物権　　　（No.４４）

 

　 　地役権　➀ 地役権の成立及び工作物

 

• 地役権の成立

 

( １ )地役権の成立

 

（地役権の内容）

第二百八十条　地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節（所有権の限界）の規定（公の秩序に関するものに限る。）に違反しないものでなければならない。

 

➀地役権により便益を受ける土地が要役地　(甲地)

②地役権が設定される土地が承役地　(乙地)

例：乙地について甲地の通行地役権が成立すると、甲地の使用者は乙地を通行できる。

• 甲地 (要役地) の利用価値が増加する (便益)
• 甲地と乙地は隣接していなくてもよい

 

（地役権の時効取得）

第二百八十三条　地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができ

るものに限り、時効によって取得することができる。

 

• 継続的に行使され、かつ、外形上認識できるもの

通行地役権は、通路の開設が要役地の所有者によってされなければ「継続」とはいえない(判例)

 

 

( ２ )　承役地の工作物

 

（承役地の所有者の工作物の設置義務等）

第二百八十六条　設定行為又は設定後の契約により、承役地の所有者が自己の

　費用で地役権の行使のために工作物を設け、又はその修繕をする義務を負担

したときは、承役地の所有者の特定承継人も、その義務を負担する。

 

第二百八十七条　承役地の所有者は、いつでも、地役権に必要な土地の部分の所

有権を放棄して地役権者に移転し、これにより前条の義務を免れることがで

きる。

 

（承役地の所有者の工作物の使用）

第二百八十八条　承役地の所有者は、地役権の行使を妨げない範囲内において、

その行使のために承役地の上に設けられた工作物を使用することができる。

２　前項の場合には、承役地の所有者は、その利益を受ける割合に応じて、工

作物の設置及び保存の費用を分担しなければならない。

 

 

※動画とこの記事を一緒に見てもらうほうが分かりやすいです。

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物権　　　（No.４２）

 

　 　相隣関係

 

• 相隣関係（お隣さんとの関係）

 

( １ )　隣地の使用請求

 

（隣地の使用請求）

第二百九条　土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し

又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、

隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

２　前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することがで

きる。

 

( ２ )　自然水流に対する妨害の禁止

 

（自然水流に対する妨害の禁止）

第二百十四条　土地の所有者は、隣地から水が自然に流れて来るのを妨げてはな

らない。

 

( ３ )　公道に至るための他の土地の通行権

 

（公道に至るための他の土地の通行権）

➀　第二百十条　他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至

るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

２　池沼、河川、水路若しくは海を通らなければ公道に至ることができないとき、

又は崖がけがあって土地と公道とに著しい高低差があるときも、前項と同様とす

る。

 

②　第二百十一条　前条の場合には、通行の場所及び方法は、同条の規定による通

行権を有する者のために必要であり、かつ、他の土地のために損害が最も少ないも

のを選ばなければならない。

２　前条の規定による通行権を有する者は、必要があるときは、通路を開設するこ

とができる。

 

※自動車による通行権が認められる場合もある

 

➂　第二百十二条　第二百十条の規定による通行権を有する者は、その通行する

他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。ただし、通路の開設のた

めに生じた損害に対するものを除き、一年ごとにその償金を支払うことができる。

 

④第二百十三条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の

所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。こ

の場合においては、償金を支払うことを要しない。

２　前項の規定は、土地の所有者がその土地の一部を譲り渡した場合について準

用する。

 

例：甲地がA・D に分筆されてA地 (袋地) が生じた場合

→　A地の所有者はD地のみを無償で通行できる。

• D地がその後、第三者に譲渡された場合も、同様に通行できる

 

物権　　　（No.４３）

( ４ )　竹木の枝の切除及び根の切取り

 

（竹木の枝の切除及び根の切取り）

第二百三十三条　隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、

その枝を切除させることができる。

２　隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

 

※越境して来た隣家の柿は食べられないが、タケノコなら食べら

れると考えよう

 

( ５ )　境界標の設置など

 

（境界標の設置）

第二百二十三条　土地の所有者は、隣地の所有者と共同の費用で、境界標を設け

ることができる。

（境界標の設置及び保存の費用）

第二百二十四条　境界標の設置及び保存の費用は、相隣者が等しい割合で負担す

る。ただし、測量の費用は、その土地の広狭に応じて分担する。

( ６ )　境界線付近の建築の制限

 

（境界線付近の建築の制限）

第二百三十四条　建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距

離を保たなければならない。

２　前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、

その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時

から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをするこ

とができる。

第二百三十五条　境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通

すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者

は、目隠しを付けなければならない。

２　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に

至るまでを測定して算出する。

 

 ※動画で見てもらうほうが分かりやすいです。

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物権　　　（No.４１）

 

　 　共有（共同所有）　②

 

• 共有持分の処分・共有物の分割

 

( ４ )　共有持分の処分

 

各共有者は、自己の有する持分を, 自由に処分することができます。

例：持分の売却・持分の担保設定・放棄等

※割合的に分割された所有権である

所有権なので他の共有者の同意は不要

 

( ５ )　持分の放棄及び共有者の死亡

 

（持分の放棄及び共有者の死亡）

第二百五十五条　共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

 

➀　共有者の1人が死亡した場合

→共有持分は相続する

 

②　共有者が死亡して相続人がいない場合

共有者の１人が共有持分を放棄した場合

→共有者の持分は、他の共有者に帰属する

 

➂　共有者全員が死亡し相続人等もいない場合

→国庫に帰属する

 

 

 

( ６ )　共有物の分割

 

（共有物の分割請求）

第二百五十六条　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。

ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の

時から五年を超えることができない。

 

共有物の分割：共有関係を解消することです。

民法は,共有関係を不安定な関係と考えている

→原則：いつでも分割できる

例外：5年を越えない不分割特約がある場合

 

分割の方法：協議により自由に決定できる

➀　現物分割：共有物をそのまま物理的に分割する方法

②　代金分割：共有物を売却してその代金を分割する方法

➂　価格賠償：1人の共有者が他の共有者の持分を買い取る方法

※分割協議が調わないときは、裁判所に請求することができる

 

 

物権　　　（No.４０）

 

　 　共有（共同所有）　➀

 

• 共有持分・共有物の管理

 

( １ )　共有（共同所有）

 

（共有物の使用）

第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

（共有持分の割合の推定）

第二百五十条　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

 

共有：1個の物を2人以上の者で、共同して所有すること

持分割合は共有者の合意又は法律（相続など）により定まる

→定めがない場合は相等しい（同じ割合）と推定される

例：２分の１など

 

 

( ２ )　共有物の管理

 

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

 

（共有物の管理）

第二百五十二条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

 

➀　保存行為：単独でできる

共有建物の修理、妨害排除請求などの現状維持

※不法占拠者に対する明渡請求は、保存行為に該当する

 

② 利用・改良行為：持分の価格の過半数

共有物の賃貸契約や賃貸契約の解除など

 

➂　変更(処分)行為：全員の同意

共有建物全体の売却、農地の転用、その他大規模改築など

 

※共有物に関する損害賠償の請求は、金銭債権として各自に分割して帰属する。

→各共有者は自らの持分の割合を超えて請求することはできない

 

 

( ３ )　共有物の費用・債権

 

（共有物に関する負担）

第二百五十三条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

２　共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

 

管理の費用：修繕費・固定資産税など　（保存費用）

農地の転用や大規模改築など　（改良費用）

 

（共有物についての債権）

第二百五十四条　共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。

 

 

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物権　　　（No.３９）

　 　物権変動　⑤

 

• 登記なくして対抗できる第三者

　

( １ )　背信的悪意者

Aが所有する不動産をBとCに二重に譲渡し、C が登記をした場合

原則：Cの勝

※善意・悪意　関係なくCが勝つ

例外：Bの勝ち　（Cが背信的悪意者に当たる場合）

Cは単純悪意ではなく、背信的な悪意が必要

 

例：以下の場合は背信的悪意者に当たる

➀　Cが詐欺・強迫により AB間の登記の申請を妨げた場合

②　Cが、ABから登記申請の依頼を受けた場合

➂　CがBを害する目的で当該不動産を買い受けた場合

積極的な加害意思（違法など）が認められるため、このような背信的悪意者は第三者に当たらず、Bは登記がなくても対抗できます。

 

 

( ２ )　不法占拠・不法行為者

１．BがAから不動産を買った。（Bに登記なし）

２．Cが不法に占拠した。（Cは無権限）

３．Dが故意にその不動産を損壊した（Dは無権限）

 

この場合にBは登記がなくても所有権を主張することができる

※不法占拠者Cに対しては明渡請求を求める事ができます

（物権的請求権）

不法行為者D に対しては損害賠償請求をすることができます。

 

２．登記と公信力

 

( １ )　公信力

１．A 所有の土地をBが書類を偽造してB名義の登記をした。

２．登記を信頼したCがBから当該土地を購入した。

３．Cは善意かつ無過失であり　＋　登記も備えた。

 

この場合にCは所有権を取得することができません。

※Bは無権利者であり、無権利者からの取得者Cは保護されない。

不動産登記制度では、登記に公信力がない

（登記を信用しても保護されない）

※BCは当事者の関係であり、CのBに対する責任追及は可能

 

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物権　　　（No.３８）

　 　物権変動　④

 

１．相続と第三者　

( １ )　被相続人からの物件取得者

AがBに不動産を売却後、移転登記前に死亡しCがAを相続した。

• BCは当事者の関係になる。

Bは当然に登記無くしてCに対抗できる（Bの勝ち）

 

相続人Cは被相続人Aの有していた一切の権利義務を相続 (登記移転義務を相続) するので、「当事者」の関係になるからです。

相続人Cと被相続人Aを、一体としてとらえる事が大事です。

 

( ２ )　相続人からの物権取得者

➀　AがBに不動産を売却後, 移転登記前に死亡しCがAを相続し

た。

②　Cが、当該不動産を Dに売却した。

• BD 間は対抗関係である

相続人Cと被相続人Aを、一体としてとらえる事が大事です。

 

 

( ３ )　相続放棄と第三者

➀　Aが死亡し、BとCがAを相続した。

②　Cが相続の放棄をした。（相続人ではない無関係者C）

➂　CがA所有の不動産をDに売却した。

 

Bは登記がなくても、当然にDに対抗することができます。

 

• 相続放棄をすると初めから相続人とならなかったものとみなされる。

Cは無権利者であるため、DはCから権利を取得することはできないからです。

• DはCに責任追及する事は可能です。別の個所にて説明します。

 

 

 ※動画で見てもらった方が分かりやすいですよ。

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「住宅ローンを支払えず、任意売却を検討しているがどこに相談していいかわからない。」というお悩みを持たれるかたは多いと思います。本ブログでは、主な相談先とメリット・デメリットについて説明していきます。

 

任意売却についてどこに相談していいかわからない方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

 

 

目次

• 任意売却とは？

○ 任意売却とは？

○ 競売とは？

○ 任意売却のメリット・デメリット

• 任意売却はどこに相談？

 ○ 弁護士・司法書士

○ 金融機関

○ 不動産会社

• 各相談先のメリット・デメリット

 ○ 弁護士・司法書士

○ 金融機関

○ 不動産会社

• まとめ

 

任意売却とは？

はじめに「任意売却とは？」、「強制競売とは？」、「任意売却のメリット・デメリット」について説明していきます。

 

任意売却とは？

任意売却は、住宅ローン等の借金が返済できない場合に、所有している不動産を金融機関等の貸し手と合意の上、売却することをいいます。

 

競売とは？

　競売は裁判所が行う民事執行手続きの一つです。以下の表は裁判所のホームページ(https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_02_01/index.html)が公開している。民事執行手続の表です。

 

競売は裁判所のホームページ(https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_minzi/minzi_02_01/index.html)によると以下の流れで行います。

 

 

任意売却のメリット・デメリット

　任意売却のメリットとしては借金の返済が困難になっている等の事情を知られる可能性が低くなることです。競売は裁判所によるとインターネット上の不動産競売物件情報サイトBITで売却物件の情報をし、日刊新聞や住宅情報誌などに広告を出す裁判所もあるとしています。

 

また、競売は一般的に市場価格の7割程度の価格で売却されますが、任意売却は競売より高い価格で売却することができる可能性があります。

 

任意売却は前述のように貸し手と合意の上、売却することです。

つまり、金融機関等の貸し手から任意売却への同意が得られず、任意売却を実施することができない可能性があります。

 

任意売却とはすなわち、住宅ローンを返済できなくなっているという状態ですので、住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性があるため注意が必要です。

 

任意売却をする場合はどこに相談すればいいの？

以下では任意売却の相談先と具体的に何を相談できるのかについて説明していきます。

 

弁護士・司法書士

　弁護士・司法書士は法律の専門家であるため債務整理について専門知識を有しています。そのため貸し手に交渉をすることで借金の額を減額・返済方法の変更等をすることができる可能性があります。

なお、認定司法書士（法務大臣の認定を受けた司法書士）は紛争の目的の価額が１４０万円を超えない場合に限り貸し手と交渉することができます。

 

金融機関

住宅ローン等の返済が困難になった場合、任意売却をせずとも金融機関に相談することでローンの返済計画を変更してもらえる可能性があります。金融機関側としては返済不能により回収不能となるよりも、返済してもらえるようほうがいいと考えるからです。

 

不動産会社

不動産会社は、不動産取引の専門業者です。そのため、任意売却をする場合、買い手を探す・より高い金額で購入してくれる買い手を探すということができる可能性があります。

 

各相談先のメリット・デメリット

以下では各相談先のメリット・デメリットについて説明していきます。

 

弁護士・司法書士

先述のとおり、弁護士・司法書士は法律の専門家です。そのため、貸し手と交渉することで任意売却により自宅を手放すことを回避できる可能性があります。任意売却を回避できないとしても貸し手と交渉することで借入金の額を減らすといったことができる可能性があることがメリットです。

 

　デメリットとしては任意売却することが決まった場合、多くの弁護士・司法書士には不動産の買い手を探すノウハウがないということです。そのため、弁護士・司法書士に相談する場合はそのようなノウハウのある事務所を選ぶ必要があります。

 

　また司法書士については、前述のように法務大臣の認定を受けた司法書士のみが１４０万円を超えない場合に限り貸し手と交渉することができます。

 

司法書士の場合、不動産の登記をしている司法書士事務所は、普段から不動産会社と連携している場合が多いので、司法書士に相談した場合、信頼できる不動産会社を紹介してもらえる可能性があります。

 

金融機関

　金融機関は貸し手であるため相談をすることで前述のようなローンの返済計画を変更してもらうことで任意売却をする必要がなくなる可能性があることはメリットであるといえます。

　デメリットとしては、金融機関は貸し手であるため金融機関側が不利益にならない範囲でローンの返済計画を提案すると思われます。そのため、思うように交渉が上手くいかない可能性があります。また、交渉については自分で行う必要があります。

 

不動産会社

任意売却することが決まった場合、不動産売買についてノウハウを有する不動産会社に相談すると買い手が見つかる・より高額な買い手が見つかる可能性があると思われます。

 

デメリットとしては売却の相談はできるが借入金等の法律相談はできないということです。不動産会社は売却の相談の対応は可能ですが借入金の返済などの法律相談については弁護士法違反になるため相談にのることができません。

また悪徳な不動産会社に相談してしまうと違ったトラブルになるかもしれません…

 

まとめ

以上が、任意売却の相談先ついてのお話でした。任意売却は不動産取引の知識だけでなく、法律の知識も必要になります。また、各専門家にもできること・できないことがあるため、弁護士だけに相談・不動産会社だけに相談するのではなく、各専門家に相談することがいいと思われます。ここまでのお話をまとめたものが以下の表です。

 

任意売却とは？	・任意売却は、住宅ローン等の借金が返済できない場合に、 所有している不動産を金融機関等の貸し手と合意の上、売却すること ・競売は裁判所が行う民事執行手続きの一つ 詳しくは裁判所のホームページをご覧ください。 ・住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性がある
任意売却はどこに相談？	・弁護士・司法書士 　弁護士・司法書士は法律の専門家 貸し手に交渉をすることで借金の額を減額・返済方法の変更等をすることができる可能性がある。 　法務大臣の認定を受けた司法書士が１４０万円を超えない場合に限り貸し手と交渉することができる ・金融機関 　金融機関は貸し手であるため相談をすることローンの返済計画を変更してもらう可能性がある。 ・不動産会社 不動産会社は、不動産取引の専門業者 任意売却をする場合、買い手を探す・より高い金額で購入してくれる買い手を探すということができる可能性がある。
各相談先のメリット・デメリット	弁護士・司法書士 貸し手と交渉することで任意売却により自宅を手放すことを回避できる可能性がある。 デメリットとしては任意売却することが決まった場合、多くの弁護士・司法書士には不動産の買い手を探すノウハウがない。 司法書士は不動産会社に多くのツテを持っていることが多いことが多いですので、相談した場合、不動産会社を紹介してもらえる可能性がある 金融機関 　金融機関は貸し手であるため相談をすることでローンの返済計画を変更してもらうことで任意売却をする必要がなくなる可能性がある 　デメリットとしては、金融機関は貸し手であるため金融機関側が不利益にならない範囲でローンの返済計画を提案するため、思うように交渉が上手くいかない可能性がある。 不動産会社 不動産売買についてノウハウがあるため買い手が見つかる・より高額な買い手が見つかる可能性ある。 デメリットとしては売却の相談はできるが借入金等の法律相談はできない。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

「無料相談」のご予約は下記の「空き状況検索」からできます。是非ご活用ください。

相続サイト	大阪オフィス 東京オフィス
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問い合わせ	電話番号：0120-021-462 メール：大阪、東京 Web予約
その他	受付時間 9：00 ～ 20：00 土日祝日：10:00～18:00 電話予約により時間外対応可能

著者情報

代表　柳本 良太

物権　　　（No.３７）

　 　物権変動　➂

 

１．時効完成前後の第三者　

( １ )　時効完成後の第三者

「時効完成後の第三者」 との関係では二重譲渡したのと同じ様に考える。

※先に登記を得た者が優先する（善意・悪意の有無は関係ない）

 

➀　Bの時効完成　（善意無過失１０年）

②　AがCに売却（時効完成後の第三者C）

 

• BとCは登記の有無により決する

 

( ２ )　 時効完成前の第三者

時効の箇所を参照し復習しましょう。

 

➀　AがCに売却（時効完成前の第三者C）

②　Bの時効完成

 

• BCは当事者の関係になる。

Bは当然に登記無くしてCに対抗できる（Bの勝ち）

 

 

 

 

物権　　　（No.３６）

 

　 　物権変動　②

 

１．(取消・解除）前後の第三者　

( １ )　契約取消後の第三者

「取消し後の第三者」 との関係では二重譲渡したのと同じ様に考える。

※先に登記を得た者が優先する（善意・悪意の有無は関係ない）

例：詐欺による取消後の第三者

脅迫による取消後の第三者

錯誤による取消後の第三者　など

 

➀　AがBに売却（Bの詐欺）登記はB

②　Aが取消

➂　BがCに転売　（取消し後の第三者C）

 

• AとCは登記の有無により決する

BからAに登記（復帰的物権変動）　又は

BからCに登記（物件変動）

Bから二重譲渡したのと同じ様に考えられる。

 

( ２ )　契約取消前の第三者

それぞれの箇所を参照し復習しましょう。

上記の詐欺の例だけ見ておきましょう。

➀　AがBに売却（Bの詐欺）登記はB

②　BがCに転売　（取消し前の第三者C）

➂　Aが取消

 

※Aは善意無過失のCに対抗できない（Cの勝ち）

 

 

( ３ )　契約解除前・後の第三者

 

「解除前・後の第三者」 との関係では二重譲渡したのと同じ様に考える。

※先に登記を得た者が優先する（善意・悪意の有無は関係ない）

 

 

 

２０２２年度の税制改正により住宅ローン控除の内容が変わりました。
「そもそも住宅ローン控除とは？」「どのように変わるの？」と思われる方もいらっしゃるかと思います。

「住宅ローン控除を受けている」「これから新しく家を購入される」といった方は本ブログを見て参考にしていただけると幸いです。

目次

• 住宅ローン控除制度とは？
  • 住宅ローン控除とはなに？
  • 控除が適用される条件
  • 適用を受けるために必要な手続・書類
• ２０２２年の改正で変更されるポイント
  • 控除率の引き下げ
  • 控除期間の変更
  • 制度の期間が延長
  • 対象となる借入限度額の変更
  • 適用要件の変更
• 改正によって住宅ローン控除はどう変わった？
  • すでに住宅ローン控除を受けている方への影響
  • 環境性能の優れた住宅が優遇されるようになった
  • 中間層の住宅取得が容易になることで住宅投資が促進される
• まとめ

 

住宅ローン控除制度とは？

はじめに、住宅ローン控除の制度について説明していきます。

住宅ローン控除とはなに？

住宅ローンを利用して住宅の新築・取得又は増改築等をした場合に、最大13年間、 各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。
所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税（上限：9.75万円）から控除します。

 

【新築住宅・買取再販住宅】（控除率0.7％）

住宅の環境性能等	借入限度額		控除期間
	2022・2023年入居	2024・2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円	13年間
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	3,000万円	０円

※2024年以降に新築の建築確認を受けた、「その他の住宅」は、住宅ローン減税の対象外です。（2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024～2025年に入居する場合は、借入限度 額2,000万円・控除期間10年間になります。）

 

【既存住宅】（控除率0.7％）

住宅の環境性能等	借入限度額	控除期間
	2022～2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅・ 省エネ基準適合住宅	3,000万円	10年間
その他の住宅	2,000万円

 

国土交通省のHP（https://www.mlit.go.jp/common/001490627.pdf）より

※買取再販住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅については、さらに条件があります。

 

控除が適用される条件

以下のいずれも満たす必要があります。

①自らが居住するための住宅であること

②床面積が50㎡以上であること※

③合計所得金額が2,000万円以下であること※

※ 2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下で あること

④住宅の引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に居住すること

⑤住宅ローンの返済期間が１０年以上であること

⑥取得等した家屋が既存住宅の場合、以下のいずれかを満たすものであること

・1982年１月１日以後に建築されたもの

・建築後使用されたことのあるもので、地震に対する安全性に係る基準に適合するものとして、以下 のいずれかにより証明されたもの

１．耐震基準適合証明書

２．建設住宅性能評価書の写し

３．既存住宅売買瑕疵保険付保証明書

⑦店舗等併用住宅の場合は、床面積の１／２以上が居住用であること

⑧買取再販住宅の場合及び一定の増改築等工事を実施した場合、居住の用に供する家屋について行う増改築等が、一定の工事に該当することにつき「増改築等工事証明書」により証明されたものであること

※一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

※買取再販住宅の場合は、宅地建物取引業者から当該家屋を取得したことなど諸要件を満たすこと

適用を受けるために必要な手続・書類

住宅ローン減税の適用を受けるためには、入居した翌年に確定申告を行う必要があります。 税務署の案内に従って確定申告書等の作成をすることとなります。その際に以下の添付書類が必要になります。（給与所得者の場合には、２年目以降、年末調整で控除を受けることが可能です。）

①計算明細書

②住宅ローンの年末残高等証明書

③登記事項証明書、請負契約書・売買契約書の写し 等

④認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅である場合、住宅の性能に応じてさらに必要となる書類があります。

⑤新築住宅以外の住宅の場合に必要になる書類

・買取再販住宅の取得である場合
増改築等工事証明書等

・住宅の増改築等である場合
増改築等工事証明書

・既存の認定長期優良住宅である場合
承継通知書の写し

・既存住宅で登記簿上の建築日付が1981年12月31日よりも前のものである場合
耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書（耐震等級に係る評価が１、等級２又は等級３であるも のに限る）の写し又は既存住宅売買瑕疵保険契約付保証明書

⑥2024年以降に新築住宅に居住する場合に必要になる書類

・次のいずれかの書類

※ 2024年以降に新築の建築確認を受けた「その他の住宅」（上記の表）は、住宅ローン減税の対象外となります。

１．認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅のいずれかに該当することを証する書類

２．確認済証又は検査済証の写し（2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証するものに限ります。床面積が40㎡以上50㎡未満である場合は必須です。）

３．登記事項証明書（2024年６月30日以前に建築されたことを証するものに限ります。）

２０２２年の改正で変更されるポイント

2022年の住宅ローン控除の変更点で、一番注目すべきは控除率の引き下げです。

制度改正前の住宅ローンの控除率は1％でした。

しかし、低金利下の中、住宅ローンの返済で支払う利息よりも住宅ローン控除による節税額の方が多くなることが問題となったため、控除率が0.7%まで下がることとなりました。

2022年以降に入居する場合、以下のように変わります。
※2021年度税制改正における特例措置の適用を受ける場合を除く。

控除率の引き下げ

控除率は0.7％となり、減税額が下がります。

控除期間の変更

控除期間が新築住宅等は原則13年、既存住宅は10年となりました。

制度の期間が延長

入居に係る適用期限が４年間（2022年～2025年）延長されました。

対象となる借入限度額の変更

既存住宅を含め、住宅の環境性能等によって借入限度額の上限が細かく設定されるようになりました。

【新築住宅・買取再販住宅】

住宅の環境性能等	借入限度額
	2022・2023年入居	2024・2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	3,500万円
省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
その他の住宅	3,000万円	０円

 

【既存住宅】

住宅の環境性能等	借入限度額
	2022～2025年入居
長期優良住宅・低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅・ 省エネ基準適合住宅	3,000万円
その他の住宅	2,000万円

 

適用要件の変更

･ 既存住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）について、「昭和57年以降に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和。

･ 新築住宅の床面積要件について、令和５年以前に建築確認を受けたものは40㎡以上に緩和（合計所得金額1,000万円以下の者に限る。）。

･ 適用対象者の所得要件を合計所得金額3,000万円以下から2,000万円以下に引下げ。

改正によって住宅ローン控除はどう変わった？

すでに住宅ローン控除を受けている方への影響

現在住宅ローン控除の適用を受けている方は、今回の制度変更の影響はありません。控除率もこれまでどおり、1％となります。

環境性能の優れた住宅が優遇されるようになった

環境性能等の優れた住宅の普及拡大を推進するため、中古住宅を含めて環境性能を意識した住宅は優遇されることになりました。また、入居する年が遅いほど控除額が少なくなります。

中間層の住宅取得が容易になることで住宅投資が促進される

ファミリーだけでなく一人暮らし、二人暮らし用の広さの住宅に対しても対象となるので、適用される住宅の範囲が広がります。

まとめ

2022年の改正後の住宅ローン控除は、まとめると下の表のようになります。

国土交通省のHPより（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html）

 

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代表　柳本 良太