民法総則　　　（No.８）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

３．通謀虚偽表示

相手方と共謀して虚偽(嘘)の意思表示をすることをいいます。

 

例：A が税金の滞納による差し押さえ(強制的に売却)されるのを免れるため、所有する不動産をBに売却したかのように仮装する(仮装売買)

※これは当事者(AとB) にともに売買の意思はありません。

通謀(共同)して虚偽(嘘)の表示(売買)をしたという事です。

 

( １ ) 効果

当事者である A・B間に、契約を有効にする意思がない。

当事者間(A・B間)の契約は無効です。

 

ただし、Bが第三者Cに不動産を売却し、Cが善意(AB間の売買が虚偽表示に基づくことを知らなかった)の場合。

Aは善意の第三者Cに対して対抗できない。

(AはCに無効を主張することができない)

※AはCに対して対抗できないだけで、当然にBには対抗できます。

AはBにたいして、無効を主張して損害賠償等の請求ができます。

 

➀売買(元売主)　　　　②売買(現売主)　　　　買主(第三者)

A　　　　　　　B　　　　　　　C

※当事者間　：　無効　：　Aの勝ち

第三者との関係：Cが善意の場合(過失あっても良い)：Cの勝ち

第三者との関係：Cが悪意の場合：Aの勝ち

 

( ２ ) 転得者がいる場合

C(第三者)がさらにD(転得者)に転売していた場合。

 

➀仮装譲渡　　　②売買　　　　　➂転売

A　　　　 B 　　　　 C          D

当事者　　　　 当事者　　　　　第三者　　　　　転得者

 

第三者Cまたは転得者Dのどちらかが善意であれば、Dは勝つ。

※仮にDが悪意の場合。

Cが善意の時点でCの勝ち。この時点でCの所有です。

Cが悪意のDに売却したとしても、Dは勝つという事です。

※C及びD双方共に悪意の場合は、全員悪意のなので、当然にAの勝ちです。

 

 

 

 

今回は不動産の名義変更(遺贈)について解説させていただきたいと思います。

主に遺言に従って不動産の名義変更をする場合の必要な書類について解説していきます。これから遺言に従って不動産の名義変更をしようとする方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　必要な書類

２　登記申請書記載例

３　まとめ

 

１　必要な書類

遺贈を原因とする不動産の名義変更をする場合必要な書類は

①遺言書・遺言者の死亡を証する戸籍事項の証明書

②登記識別情報

③住所証明情報

④印鑑証明書

⑤遺言執行者が申請する場合、遺言執行者の権限を証する情報

⑥相続人が申請する場合、申請人が相続人であることを証する情報

⑦司法書士などに委任した場合は委任状

⑧登録免許税

⑨固定資産税評価証明書等

です。遺贈は遺言執行者が選任されているかどうかで申請人が変わります。

 

遺言執行者が選任されている場合は遺言執行者が、選任されていない場合は相続人全員が申請します。

①の遺言者の死亡を証する戸籍事項の証明書は遺言者の死亡が記載されている戸(除)籍です。

②は登記識別情報がない場合は権利証です。

③は新しく名義人となる方の住民票です。有効期限は特にありません。

④は遺言執行者が選任されている場合は遺言執行者の、選任されていない場合は相続人全員の印鑑証明書が必要です。有効期限は発行から3か月です。

⑧の登録免許税は相続人が名義人になる場合は1000分の4、相続人以外は1000分の20です。

 

２　登記申請書記載例

遺言者が令和４年9月６日に死亡し遺言執行者が選任されている場合で相続人が名義人となる場合の申請書記載例です。

登　記　申　請　書   登記の目的　　所有権移転 原　　　因　　令和４年9月６日遺贈 権　利　者    ○○市○○町二丁目１０番地 柳　　太　　郎 義　務　者    ○○市○○町○○６番地 亡　総　　合　　花　　子 添付情報 登記識別情報（又は登記済証）登記原因証明情報 代理権限証明情報　印鑑証明書　住所証明情報   令和４年１０月６日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所） 代理人　  ○○市○○町二丁目２２番地 法　務　次　郎　　印 連絡先の電話番号００－００００－００００   ～～一部省略～～   課税価格　金○○万円 登録免許税　金○○万円   不動産の表示 不動産番号    １２３４５６７８９１２３ 所　　　在　　○○市○○町一丁目 地　　　番    63番 地　　　目    宅地 地　　　積    １3３・2５平方メートル

３　まとめ

以上が、不動産の名義変更(遺贈)についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

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相続、家族信託、民事信託、生前贈与、認知症対策、遺言書作成、遺産分割、相続放棄、不動産登記、名義変更、等数多くの書類作成、申請などをおこなっております。

 

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民法総則　　　（No.７）

 

　 法律行為・瑕疵ある意思表示

 

• 基本的な考え方

 

瑕疵ある意思表示(A・B)は,無効の主張・取消しができるのが原則です。

 

１．) AB 間の瑕疵

公序良俗違反,通謀虚偽表示、心裡留保

→無効の主張ができる

制限行為能力者、錯誤、詐欺、強迫

→取消しができる

 

２．) 表意者と第三者との関係【A・C間】

 

表意者　　　　　　　当事者　　　　　　　　第三者

A　　　　　　　B　　　　　　　C

 

➀　AB間が有効の場合

→Cは原則、保護される (C の善意・悪意は関係ない)

=AはCに対抗できない

②　AB 間が無効・取消しの場合

→Cは、原則として、保護されない

=A は C に対抗できる

※AB 間の瑕疵の内容(公序良俗違反,通謀虚偽表示、心裡留保制限行為能力者、錯誤、詐欺、強迫)により結論が異なります

※C(第三者) が悪意なのか善意なのかによって、結論が異なります

 

 

 

 

• 公序良俗違反

 

( １ ) 公序良俗違反とは

公序良俗違反とは、公の秩序や善良の風俗(公序良俗)に反する契約を いいます。Aの困窮などに乗じて不当な利益を得るBの行為のことです。

例：お金貸すから、犯罪をしろ(誰か殺してこい等)

 

( ２ ) 効果　

公序良俗違反の契約は、反社会性であり、その効力を絶対に認める事ができません。当事者間(AB間)の契約は絶対的無効です。

第三者(C)との関係でも、表意者(A)は、常に保護されます。

※第三者(C)は、善意であっても(AB間が無効であることを知らない）また対抗要件(登記等）を備えていても保護されません。

 

当事者　　　　　　　　当事者　　　　　　　　第三者

A　　　　　　　B　　　　　　　C

 

このように公序良俗違反の場合のほか、前述した制限行為能力者が取消しをした場合や、後述の強迫の場合には、原則どおり、第三者に対して権利を主張することができます。

今後学ぶ他の瑕疵ある意思表示のように、例外もあります。

まずは、その例外の1つである通謀虚偽表示を見ていきましょう

 

 

 

今回は相続人がいないときの登記手続きについて解説させていただきたいと思います。特に亡くなった方と事実婚の関係にあった方や親・兄弟姉妹・子もいないが不動産はどうなるのか気になる方はご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　相続財産の法人化

２　特別縁故者に対する相続財産の分与

３　特別縁故者に対する相続財産の分与後の手続

４　まとめ

 

１　相続財産の法人化

法律は「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする。」としています。この場合「家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の管理人を選任しなければならない。」とされています。この時点で登記の名義人が亡A相続財産となります。この名義変更は相続財産の管理人が申請人となって行います。なお、相続財産管理人を裁判所に申し立てて選任する場合、「予納金」というお金を裁判所に納めなければいけない場合があります。予納金の額は、財産の額などに応じて裁判所が決定するため、決まった額はありません。

 

２　特別縁故者に対する相続財産の分与

相続人がいない場合法律により定められた期間相続人や相続債権者及び受遺者がいないか公告した後、特別縁故者に対する相続財産の分与の手続きがなされます。この手続きは被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者が家庭裁判所に請求し家庭裁判所が、相当と認めるときは、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えるというものです。具体的には亡くなった方と事実婚の関係にあった方などです。上記の手続により家庭裁判所が相続財産を分与する旨を審判した場合、不動産の名義をへんこうするために審判書の正本及びその確定証明書・審判により相続財産を分与されたものの住民票の写し・司法書士などに委任した場合委任状が必要です。また登録免許税として不動産の価格に１０００分の２０を乗じた額を納付する必要があります。

 

３　特別縁故者に対する相続財産の分与後の手続

上記の手続きで相続財産が分与されなかった場合でかつ相続財産が共有の場合他の共有者に帰属します。仮に共有者がいない場合には国庫に帰属します。

 

４　まとめ

以上が、相続人がいないときの登記手続きについてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

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民法総則　　　（No.６）

 

2  制限行為能力者制度

 

( ８ ) 制限行為能力者の相手方の保護

制限行為能力者本人は手厚く保護されていますよね。

しかし、その相手方は不安定な立場に置かれます。

そこで制限行為能力者の取引の相手方にも保護が与えられています。

 

１．) 制限行為能力者が詐術を用いた場合

制限行為能力者本人が行為能力者であると信じさせるために詐術を用いた場合。

取消権は行使できません。完全に有効な契約が確定します。

例：未成年者が免許証を偽造して相手方に提示した

その結果相手方が成年者と思ったなど

 

２．)相手方の催告権（追認するのか？取り消すのか？）

①催告

制限行為能力者の相手方は, その取引行為について, 1カ月以上の期間を定めて, 「追認するか否か」 を確答するよう催告することができます。

・追認があれば, 取り消すことができない。

→行為の有効が確定します

・取り消されれば, 「初めから無効」 とみなされる。

※催告先：保護者（法定代理人）, 被保佐人, 被補助人

(制限行為能力者が行為能力者になった後の本人)

未成年者,成年後見人に対しては不可

 

②確答がない場合（沈黙）

催告を受けた者が, 期間内に確答を発しない場合は, 次のようにその効果が確定します。

a．)単独で追認できる者（行為能力後の本人・法定代理人）

→　追認されたとみなす（追認擬制）

b．) 被保佐人・被補助人

→　取消しされたとみなす（取消擬制）

 

( 9 ) 取消しの効果,第三者との関係,追認

 

１．)取消しの効果

取消しがされると,初めから無効であったとみなされる。

２．)当事者の関係 (原状回復の義務)

お互いにその行為がなかった状態に戻す義務(原状回復)。

例： 受領したお金がある場合には, 返金するのが原則です。

３．) 第三者との関係

取り消した者と第三者との関係は, 取消し原因によって異なる。

例：制限行為能力者が取り消すと, その効果を第三者にも対抗(主張)できる。

第三者は, たとえ善意であり, 登記（対抗要件）を備えていても保護さない。

※善意：ある事実（制限行為能力者である旨）を知らない事

悪意：ある事実（制限行為能力者である旨）を知っている事

 

制限行為能力者と第三者との関係

未成年者　　　　　（相手方）　　　　　　　第三者

A　　　　　　　B　　　　　　　C

• AB売買　　　　　　　　②BC売買（善意かつ対抗要件有）
• AがABの売買を取消し　→　Aの勝ち

※制限行為能力者Aの取消しは、善意の第三者Cに対抗できる

 

４．) 取消権の行使期間

追認できる時から５年

法律行為の時から２０年

これらの期間を経過すると、時効によって消滅する。

 

５．) 追認,法定追認

①追認

法律行為を初めから完全に有効とする旨の意思表示。

追認すると, 以後, 取消しの主張はできなくなります。

• 法定追認（勝手に追認）（追認擬制）

単独で追認することができる者が,次の３つのことを行ったとき、

追認の意思表示がなくても, 「追認した」 ものとみなされる。

 

a．)全部または一部の履行

法定代理人が売買代金を受領した・登記の手続きをした

b．) 履行の請求

法定代理人が売買代金を請求した

c．) 取得権利の処分

売買代金請求権を第三者に売却した

 

重要：無効と取消しの比較

• 無効

・法律行為は初めから生じない（期間の制限なし）

・意思表示不要（初めから無効）

・追認不可（初めから無効）

・原則、第三者に対抗可能

• 取消し

・取り消すまで一応有効（期間の制限あり）

→取消し後、初めに遡って無効となる

・取消しの意思表示が必要

・追認が可能（完全に有効な法律行為となる）

第三者との関係は対抗要件になる。

取消前と取消後により帰属先が大きく異なる

※対抗要件の講座で詳しくやります

 

 

※動画と一緒にこの記事を見てもらうほうが分かりやすいです。

他の動画はこちらから→ https://youtube.com/@yanagi-law

今回は亡くなった方が不動産を所有していた場合に相続人の一人が胎児のとき不動産の名義を胎児の名義にすることができるかについて解説させていただきたいと思います。

 

目次

１　胎児は相続人になれるか

２　胎児の親は法定代理人として遺産分割協議ができるか

３　名義人が胎児の場合の登記手続

４　胎児が出生又は死亡した状態で生まれた場合の登記手続

５　まとめ

 

１　胎児は相続人になれるか

法律によれば「私権の享有は、出生に始まる。」とされています。例外として法律は損害賠償の請求権、相続、遺贈については胎児が既に生まれたものとみなされます。つまり胎児は相続人となります。

 

２　胎児の親は法定代理人として遺産分割協議ができるか

先述のとおり胎児は相続する権利がありますが、胎児の親が、胎児が生まれる前に、法定代理人として何かを請求することができません。登記実務では遺産分割協議に基づく相続登記をすることができないとされています。つまり胎児が相続人の一人である場合は法律で定められた割合で相続することになります。

 

３　名義人が胎児の場合の登記手続

名義人が胎児となる場合、胎児は「亡A妻B胎児」の様に申請書には記載します。相続における不動産の名義変更は相続人が申請することが原則ですが胎児は生まれていないため申請することができないため胎児の代わりに母親が法定代理人として申請手続きを行います。

 

４　胎児が出生又は死亡した状態で生まれた場合の登記手続

胎児を名義人とする名義変更をした後、無事に出生した場合、胎児の名義から子の氏名に変更する登記手続きをする必要があります。具体的には氏名変更と住所変更の登記手続が必要です。なお、上記の手続は、子の法定代理人である母親が申請人となって手続きをします。

胎児を名義人とする名義変更をした後、胎児が死亡した状態で生まれた場合、相続の際に「胎児はすでに生まれたものとみなす」という規定が適用されなくなるため、最初から胎児は存在しなかったものとされます。具体的には、所有権更正の登記手続きをすることになります。

 

５　まとめ

以上が、胎児の名義で登記ができるかについてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

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民法総則　　　（No.５）

2 制限行為能力者制度

( ２ ) 制限行為能力者の保護
制限行為能力者を保護するために,次の方法が認められています。
① 保護者の同意権・代理権・取消権・追認権
② 本人の取消権
※本人または保護者は,その行為を取り消すことができます。
取消権とは、「初めから無効であった」とみなされます。
原状(もとの状態)に回復するということです。
※・保護者の事前の同意がある場合
・保護者（法定代理人）が直接行った場合
その行為は初めから完全に有効です。
・保護者の追認(事後的な同意)をおこなった場合
取消権を失います。完全に有効です。
以下、制限行為能力者の種類によって取消権・同意権・代理権・追認権の有無が異なるので個々に見ていきましょう。

( ３ ) 未成年者
未成年者が法律行為（契約）を行うには、原則として、その法定代理
人 (保護者) の同意が必要です。
同意なく行われた行為は, 本人または法定代理人が取り消すことがで
きます。
(「同意不要の例外」)
次の3つの行為は、同意なく単独で行っても取消しはできません。
① 単に権利を得にまたは義務を免れる法律行為
例：単純贈与(負担のない贈与)を受けること
② 法定代理人が処分を許した財産の処分行為（事前の同意）
例：お小遣いや、お年玉を使う事
③ 法定代理人から営業を許された場合、その営業上の行為（包括的同
意）
例：祭りの出店や、不動産業を許可された場合の「業者」として行
う行為。出店の食べ物の売買や不動産の売買も、業者として行う場
合は,同意は不要です。

( ４ ) 成年被後見人
成年被後見人の行った行為は、本人または法定代理人(成年後見人)が取
り消すことができます。
※成年後見人に同意権は無い。（常に代理権のみ有り）
事理弁識能力を欠く常況の人（言葉の理解が出来ない人）に同意を与
えてもその行為ができない為です。
例：仮に法定代理人（弁護士や司法書士）が同意を与えていても本人
は常に取り消せます。
(「代理不要の例外」)
日用品の購入その他日常生活に関する行為（コンビニでの買い物等）は、
単独で行っても取消しはできません。
※言葉の理解が出来ない人でも、欲しいものを欲望のままにお金を出し
て買う場合があります。習慣的なものです
また,法定代理人は,成年被後見人の利益のため、日常生活に関する行為
を含め、成年被後見人を代理して法律行為を行うことができます。

( ５ ) 被保佐人
被保佐人には、日常生活に関する行為を含め、一般的な法律行為（契
約）を行うための判断能力があります。法定代理人（保佐人）の同意
は,原則として不要です。
※重要な財産上の行為を行うには,保佐人の同意が必要

＜重要な財産上の行為（民法13条）＞
例：
・借金をすること
・保証人となること
・不動産その他重要な財産の売買をすること
・相続の承認、放棄をすること
・新築,改築,増築,大修繕をすること
・5年を超える宅地の賃貸借をすること
・3年を超える建物の賃貸借をすること
※本人が同意を欲しくても、保佐人が同意を与えない場合、どうすれ
ばよいのか？
この同意に変わる許可を家庭裁判所からもらいます。
※上記の例でその同意,またはこれに代わる家庭裁判所の許可を得な
いでした契約は、本人または保佐人が取り消すことができます。
※保佐人には、原則として代理権はありません。
しかし代理権付与の家庭裁判所の審判で、特定の行為について保佐
人に代理権が与えられることがある。
特定の行為とは上記の（重要な財産上の行為）の中の一部をいう。

( ６ ) 被補助人
ほぼ一般成年者とかわらないので、原則として単独で有効な法律行
為が可能です。
※補助人には、原則として同意権・代理権はありません。
ただし、家庭裁判所から同意を要する旨又は代理権付与の審判を
受けた特定の行為については、補助人の同意が必要です。(同意権
、代理権付与の審判)
特定の行為とは上記の（重要な財産上の行為）の中の一部をいう。
※本人が同意を欲しくても、保佐人が同意を与えない場合、どうす
ればよいのか？
この同意に変わる許可を家庭裁判所からもらいます。

まとめ

( ７ ) 居住用不動産の処分についての裁判所の許可

成年後見人、保佐人、補助人が、制限行為能力者の居住用建物・居住用土地について売却・賃貸,賃貸借の解除、抵当権（担保）の設定その他これらに準する処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。
※居住用の不動産に何かしらの処分がされると、住む場所が無くな
る可能性がありますよね。非人道的処分の可能性を裁判所に委ね
ています。
※許可なく行われた契約は無効です。（取消ではなく無効）
Q.居住用ではない高額の不動産も裁判所の許可がひつようですか？
A.不要です。あくまで居住用のみです。

 

 

※動画と一緒にこの記事を見てもらうほうが分かりやすいです。

→ https://youtube.com/@yanagi-law

今回は亡くなった方が不動産を所有していた場合に不動産の名義を変更するために必要な書類について解説させていただきたいと思います。なお、今回は法律で定められた割合以外で相続する場合について解説します。

 

目次

１　名義変更に必要な書類等(亡くなった方の戸籍・住民票の除票(戸籍の附票))

２　名義変更に必要な書類等(遺産分割協議書と印鑑登録証明書)

３　名義変更に必要な書類等(相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票)と委任状)

４　名義変更に必要な書類等(固定資産評価証明書と登録免許税)

５　まとめ

 

１　名義変更に必要な書類等(亡くなった方やその相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票))

名義変更に必要な書類として必要な書類の1つ目は戸籍です。相続にも配偶者と子が相続する場合・配偶者と親が相続する場合・配偶者と兄弟姉妹が相続する場合等様々ですがどのような場合も亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と相続人の戸籍が必要です。戸籍は本籍地の市町村の役場で取得できます。

上記に加え亡くなった方の住民票の除票(戸籍の附票)が必要です。仮に登記簿謄本に記載されている亡くなった方の住所と住民票の除票(戸籍の附票)が一致しない場合、亡くなった方名義の権利証等の書類が必要となったり、上申書という書類を作成・提出する必要がある可能性があります。

 

２　名義変更に必要な書類等(遺産分割協議書と印鑑登録証明書)

法律に定められている割合以外で相続する場合、遺産分割協議書と印鑑登録証明書が必要となります。法律で定められた割合は以下の通りです。

・配偶者と子　配偶者：２分の１・子：２分の１(複数人の場合等分)

・配偶者と親　配偶者：３分の２・子：３分の１(複数人の場合等分)

・配偶者と兄弟姉妹　配偶者：４分の３・子：４分の１(原則複数人の場合等分)

これら以外の割合以外で相続したい場合、例えば配偶者と子が相続人で配偶者が全部相続したいときは遺産分割協議書が必要となります。また遺産分割協議書には相続人全員の押印が必要であり、押印は印鑑登録している印鑑と同じものである必要があります。なお、相続人の印鑑登録証明書には有効期限はありません。

 

３　名義変更に必要な書類等(相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票)と委任状)

相続人の現在戸籍と住民票が必要です。相続人の住民票には有効期限はありません。司法書士等に委任する場合は委任状が必要となります。

 

４　名義変更に必要な書類等(固定資産評価証明書と登録免許税)

不動産の名義変更をする場合登録免許税が必要となります。登録免許税は不動産の価額×１０００分の４した額が必要となります。なお、土地の価額が１００万円以下の場合は非課税となります。不動産の価額は固定資産評価証明書等で知ることができます。固定資産評価証明書は不動産の所在地の市町村の役場で取得できます。なお取得するためには戸籍が必要となります。詳しくは各自治体のホームページをご覧ください。

 

５　まとめ

以上が、不動産の名義変更(不動産を所有していた方が亡くなった場合(法律の割合以外で相続する場合))についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

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民法総則　　　（No.4）

 

2  制限行為能力者制度

 

行為能力とは、単独( 1人)で完全に有効な行為を行うことができる能力のことでした。

行為＝法律行為＝売買契約など

制限された能力とは、１人では完全に有効な売買・賃貸などの契約が成立しない能力という事です。

例：未成年者のようにその能力が不十分な者がいます。

原則どおり, そのまま契約の内容に縛られてしまうのはかわい　そうですね。

また, 意思能力のない時の契約（寝たきりや３歳等）は無効ですが, その証明は簡単ではない。

そこで設けられたのが, 制限行為能力者制度です。

※一応有効（完全に有効ではない）

→これからやりますが、取り消せるという事です

 

( １ ) 制限行為能力者の種類

次の4つの種類です。

１．)未成年者

・18歳未満の者

※保護者は親権者（親）または未成年後見（裁判所が選んだ親等）いずれも法定代理人（法律で決められた代理人）

２．)成年被後見人

・精神症の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にあ　るため, 家庭裁判所により「後見開始の審判」を受けた者。

例：寝たきりで、意思疎通が出来ないような常況

認知症で言葉の理解が出来ないような常況

・保護者は後見人（法定代理人）

３．)被保佐人

・精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分な　ため. 家庭裁判所により 「保佐開始の審判」を受けた者

例：中・高度な認知症

見た目は普通でも、ご飯を何回も食べたり記憶に不

一致が多かったりなど

・保護者は「保佐人」（法定代理人）

４．)被補助人

・精神上の障害により事理を弁識する能力が不十分なため家庭

裁判所により 「補助開始の審判」を受けた者

例：社会生活は一般人と変わらずできるが、極度の依存症

があり部分的に能力が不十分であるなど。金使いや恋

愛に対して等

・保護者は「補助人」（法定代理人）

 

今回は亡くなった方が不動産を所有していた場合に不動産の名義を変更するために必要な書類について解説させていただきたいと思います。なお、今回は法律で定められた割合で相続する場合について解説し、法律で定められた割合以外で相続する場合は次回のブログで解説する予定ですので次回のブログもご覧になっていただけると幸いです。

 

目次

１　名義変更に必要な書類等(亡くなった方の戸籍・住民票の除票(戸籍の附票))

２　名義変更に必要な書類等(相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票)と委任状)

３　名義変更に必要な書類等(固定資産評価証明書と登録免許税)

４　まとめ

 

１　名義変更に必要な書類等(亡くなった方やその相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票))

名義変更に必要な書類として必要な書類の1つ目は戸籍です。相続にも配偶者と子が相続する場合・配偶者と親が相続する場合・配偶者と兄弟姉妹が相続する場合等様々ですがどのような場合も亡くなった方の出生から死亡までの戸籍と相続人の戸籍が必要です。戸籍は本籍地の市町村の役場で取得できます。

上記に加え亡くなった方の住民票の除票(戸籍の附票)が必要です。仮に登記簿謄本に記載されている亡くなった方の住所と住民票の除票(戸籍の附票)が一致しない場合、亡くなった方名義の権利証や上申書という書類を作成・提出する必要がある可能性があります。

 

２　名義変更に必要な書類等(相続人の戸籍・住民票(戸籍の附票)と委任状)

相続人の現在戸籍と住民票が必要です。相続人の住民票には有効期限はありません。司法書士等に委任する場合は委任状が必要となります。

 

３　名義変更に必要な書類等(固定資産評価証明書と登録免許税)

不動産の名義変更をする場合登録免許税が必要となります。登録免許税は不動産の価額×１０００分の４した額が必要となります。なお、土地の価額が１００万円以下の場合は非課税となります。不動産の価額は固定資産評価証明書等で知ることができます。固定資産評価証明書は不動産の所在地の市町村の役場で取得できます。なお取得するためには戸籍が必要となります。詳しくは各自治体のホームページをご覧ください。

 

４　まとめ

以上が、不動産の名義変更(不動産を所有していた方が亡くなった場合(法律の割合で相続する場合))についてのお話でした。不動産登記は、専門的な知識が必要であり複雑です。したがって、各種専門家にお願いすることが安全であると思われます。

 

司法書士法人やなぎ総合法務事務所では、相続に関するご相談や、ご依頼を数多く扱っており、実務においても手続きに経験豊富な司法書士、弁護士、行政書士、税理士、土地家屋調査士、相続診断士、CFP 等の専門家がご依頼の内容に全力で取り組みます。

 

また、弊所では大阪（阿倍野区・阿倍野、天王寺）、東京（渋谷区・恵比寿、広尾）事務所にて「無料相談・出張相談」も受け付けております。どんな些細なご相談も親身になり耳を傾け、どのようなご依頼でもお客様のご希望、目的に近づけるよう励みます。お気軽にご相談、お問い合わせください。

 

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