の

事由があっても、時効は、各共有者のために進行する。

 

※共有地役権の場合に、できるだけ存続させようという考え

※動画で見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law

物権　　　（No.４４）

 

　 　地役権　➀ 地役権の成立及び工作物

 

• 地役権の成立

 

( １ )地役権の成立

 

（地役権の内容）

第二百八十条　地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。

 

➀地役権により便益を受ける土地が要役地　(甲地)

②地役権が設定される土地が承役地　(乙地)

例：乙地について甲地の通行地役権が成立すると、甲地の使用者は乙地を通行できる。

• 甲地 (要役地) の利用価値が増加する (便益)
• 甲地と乙地は隣接していなくてもよい

 

（地役権の時効取得）

第二百八十三条　地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができ

るものに限り、時効によって取得することができる。

 

• 継続的に行使され、かつ、外形上認識できるもの

通行地役権は、通路の開設が要役地の所有者によってされなければ「継続」とはいえない(判例)

 

 

( ２ )　承役地の工作物

 

（承役地の所有者の工作物の設置義務等）

第二百八十六条　設定行為又は設定後の契約により、承役地の所有者が自己の

　費用で地役権の行使のために工作物を設け、又はその修繕をする義務を負担

したときは、承役地の所有者の特定承継人も、その義務を負担する。

 

第二百八十七条　承役地の所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所

有権を放棄して地役権者に移転し、これにより前条の義務を免れることがで

きる。

 

（承役地の所有者の工作物の使用）

第二百八十八条　承役地の所有者は、地役権の行使を妨げない範囲内において、

その行使のために承役地の上に設けられた工作物を使用することができる。

２　前項の場合には、承役地の所有者は、その利益を受ける割合に応じて、工

作物の設置及び保存の費用を分担しなければならない。

 

 

※動画とこの記事を一緒に見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law

物権　　　（No.４２）

 

　 　相隣関係

 

• 相隣関係（お隣さんとの関係）

 

( １ )　隣地の使用請求

 

（隣地の使用請求）

第二百九条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し

又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、

隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

２　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することがで

きる。

 

( ２ )　自然水流に対する妨害の禁止

 

（自然水流に対する妨害の禁止）

第二百十四条　土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはな

らない。

 

( ３ )　公道に至るための他の土地の通行権

 

（公道に至るための他の土地の通行権）

➀　第二百十条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至

るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

２　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、

又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とす

る。

 

②　第二百十一条　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通

行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないも

のを選ばなければならない。

２　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設するこ

とができる。

 

※自動車による通行権が認められる場合もある

 

➂　第二百十二条　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する

他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のた

めに生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

 

④第二百十三条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の

所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。こ

の場合においては、償金を支払うことを要しない。

２　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準

用する。

 

例：甲地がA・D に分筆されてA地 (袋地) が生じた場合

→　A地の所有者はD地のみを無償で通行できる。

• D地がその後、第三者に譲渡された場合も、同様に通行できる

 

物権　　　（No.４３）

( ４ )　竹木の枝の切除及び根の切取り

 

（竹木の枝の切除及び根の切取り）

第二百三十三条　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、

その枝を切除させることができる。

２　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

 

※越境して来た隣家の柿は食べられないが、タケノコなら食べら

れると考えよう

 

( ５ )　境界標の設置など

 

（境界標の設置）

第二百二十三条　土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設け

ることができる。

（境界標の設置及び保存の費用）

第二百二十四条　境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担す

る。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

( ６ )　境界線付近の建築の制限

 

（境界線付近の建築の制限）

第二百三十四条　建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距

離を保たなければならない。

２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、

その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時

から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをするこ

とができる。

第二百三十五条　境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通

すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者

は、目隠しを付けなければならない。

２　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に

至るまでを測定して算出する。

 

 ※動画で見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law